제주지방법원 2025타경1888. 제주 용담레포츠공원 남동측 인근의 대지와 여러 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 숙박시설, 근린생활시설, 창고시설이 포함되어 있어 일반 주거용 아파트와는 성격이 다릅니다. 소유자는 장경이이며, 2024년 7월 설정된 제주신용협동조합 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 6,000,000,000원, 경매 청구금액은 4,775,401,335원입니다.

등기상 말소기준권리 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 임차인 역시 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력을 갖추지 못했습니다. 하지만 등기상 금전채무가 소멸한다는 사실과 토지·건물의 사용권이 완전히 확보된다는 사실은 별개입니다. 특히 인접토지에 걸친 건축물의 권원 문제가 명세서에 직접 표시되어 있다는 점을 가장 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 부지 권원이 중요하다

말소기준은 2024.07.01. 을구 28번 제주신용협동조합 근저당권입니다. 이전에 설정되었던 제주은행·제주시농업협동조합 등의 근저당권과 손미영의 전세권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2023년에 설정된 제주신용협동조합의 기존 근저당권 역시 2024.07.01. 해지되었으며, 같은 날 새로 설정된 6,000,000,000원 근저당권이 현재 말소기준입니다.

이후 등기된 제주특별자치도의 압류, 제주신용보증재단·우진종합건설주식회사·소상공인시장진흥공단·제주시농업협동조합의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 압류등기 말소와 조세채권의 실제 배당·납부 관계는 구분해야 하므로 당해세와 법정 우선채권은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 없음

확인된 실제 임차인은 장은정·장윤·장혜주 3명입니다. 모두 말소기준권리인 2024.07.01. 이후 전입신고를 했으므로 제공된 권리분석상 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고도 없습니다.

다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제권 행사 여부를 단정할 수 없습니다. 임차인의 배당 가능성, 최우선변제 해당 여부, 실제 점유 현황은 별도로 검토해야 합니다. 매수인 인수액이 없더라도 숙박시설·근린생활시설의 실제 점유자에 대한 인도와 명도는 별개의 절차입니다.

③ 핵심 위험 — 인접토지 법정지상권 성립 여부 불분명

별지목록 5 건물은 용담삼동 1020-4번지와 인접한 1020-18번지 양 지상에 소재합니다. 따라서 일괄매각이라는 이유만으로 건물이 걸쳐 있는 인접토지까지 모두 매수하거나 자유롭게 사용할 수 있다고 해석해서는 안 됩니다.

• 별지목록 5. 건물 일부가 용담삼동 1020-18번지 토지에 걸쳐 있습니다. 법정지상권 성립 여부와 실제 사용권원 확인이 핵심입니다.
• 별지목록 4. 공부상 용담삼동 1020-4, 1020-18 지상 소재이나 실제로는 용담삼동 1020-4 지상에 소재합니다.
• 별지목록 2. 등기사항증명서에는 경량철골조 및 판넬지붕 2층 휴양펜션업으로 기재되어 있으나, 건축물대장 및 현황은 스틸하우스조 금속기와지붕 숙박시설입니다.
• 제시외 건물. 2-1, 3-1, 3-2, 4-1이 일괄매각에 포함되며, 감정평가서에 의해 평가되었습니다.
• 조경수목. 지상에 식재된 조경수목 등도 포함하여 평가되었습니다.

입찰 전에는 토지·건물 등기사항증명서, 지적도, 토지대장, 건축물대장, 감정평가서의 별지목록 및 현황도면을 대조해야 합니다. 특히 1020-18번지의 소유관계와 별지목록 5 건물의 경계 침범 범위, 사용승낙 또는 다른 적법한 사용권원 유무를 확인해야 합니다. 관련 법적 검토 결과에 따라 건물의 이용과 향후 처분 가능성이 달라질 수 있습니다.

④ 가격 분석 — 감정가 49%, 하지만 시세 할인율은 미확인

현재 최저매각가는 3,457,595,000원으로 감정가 7,056,316,280원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과이지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 최저가율입니다. 실제 시장에서 동일한 입지·용도·권리상태의 부동산이 얼마에 거래되는지를 보여주는 지표는 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 3,457,595,000원 가정)

채권최고액 기준 추정 배당입니다. 을구 28번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있으므로 실제 배당권리자 및 채권액은 최신 채권계산서 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 추정 집행비용 36,975,950원을 공제하면 3,420,619,050원이 근저당권에 배당됩니다. 후순위 가압류권자들에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 전체 채권 부족액은 3,001,234,006원입니다.

