52,228,000원
수원지방법원 2024타경64341. 시흥 배곧로얄팰리스테크노1차 1층 189호의 근린생활시설입니다. 감정평가에서도 현재 이용상태가 근린생활시설로 확인됩니다. 소유자는 주식회사케이아이씨씨인터내셔날이고, 2023.03.23 거래가액 903,203,200원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 768,000,000원이 현재 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 신탁 및 새마을금고 공동담보 근저당들은 이미 말소됐고, 2022.01.14 시흥시 압류도 2022.01.24 해제됐습니다. 말소기준 이후 하나카드 가압류, 국세 압류, 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 추가 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유·임차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64341 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-21, 1층189호 (정왕동, 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 지하2층/지상10층 건물 내 1층 189호 · 피알씨구조 |
| 소유자 | 주식회사케이아이씨씨인터내셔날 · 2023.03.23 거래가액 903,203,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 906,000,000원 / 52,228,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 656,098,776원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 선순위 인수권리는 없다
2019.03.27 한국토지신탁 명의의 신탁등기와 2019.04.12 설정된 다수의 새마을금고 공동담보 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.01.14 시흥시 압류 역시 2022.01.24 해제돼 현재 인수할 선순위 압류로 남아 있지 않습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.03.23 우리은행 근저당권 768,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 2건, 그중 1건은 대항력 판정 불가
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 캠브리지 배현식 | 배곧로얄팰리스테크노1차 189호 | 2024.06.04 | 20,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 배현식 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 확인 대상은 2건입니다. 주식회사 캠브리지 배현식의 전입일은 2024.06.04로 말소기준일 2023.03.23 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 별도로 기재된 배현식은 주거 점유로 확인되지만 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으며 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 8회 유찰이 곧 ‘저평가’라는 뜻은 아니다
감정가는 906,000,000원, 현재 최저매각가는 52,228,000원입니다. 현재 회차는 8회 유찰, 감정가 6% 수준으로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 9회 유찰 시 36,559,600원, 10회 유찰 시 25,591,720원입니다.
그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 현재 가격이 크게 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 판단하면 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입할 자료가 제공되지 않았으므로, 현재 최저가의 시장가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,340,104원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 768,000,000원 | 50,887,896원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,115,027원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서울신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 878,115,027원 가운데 배당모델상 채권자 배당액은 50,887,896원, 미배당액은 827,227,131원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당모델의 매수인 인수액은 0원이지만, 위 미상 점유자의 권리는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 배곧한울공원 북동측에 위치하며, 주변은 공장(지식산업센터), 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용중입니다.
- 건물. 지하2층/지상10층 건물 내 1층 189호이며 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 도로. 북서측 약 30미터 내외, 북동측 약 20미터 내외 포장도로, 남동측 약 10미터 내외 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 12,051.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 평지·가로장방입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배현식 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전에는 배당모델상 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이지 마세요.
- 법인 임차관계 확인. 주식회사 캠브리지 배현식은 보증금 20,000,000원, 월세 500,000원, 전입일 2024.06.04로 조사됐습니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 감정가 906,000,000원에서 현재 52,228,000원까지 내려온 이유를 현장 점유·영업성·공실 가능성·매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 기록이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 숫자보다 ‘확인되지 않은 권리’를 먼저 본다
이 물건은 감정가 906,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가가 52,228,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 자료만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 배현식의 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 열어둬야 합니다. 배당모델상 인수액 0원만 보고 권리분석을 끝내기에는 점유 리스크가 남아 있습니다.
결론은 ‘등기는 비교적 단순하지만 점유관계는 미완성’입니다. 8회 유찰과 근린시설이라는 특성, 실거래 비교자료 부재까지 겹친 만큼 이 사건의 우선순위는 추가 가격 하락 여부가 아니라 미상 임차관계와 실제 시장가를 먼저 확정하는 것입니다.
