서울서부지방법원 2025타경1142. 은평구 구산동 삼창빌라 에이동 5층 502호, 전용 44.28㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 280,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방·욕실·발코니 등이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층입니다.
가격만 놓고 보면 눈에 띕니다. 동일 면적·동일 5층의 2025년 3월 실거래가 278,500,000원이고 현재 최저가는 그 금액의 80.4%입니다. 다만 이 사건의 승부처는 할인율보다 대항력 임차권과 토지 별도등기입니다. 특히 임차인 박지운은 2022년 8월 10일 전입·점유를 시작해 2022년 12월 19일 말소기준 근저당보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 26-1 삼창빌라 에이동 5층 502호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 갈현로 123-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.28㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니 · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 안명희 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지운 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 소유자 안명희는 2016년 1월 29일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2016년 부천소망신용협동조합 근저당, 2019년 신한은행 근저당, 2022년 도이치파이낸셜 근저당이 설정됐다가 모두 말소됐고, 현재 사건의 말소기준권리는 2022.12.19. 김기옥 근저당권 150,000,000원입니다. 그 뒤 기술보증기금·충주야현신용협동조합·중소기업은행·신한은행 가압류, 은평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지운 | 전유부분 전부 · 주거 | 2022.08.10 / 2022.07.11 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
박지운은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금 220,000,000원과 강제경매 신청채권액 220,000,000원이 같고, 임차권자와 강제경매 신청채권자도 동일인입니다. 관련 자료에는 이 관계에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있으므로, 임대차계약 및 채권 발생 경위를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 토지 별도등기 — 숫자로 계산할 수 없는 인수변수
건물 등기에서는 김기옥 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 매각물건명세서가 별도로 적시한 토지 권리는 별개의 검토 대상입니다. 따라서 아래 실질취득 계산은 임차보증금 승계만 반영한 금액이며, 토지 별도등기에 따른 경제적 부담은 포함하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 2.24억은 실거래의 80.4%
삼창빌라(26-1)는 총 16세대이고 비교 면적은 전용 44.28㎡입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2025년 3월 5층 278,500,000원 1건입니다. 감정가 280,000,000원과 거의 같은 수준이며, 현재 최저매각가 224,000,000원은 이 거래의 80.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 44.28㎡ | 5 | 278,500,000원 |
| 비교값 | 44.28㎡ | 1건 | 278,500,000원 |
따라서 현재 회차 가격 자체는 실거래보다 낮습니다. 다만 비교표본이 1건뿐이고, 무엇보다 토지 별도등기 부담이 계산되지 않은 상태라 80.4%라는 숫자만으로 ‘20% 싸게 사는 물건’이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (현재 최저가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 박지운 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김기옥 | 150,000,000원 | 64,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충주야현신용협동조합 | 30,512,086원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 5,541,243원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한은행 | 21,146,682원 | 0원 |
| 7. 강제경매 신청채권 · 박지운 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 224,000,000원 가정에서는 집행비용 3,936,000원과 임차인 보증금 220,000,000원이 우선 배당되고 김기옥 근저당에는 64,000원만 배당됩니다. 이 계산에서는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 미배당 잔액은 대항력에 따라 매수인 인수로 바뀔 수 있습니다.
⑥ 회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 약 2.23억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 224,000,000원 | 220,000,000원 | 0원 | 224,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 44,108,800원 | 223,308,800원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 79,447,040원 | 222,807,040원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 2회 유찰 이후부터는 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담은 거의 내려가지 않습니다. 따라서 1.792억이나 1.4336억이라는 최저가만 보고 할인 폭이 커졌다고 판단하면 안 됩니다. 임차권만 기준으로 보면 실질취득은 각각 223,308,800원, 222,807,040원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 동측 인근에 노선버스정류장, 북동측 근거리에 구산역(6호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층으로, 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,992,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 694.2㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 원본 확인. 매각물건명세서가 열거한 갑구 34·36번 및 을구 다수 근저당의 현재 효력·채권액·말소 여부를 토지 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당 재계산. 현재 가정상 220,000,000원 전액 배당이지만 당해세 등 선순위 항목이 추가되면 미배당 잔액이 매수인 인수로 전환될 수 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 2회 유찰 179,200,000원은 인수 44,108,800원을 더하면 223,308,800원, 3회 유찰 143,360,000원은 인수 79,447,040원을 더하면 222,807,040원입니다.
- 박지운 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하고 보증금·청구액도 220,000,000원으로 같으므로 임대차 및 채권관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 시세 표본 제한. 비교 거래는 2025.03 전용 44.28㎡ 5층 278,500,000원 1건이므로 개별 상태·권리부담까지 반영한 가격은 별도 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.24억”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
현재 최저가 224,000,000원은 확인된 실거래 278,500,000원보다 낮습니다. 그래서 표면상 할인율만 보면 관심을 끌 만합니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리가 먼저입니다. 박지운의 220,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이고, 배당에서 전액 변제되지 않는 부분은 매수인이 이어받습니다. 실제로 다음 회차부터는 낙찰가가 크게 내려가도 실질취득액이 약 2.23억 수준에 머뭅니다.
더 중요한 것은 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서가 다수의 토지 가등기·가압류·근저당을 인수권리로 적시하고 있으므로, 그 내용이 해소되는지 확인하지 않은 상태에서는 현재 2.24억을 최종 취득원가로 볼 수 없습니다. 결론은 가격은 매력 구간, 권리는 보류. 토지 별도등기와 박지운 임차권의 실제 배당·승계 범위를 확정한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