이 부족액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 매수인이 자동으로 승계해야 하는 채무가 아닙니다. 현재 확인된 임차인과 말소 대상 금전권리 기준의 예상 인수액은 0원입니다. 다만 법정지상권 불확실성에서 발생할 수 있는 부지 사용 관련 비용은 이 배당 계산에 포함된 인수채무와 구별해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 용담삼동 소재 용담레포츠공원 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 대체로 무난합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가 정보는 496,300원/㎡입니다.
• 숙박시설. 일련번호 2는 지상 2층 스틸하우스조 건물이며, 일련번호 3은 지상 4층 스틸하우스·일반철골조 건물입니다. 숙박시설로 이용 중입니다.
• 근린생활시설. 일련번호 4는 지상 4층 철근콘크리트구조 건물로, 냉·난방설비, 승강기, 덤웨이터 및 스프링클러설비 등이 설치되어 있습니다.
• 창고시설. 일련번호 5는 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로, 인접토지에 걸친 소재 상태와 법정지상권 문제가 함께 확인되어야 합니다.
• 토지이용 제한. 자연녹지지역·자연취락지구이며, 공항소음 관련 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 포함됩니다. 건축계획심의대상구역에도 저촉됩니다.
• 환금성. 여러 용도의 건물을 함께 취득하는 일괄매각 물건으로, 용도별 수익성과 건축물 상태, 실제 부지 사용권을 함께 고려해야 합니다. 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 검토. 별지목록 5 건물과 용담삼동 1020-18번지 토지의 관계를 확인하고, 해당 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성을 법률적으로 검토해야 합니다.
• 측량·현황 확인. 1020-4와 1020-18의 실제 경계, 건물 배치, 각 건물의 부지 점유 범위를 지적도와 현황도면으로 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1, 3-1, 3-2, 4-1과 조경수목 등의 포함 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 건축물 표시 대조. 별지목록 2의 등기사항증명서와 건축물대장·현황 사이의 구조 및 용도 차이를 확인해야 합니다.
• 임차인 확인. 장은정·장윤·장혜주의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 최우선변제 해당 여부를 재확인해야 합니다.
• 채권자 및 조세 확인. 근저당권 이전등기 이후의 채권계산서, 제주특별자치도 압류 관련 체납세액과 법정 배당순서를 점검해야 합니다.
• 사업성 검증. 숙박시설과 근린생활시설의 실제 임대수입·운영비·유지보수비 및 사용승인·영업 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 용도·입지의 거래사례와 부지 권원 위험을 반영해 별도로 가치를 평가해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 매각기일 2026.10.13. 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%보다 중요한 것은 건물의 부지 사용권”

이 물건은 금전권리만 보면 비교적 명확합니다. 2024년 제주신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 실제 임차인 3명 모두 대항력이 없어 예상 보증금 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 매수인 인수채무가 없다는 것과 건물 전체를 문제없이 사용할 수 있다는 것은 다릅니다. 매각물건명세서에 별지목록 5 건물의 인접토지 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 일괄매각 대상의 범위와 실제 토지 경계, 부지 사용권에 대한 추가 검토가 필요합니다.

현재 최저매각가 3,457,595,000원은 감정가의 49%이지만, 실거래 비교가격 없이 이를 시세보다 저렴한 가격이라고 단정할 수 없습니다. 숙박시설·근린생활시설·창고시설이 혼재하고 이미 두 차례 유찰된 물건인 만큼, 가격 할인보다 해결되지 않은 권리와 실제 사용 가능성을 우선 검토해야 합니다.

금전권리상 인수는 0원. 다만 인접토지 법정지상권이 핵심 미확정 위험입니다. 이 사건의 판단 기준은 감정가 대비 낙찰가율 하나가 아니라, 건물의 적법한 부지 사용권과 일괄매각 부동산의 실제 이용가치입니다.