서울서부지방법원 2025타경51449. 은평구 구산동 고은명가 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·욕실1·주방·거실·발코니 구조로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층입니다. 이 사건의 핵심은 267,000,000원의 선순위 임차권입니다. 임차권자 양호는 전입 2021.01.25, 확정일자를 갖고 배당요구까지 한 것으로 정리되어 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권도 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51449 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 308-146 고은명가 4층401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 서오릉로25가길 3-18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·욕실1·주방·거실·발코니 · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이숙자 · 2021.01.28 매매 · 거래가액 267,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 |
| 청구액 | 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
등기 흐름상 과거 신한은행 근저당권 144,000,000원은 2021.01.25 이미 말소됐습니다. 현존 핵심 권리는 2023.04.06 등기된 양호의 주택임차권이며, 2023.06.23 계약일자· 점유개시일자·확정일자에 대한 경정등기가 추가됐습니다. 이후 2025.05.15 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정이 있고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양호 | 401호 전부 | 2021.01.25 | 2020.12.09 | 267,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 |
| 임차권 경정 | 401호 전부 | 2021.01.25 | 2020.12.14 | 267,000,000원 | 동일 임차권 | 동일 권리 | 실질 0원 |
2023.06.23 등기는 별도 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 경정입니다. 따라서 실제 임차인은 양호 1명으로 봅니다. 명세서에는 임차권승계인 주택도시보증공사도 함께 언급되지만, 동일 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
고은명가의 확인된 실거래는 3건입니다. 다만 대상 면적은 44.69㎡이고 거래 표본 면적은 31.04㎡·34.73㎡로 일치하지 않기 때문에 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 227,000,000원으로, 현재 최저매각가 321,000,000원보다 크게 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 31.04㎡ | 5 | 227,000,000원 |
| 2022.06 | 31.04㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 34.73㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 217,333,333원 |
현재 최저가 321,000,000원은 전체 실거래 평균 217,333,333원의 147.7%, 최근 12개월 평균 227,000,000원의 141.4%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 6.8% 높은 흐름이지만, 그 상승을 감안해도 현재 최저가는 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다. 따라서 이 사건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 1. 임차인 양호 보증금 | 267,000,000원 | 267,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 48,706,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 321,000,000원 가정 시 신청채권자 기준 미배당액은 218,294,000원입니다. 배당표 계산상 임차인에게 보증금 267,000,000원이 우선 배당되며, 명세서 확약 조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액과 확약 효과를 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 321,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 80% | 256,800,000원 | 14,595,200원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 64% | 205,440,000원 | 65,236,160원 | 실질 0원 |
확약을 무시한 일반적인 대항력 임차인 계산이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 임차인 및 임차권승계인이 대항력과 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차권에 관한 실질 인수는 각 회차에서도 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선정중·고등학교 서측에 위치하며 주변은 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트단지와 소규모 근린생활시설이 혼재한 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 6층 건물의 4층 401호이며 승강기·난방·주차장·소화시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,937,000원/㎡, 토지면적 169.0㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 고은명가 14세대, 사용승인일은 2017.09.22입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 결론은 대항력·미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 현재 가격 경계. 321,000,000원은 최근 12개월 실거래 227,000,000원의 141.4%입니다. 현 회차를 시세 대비 저가로 보기는 어렵습니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적은 44.69㎡인데 확인된 거래 표본은 31.04㎡·34.73㎡입니다. 호실별 면적·층·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 확약 조건에 따른 임차권등기 말소가 실제 이행되는지 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 현재 가정 배당에서는 주택도시보증공사 청구액 중 218,294,000원이 미배당으로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 함정은 확약으로 풀리지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건을 등기만 보고 접근하면 267,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 가장 큰 위험처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 임차인과 임차권승계인의 대항력 포기, 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 권리 위험의 핵심은 상당 부분 해소된 셈입니다.
반면 가격은 다릅니다. 현재 최저가 321,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 227,000,000원의 141.4%입니다. 실거래 표본 면적이 대상과 다르므로 227,000,000원을 대상 호실의 정확한 시세라고 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 이 물건은 권리조건 확인은 필수, 현재 가격은 보수적으로 접근하는 사건입니다.
