제주지방법원 2025타경1888. 대상은 제주시 용담삼동 1020-4 일원의 대지·토지와 숙박시설, 근린생활시설, 창고시설을 포함한 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 일련번호 2·3이 숙박시설, 일련번호 4가 근린생활시설, 일련번호 5가 창고시설입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 2,456㎡, 자연녹지지역이며 상업용으로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 2024.07.01 설정된 제주신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이후 압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이 근저당은 2026.01.21 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1888 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담삼동 1020-4 · 서해안로 620-1 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 숙박시설 · 근린생활시설 · 창고시설 |
| 토지 | 2,456㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 장경이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 7,056,316,280원 / 4,939,421,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가의 70% |
| 신청채권액 | 4,775,401,335원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.07.01 제주신용협동조합 근저당 6,000,000,000원입니다. 2025.10.14 제주특별자치도 압류, 2025.11.03 임의경매개시결정, 이후 제주신용보증재단·우진종합건설주식회사·소상공인시장진흥공단·제주시농업협동조합의 가압류, 2026.05.12 제주특별자치도의 추가 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은정 | 별첨 소재지 2. 건축물현황도 1층 내부평면도상 ‘A’부분을 제외한 소재지 2, 3 제시 건물 전부 | 2024.12.20 | 70,000,000원 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장윤 | 4층 2호 | 2024.08.13 | 20,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장혜주 | 소재지 4 제시 건물 1, 2층 전부 | 2024.08.13 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 임차인의 전입일은 각각 2024.08.13, 2024.08.13, 2024.12.20으로 모두 2024.07.01 말소기준권리 이후입니다. 따라서 조사된 세 임차인은 대항력이 없고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 3명입니다.
③ 핵심 리스크 — 별지목록 5와 용담삼동 1020-18
별지목록 5 건물은 등기상 소재지인 용담삼동 1020-4뿐 아니라 인접한 용담삼동 1020-18 양 지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실만으로 권리 검토가 끝나는 사건이 아닙니다. 1020-18 토지와 별지목록 5 건물의 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
별지목록 4는 공부상 용담삼동 1020-4, 1020-18 지상 소재이나 실제로는 용담삼동 1020-4 지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다. 감정평가의 공부와의 차이 항목은 ‘없음’으로 기재돼 있습니다.
④ 가격 — 70%는 ‘감정가 대비’ 할인이다
감정가는 7,056,316,280원, 현재 최저매각가는 4,939,421,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 3,457,594,700원, 3회 유찰 시 시나리오는 2,420,316,290원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,939,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 51,794,210원 |
| 2. 을구 28번 근저당권 · 제주신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 4,887,626,790원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 55,435,807원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우진종합건설주식회사 | 276,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 18,369,902원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주시농업협동조합 | 72,047,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 6,421,853,056원, 총 예상배당은 4,887,626,790원, 미배당은 1,534,226,266원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 용담레포츠공원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 일련번호 2·3은 숙박시설, 일련번호 4는 근린생활시설, 일련번호 5는 창고시설로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 2,456㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가), 공시지가 496,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며, 제3종 구역(가지구), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1020-18 토지 관계 확인. 별지목록 5 건물 일부가 인접토지에 걸쳐 있고 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이 부분이 이 사건의 최우선 권리 확인사항입니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물 2-1, 3-1, 3-2, 4-1과 조경수목 등이 포함 평가된 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 3명은 대항력이 없지만 각 점유 부분이 서로 다르므로 인도 과정에서 현황을 정확히 확인해야 합니다.
- 건물 표시 대조. 별지목록 2의 등기 표시와 건축물대장·현황의 구조 및 용도 표현이 서로 다릅니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 이를 곧바로 실제 시세 대비 30% 저렴한 가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 배당과 비금전 리스크 분리. 매수인 금전 인수액 0원과 법정지상권 불확실성은 서로 다른 문제입니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
배당과 임차인만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2024.07.01 제주신용협동조합 근저당이고, 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 금전 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 별지목록 5 건물 일부가 용담삼동 1020-18에도 소재하는 것으로 조사됐고, 해당 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 명시가 있습니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물, 숙박시설·근린생활시설·창고시설이 함께 얽혀 있습니다. 현재 최저가 4,939,421,000원은 감정가의 70%이지만, 가격보다 먼저 1020-18 토지와 별지목록 5의 권리관계를 확정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
