제주지방법원 2025타경2085. 제주 성산읍 고성리 제주성산라마다앙코르호텔 7층 832호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(호텔)이며, 공부상 명칭은 ‘제주성산라마다앙코르호텔’, 현장 표시는 ‘더 베스트 제주 성산 호텔’입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 8층이고 사용승인일은 2016.12.02입니다.
권리의 기준점은 비교적 명확합니다. 2017.02.16 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 103,200,000원이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 과거 국세 압류 2건도 2019년 해제로 이미 말소됐습니다. 제공된 현재 회차 배당계산에서는 매수인이 승계하는 금액을 0원으로 산정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2085 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 298-5 제주성산라마다앙코르호텔 7층 832호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 동류암로 26 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 숙박시설(호텔)로 이용 중 · 지하2층/지상8층 건물 내 7층 832호 |
| 현재 소유자 | 고수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 55,177,872원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.16 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 103,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 호텔 운영관계는 별도 확인
말소기준은 2017.02.16 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2019년 인천세무서장과 용인세무서장 명의로 등기됐던 압류는 같은 해 모두 해제되어 말소됐고, 2026.03.17 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 제공된 권리·배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 117,600,000원으로 감정가 168,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰에 따라 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 117,600,000원 | 103,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 22,761,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 47,013,232원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 농협은행 근저당 채권최고액 기준 미배당액이 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 현재 회차에서 신청채권자의 청구액은 55,177,872원이고, 배당 시나리오는 근저당 채권최고액 103,200,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,446,400원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 103,200,000원 | 103,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,953,600원 |
현재 최저가 117,600,000원 기준의 추정 배당입니다. 집행비용은 2,446,400원, 근저당 배당은 103,200,000원, 소유자 잔여는 11,953,600원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 숙박시설(호텔)로 이용 중입니다. 공부상 명칭은 ‘제주성산라마다앙코르호텔’, 현장 표시는 ‘더 베스트 제주 성산 호텔’입니다.
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 동측 인근으로, 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층·지상8층 건물의 7층 832호이며, 사용승인일은 2016.12.02입니다. 기본위생·급배수·냉난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 15m 내외, 남측 폭 약 12m 내외, 북측 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,086.0㎡, 지목 대, 상업용 이용이며 공시지가는 816,300원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(30m 이하)·방화지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다. 장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 숙박시설 객실이고 실제 호텔 운영에 사용되고 있으므로, 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 매각 용이성이나 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위탁운영계약 확인. 세안에이앤에이 주식회사가 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용 중이라는 진술이 있으므로 계약 내용·기간·해지·인도 조건을 확인해야 합니다.
- 점유권원 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 실제 점유자와 점유 근거를 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교근거가 없으므로 ‘1회 유찰 = 저가매수’로 판단하지 말고 숙박시설 객실의 실제 거래·수익 구조를 별도로 검토해야 합니다.
- 회차별 채권 부족. 현재 회차는 근저당 채권최고액 기준 전액 배당이지만 2회 유찰 시 미배당 22,761,760원, 3회 유찰 시 47,013,232원이 발생하는 시나리오입니다. 다만 제공 계산상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함해 일반상업지역·고도지구·방화지구 등 토지이용계획 내용을 입찰 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 당해세·비용 확인. 예상배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 별도 부담 가능 항목을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 실제 호텔 운영·점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 권리 구조만 보면 기준점이 분명합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 과거 압류는 이미 말소됐으며 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 물건 자체는 일반 주거용이 아니라 실제 영업에 이용되는 호텔 객실입니다. 현황조사에는 세안에이앤에이 주식회사의 위탁운영 진술이 있고 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
또한 최저가 117,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 비교할 실거래 근거가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기 인수 위험 자체보다는 호텔 운영·점유계약을 얼마나 명확히 확인할 수 있는지, 그리고 117,600,000원이 실제 숙박시설 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 별도로 검증할 수 있는지에 있습니다. 권리 구조는 비교적 단순, 가격과 운영관계는 보수적으로 확인. 이 정도가 현재 자료에서 가능한 결론입니다.
