서울서부지방법원 2025타경2060. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 3층 305호입니다. 현재 소유자는 최경희이고, 2015년 7월 10일 거래가액 388,130,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 4월 11일 남동농업협동조합의 채권최고액 408,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 남동농협의 97,200,000원 근저당과 경매개시결정, 세무서 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부에는 과거 전세권·신탁·한국외환은행 및 우리은행 근저당·대부업체 담보권 등의 흔적이 여러 건 보이지만, 이들은 이미 말소된 이력입니다. 현재 낙찰자가 집중해서 볼 것은 2023.04.11 말소기준 이후의 권리와 실제 점유관계입니다. 현 점유자 백인옥은 2024.10.11 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 을구 6번 남동농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 408,000,000원이고 채무자는 최경희입니다. 이후 2024년 5월 16일 같은 남동농업협동조합의 채권최고액 97,200,000원 근저당이 추가됐고, 2025년 10월 23일 임의경매가 개시됐으며 2026년 3월 23일 국의 압류가 기입됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음

실제 점유자는 백인옥 1명입니다. 전입신고일 2024.10.11은 말소기준일 2023.04.11보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 그러나 대항력이 없기 때문에 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 645,600,000원 가정)

현재 최저가 645,600,000원 기준 추정입니다. 담보권 2건은 채권최고액 기준으로 합계 505,200,000원이 배당되고 소유자 잔여는 131,544,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 담보권 채권최고액 기준 전액 배당이 가능하고, 2회 유찰 시 매각가 516,480,000원에서도 채권자 총 청구 505,200,000원을 전액 배당하는 시나리오입니다. 3회 유찰 시 매각가가 413,184,000원이 되면서 채권자 미배당 98,547,840원이 발생하지만, 해당 담보권은 매각으로 소멸하므로 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.

④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 교육연구 및 복지시설로 이용 중입니다. 토지는 교육연구 및 복지시설 (노인복지시설) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
• 입지. 은평구청 북동측 인근으로 나홀로아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 6호선 녹번역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하4층·지상12층 건물로, 사용승인일은 2006.01.20입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 세로변 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있습니다.
• 공시지가. 3,080,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 관리비·입찰 체크리스트

• 공용부분 미납 관리비. 매각물건명세서 비고에 공용부분 관리비가 미납된 것으로 채권계산서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 낙찰 전 관리주체에 금액과 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 백인옥의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 감정평가상 교육연구 및 복지시설입니다. 일반 아파트로 가정하지 말고 실제 사용 가능 범위와 매수 후 이용계획을 기준으로 판단해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%인 645,600,000원이지만 실거래 비교 자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
• 토지이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 해당 매수·이용에 적용되는 범위를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 배당표 성격. 담보권은 채권최고액 기준 추정이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 승부처는 용도와 가격”

현재 권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.11 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 담보권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 백인옥의 전입 역시 말소기준 이후여서 대항력이 없으므로 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건 성격입니다. 감정평가상 이용상태가 교육연구 및 복지시설이고, 공용부분 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다. 현재 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기에는 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 권리는 통과, 가격·용도·관리비는 확인 후 판단이 이 사건의 결론입니다.