서울서부지방법원 2025타경50984. 홍은동 루미아트 비동 3층 303호로, 감정평가상 방2·거실/주방·욕실의 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 근저당 자체보다 그보다 먼저 전입한 임차인 김영현입니다. 김영현의 전입일은 2020.03.16, 말소기준인 김낙준 근저당권은 2020.11.04이므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자도 2020.01.21이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
현재 최저매각가 128,000,000원을 매각가로 가정한 배당표에서는 집행비용 2,592,000원 뒤에 임차보증금 119,000,000원이 전액 배당되고, 김낙준 근저당에 6,408,000원이 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최저가가 더 내려가면 이야기가 달라집니다. 2회 유찰 시 낙찰가 102,400,000원에 인수 18,833,600원이 붙어 실질취득은 121,233,600원, 3회 유찰 시에는 낙찰가 81,920,000원에 인수 38,954,560원이 붙어 실질취득이 120,874,560원입니다. 대항력 인수형 특성 때문에 표면 낙찰가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 265-492 루미아트 비 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.06㎡ · 방2·거실/주방·욕실 · 지하1층 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 이광옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영현 / 119,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 과거 우리은행·제기동새마을금고·김낙준의 이전 근저당들은 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2020.11.04 을구 9번 김낙준 근저당권입니다. 강제경매개시결정과 2024.03.25 등기된 을구 10번 주택임차권은 등기 순서 자체로는 말소기준 뒤에 있지만, 임차인 김영현은 2020.03.16 전입·점유로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영현 | 전유부분 전부 | 2020.03.16 | 2020.01.21 | 119,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 119,000,000원이며 중복 합산할 보증금은 없습니다. 임차권등기 내용에는 원래 120,000,000원 중 반환받지 못한 금액이 119,000,000원이라고 기재되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득’이 먼저다
이 사건에는 대상 면적과 맞는 실거래 표본이 제시되지 않았습니다. 루미아트B동은 15세대이고 준공일은 2013.04.30이며, 대상 전용면적은 26.06㎡입니다. 따라서 전체 평균이나 면적이 맞지 않는 수치를 끌어와 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 현재 회차에서는 최저가 128,000,000원과 실질취득이 동일하지만, 추가 유찰부터는 표면 최저가가 아니라 낙찰가+임차보증금 인수액을 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 80%) | 128,000,000원 | 0원 | 128,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 102,400,000원 | 18,833,600원 | 121,233,600원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 81,920,000원 | 38,954,560원 | 120,874,560원 |
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 김영현 보증금(우선변제) | 119,000,000원 | 119,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 김낙준 | 650,000,000원 | 6,408,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 김영현 | 119,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 128,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 119,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권자에게는 6,408,000원만 배당되어 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원여자중학교 북서측 인근의 경사지 주거지대로, 다세대주택·단독주택이 밀집하고 인근에 공원과 학교가 있습니다. 주거 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장이 있으며 내부순환로 접근이 용이한 편으로, 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방2, 거실/주방, 욕실 구조입니다. 도시가스 개별난방과 기본 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접하고, 토지는 완만한 경사지의 주거용 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경 보호구역·대공방어협조구역 등 제한이 기재되어 있습니다. 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 건축 관련. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 본건 자체에 해당하지 않는 것으로 정리되어 있습니다. 보일러는 옥상에 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 루미아트B동은 15세대이며 준공일은 2013.04.30입니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.3회이고, 대상 면적과 일치하는 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 재확인. 128,000,000원 가정에서는 임차보증금 전액 배당·인수 0원이지만, 실제 배당에서는 집행비용과 우선순위 변동 요소를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 인수액 반영. 102,400,000원만 보고 2회 유찰 가격을 평가하지 말고 인수 18,833,600원을 더한 실질취득 121,233,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 지위 원본 대조. 임차권자이자 강제경매 신청채권자가 김영현으로 동일합니다. 임대차계약서·주민등록·점유·임차권등기명령·채권관계 원문을 서로 대조해야 합니다.
- 실거래 검증. 대상 면적과 맞는 실거래 표본이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도의 동일·유사 면적 실거래를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 전유부분 전부에 대한 임차관계가 확인되므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 김영현은 말소기준 근저당보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 119,000,000원입니다. 현재 128,000,000원 회차에서는 배당으로 보증금 전액이 정리돼 인수 0원이지만, 추가 유찰부터 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 2회 유찰의 표면 최저가는 102,400,000원이지만 실질취득은 121,233,600원이고, 3회 유찰의 표면 최저가는 81,920,000원이지만 실질취득은 120,874,560원입니다. 유찰 할인율보다 대항력 임차보증금의 회수 구조를 먼저 봐야 하는 사건입니다. 더구나 대상 면적과 맞는 실거래 자료가 없어 현 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론도 낼 수 없습니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 회차는 인수 0원이라는 장점이 있으나, 추가 유찰의 할인 착시는 강하게 경계해야 합니다.
