서울서부지방법원 2025타경2206. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 214호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고, 건물은 철근콘크리트조 평지붕 지하4층·지상12층 중 2층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 917,000,000원에서 1회 유찰된 733,600,000원입니다.

이 사건의 권리분석 핵심은 임차인 지인숙입니다. 전입일은 2018.08.23으로 말소기준권리인 경주농업협동조합 근저당 설정일 2024.03.25보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 제공된 현재 회차 배당계산에서는 보증금 165,000,000원 전액이 먼저 배당되므로 현 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심

말소기준권리는 2024.03.25 경주농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 706,800,000원입니다. 이후 경기수산업협동조합·주식회사전북은행· 주식회사 국민은행 가압류와 경매개시결정, 을구 8번 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기의 등기 자체가 소멸하는 것과 별개로, 선행 전입으로 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있으므로 배당액 확인이 필수입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일자는 2018.08.22, 주민등록일자는 2018.08.23, 점유개시일자는 2018.09.12입니다. 임차권등기는 2026.03.03 접수됐고 보증금은 165,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 917,000,000원, 현재 최저매각가는 733,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 20% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 공부상 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 감정평가 조사에서는 일반 공동주택과 같이 입주 및 매매에 나이 등 제한이 없는 것으로 파악됐지만, 건물 내 식당 등 부대시설은 조사시점 당시 미운영 상태로 탐문됐습니다. 따라서 가격 평가는 일반 아파트의 감정가 할인율만으로 접근하기보다 실제 동일 건물·동일 용도의 거래성과 환금성을 함께 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 733,600,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 165,000,000원이 전액 배당되고, 경주농업협동조합에는 558,864,000원이 배당됩니다. 총 미배당액은 775,820,638원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 임차보증금은 제공된 회차 모두 전액 배당

제공된 세 회차 모두 매각가가 임차보증금 165,000,000원과 집행비용을 충분히 웃돌고, 임차인이 우선 배당되는 구조이므로 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 유찰이 계속될수록 줄어드는 것은 주로 경주농업협동조합의 배당액이며 전체 채권 미배당액은 775,820,638원 → 921,073,438원 → 1,037,275,678원으로 늘어납니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구청 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·소규모 아파트 등이 혼재하고, 관공서·근린생활시설·공원·학교가 인근에 있어 주거지로서 입지여건은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 공부상 노인복지시설이나 일반 공동주택과 같이 입주 및 매매에 나이 등 제한이 없는 것으로 파악됐습니다.
• 건물. 지하4층·지상12층 철근콘크리트조 건물로 기본 위생·급배수·도시가스 중앙난방· 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 6미터, 남서측 약 2미터 막다른 도로와 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 대공방어협조구역·과밀억제권역· 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 공시지가. 3,080,000원/㎡. 토지면적은 2,555.0㎡이고 지목은 대입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 배당 확인. 현재 계산상 165,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당순위가 달라지면 미배당 잔액을 인수할 수 있으므로 원본 확인이 최우선입니다.
• 확정일자 원본 대조. 임차권 관련 기재와 배당 산정에 나타난 확정일자 표기가 서로 달라 실제 서류를 직접 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 917,000,000원에서 733,600,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 공부상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이므로 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 말고 사용·매매 관련 사항을 재확인해야 합니다.
• 부대시설. 건물 내 식당 등 부대시설은 조사시점 당시 미운영 상태로 탐문됐으므로 현장 운영 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력은 있지만, 현재 회차 인수액은 0원”

이 물건은 임차인이 없는 깨끗한 물건은 아닙니다. 지인숙의 전입은 2018.08.23, 말소기준 근저당은 2024.03.25이므로 대항력 관계가 분명히 존재합니다. 하지만 현재 733,600,000원 매각가 가정에서는 임차보증금 165,000,000원 전액이 우선 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다.

따라서 권리의 결론은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험”도 아니고, “임차권등기가 소멸하니 무조건 안전”도 아닙니다. 실제 배당으로 보증금이 전액 변제되는지를 확인하는 사건입니다. 현재 제공된 배당 구조에서는 그 조건을 충족합니다. 다만 실거래 시세가 없어 733,600,000원이 싸다고 평가할 근거는 없고, 공부상 노인복지시설이라는 용도 특성까지 고려하면 권리는 확인 가능, 가격은 별도 검증이 이 사건의 핵심입니다.