서울서부지방법원 2025타경51041. 은평구 녹번동 ‘마하나임’ 11층 1101호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 강점순이며, 감정가는 215,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 172,000,000원입니다. 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권을 어떻게 처리하는지에 있습니다.
임차권자 조모아는 2020.08.20 주민등록을 마쳤고 2020.08.21 점유를 개시했습니다. 임대차보증금은 199,500,000원이며, 등기부에는 2023.10.16 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.05.30 주택도시보증공사 가압류이므로, 등기 순서만 놓고 보면 임차권은 매수인 인수 대상입니다. 다만 본건은 매각조건이 이 통상적인 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51041 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 11층 건물 내 11층 1101호 |
| 소유자 | 강점순 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 172,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 217,777,103원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘조건부 해소’
말소기준은 2024.05.30 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.10.16 조모아의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 승계되는 구조입니다. 반면 말소기준 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조모아 | 주택전부 · 전입 2020.08.20 · 점유개시 2020.08.21 | 199,500,000원 | 대항력 有 | 배당요구 있음 · 등기부상 확정일자 기재 | 실질 0원* 임차권승계인 주택도시보증공사 기재 |
실제 임차인은 조모아 1명입니다. 매각물건명세서에는 별도로 임차권승계인 주택도시보증공사가 기재되어 있지만, 이를 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 조모아 보증금은 199,500,000원 한 건입니다.
③ 시세 비교 — 78.2%지만 표본은 2023년 1건
확인되는 마하나임 실거래는 2023.09 한 건으로, 전용 24.61㎡·10층 220,000,000원입니다. 본건 목표 면적은 26.85㎡이며, 현재 최저가 172,000,000원은 이 거래금액의 78.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 24.61㎡ | 10 | 220,000,000원 |
다만 이 수치는 최근 12개월 거래가 아니라 2023.09 거래 한 건뿐입니다. 따라서 “현재 시세가 220,000,000원”이라고 단정하기보다는, 현재 최저가가 확인 가능한 과거 실거래보다 낮다는 정도로만 해석하는 편이 안전합니다. 특히 단지 전체가 12세대에 불과하고, 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.6회로 나타나므로 환금성에는 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 임차인 조모아 보증금 | 199,500,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 217,777,103원 | 158,792,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 채권자 총 청구액 227,777,103원 중 168,792,000원이 배당되고 58,985,103원이 미배당됩니다. 조모아 보증금은 계산상 매수인 인수 199,500,000원으로 잡혀 있으나, 본건 매각조건에 따른 보증금 잔액 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 전제에서는 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 계산상 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 172,000,000원 | 58,985,103원 | 199,500,000원* |
| 2회 유찰 시 | 137,600,000원 | 92,903,503원 | 199,500,000원* |
| 3회 유찰 시 | 110,080,000원 | 120,038,223원 | 199,500,000원* |
* 위 표의 199,500,000원은 권리계산상 선순위 임차보증금 인수액입니다. 본건은 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 매수인의 실질 부담을 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근으로, 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물입니다.
- 도로. 서측 약 8m, 남측 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 마하나임은 12세대, 2020.08.06 준공입니다. 거래 표본이 적고 경매 평균 유찰 횟수 3.6회로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 조모아와 임차권승계인 주택도시보증공사의 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점으로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 확인 실거래 220,000,000원은 2023.09 한 건뿐이므로 이를 현재 시세로 단정하지 마세요.
- 소규모 오피스텔 환금성. 12세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.6회이므로 재매각·임대수요를 별도로 점검하세요.
- 압류 관련 확인. 국민건강보험공단·금천구 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 구조이나 실제 배당·조세 관련 사항은 원문을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 매각조건”
이 물건을 등기부만 보고 판단하면 위험도가 높습니다. 199,500,000원의 선순위 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에는 조모아와 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원*, 현재 실질취득액 172,000,000원으로 볼 수 있습니다.
가격만 보면 확인 실거래 220,000,000원 대비 78.2%지만, 그 거래는 2023.09 한 건뿐입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸냐”보다 먼저 선순위 임차권 포기·말소 조건이 실제로 완결되는가입니다. 조건 확인이 끝나야 비로소 가격 메리트를 논할 수 있는 물건입니다.
