제주지방법원 2025타경2085. 서귀포시 성산읍 고성리 소재 제주성산라마다앙코르호텔 7층 832호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(호텔)이고, 공부상 명칭은 ‘제주성산라마다앙코르호텔’, 현장 표시는 ‘더 베스트 제주 성산 호텔’입니다. 현재 소유자는 고수경이며, 말소기준권리는 2017.02.16. 농협은행주식회사 근저당권 103,200,000원입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2026.03.17. 접수됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49%입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없으므로 이 숫자만으로 가격 매력을 단정하면 안 됩니다. 특히 본건은 일반 주거용이 아니라 호텔 객실로 이용 중이며, 현황조사에서는 세안에이앤에이 주식회사가 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용 중이라는 진술이 확인됩니다. 임대관계도 미상으로 기재돼 있어 실제 점유·운영계약의 내용은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2085 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 298-5 제주성산라마다앙코르호텔 7층 832호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 동류암로 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔) · 지하2층/지상8층 건물 내 7층 832호 |
| 사용승인일 | 2016.12.02 |
| 소유자 | 고수경 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 55,177,872원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.16. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 103,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매개시결정은 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2019년 인천세무서장 및 용인세무서장의 압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2026.03.17. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교 근거는 없다
현재 최저가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰을 거치면서 최저가 자체는 크게 내려왔지만, 본건과 비교할 실거래 자료가 없어 최저가와 시세의 상대적 수준을 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 82,320,000원 | 49% | 22,761,760원 |
| 3회 유찰 시 | 57,624,000원 | 34% | 47,013,232원 |
| 4회 유찰 시 | 40,336,800원 | 24% | 63,989,262원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 80,438,240원이 농협은행 근저당에 배당돼 채권최고액 기준 22,761,760원이 미배당됩니다. 다만 매수인이 떠안는 금액으로 계산된 것은 0원입니다. 3회 유찰 시에도 신청채권 청구액 55,177,872원은 시뮬레이션상 충족되지만, 4회 유찰 시에는 배당액이 39,210,738원으로 내려가 신청채권 청구액에도 미달합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 103,200,000원 | 80,438,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,320,000원 가정. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 22,761,760원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 숙박시설(호텔)로 이용 중입니다. 공부상 명칭은 ‘제주성산라마다앙코르호텔’, 현장 표시는 ‘더 베스트 제주 성산 호텔’입니다.
- 위치. 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 동남초등학교 동측 인근이며, 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하2층/지상8층 건물 내 7층 832호이며 사용승인일은 2016.12.02입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·냉난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 남측 약 12m, 북측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,086㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 816,300원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 하수처리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 호텔 또는 유사 숙박시설 객실의 실제 거래·수익 구조를 직접 확인해야 합니다.
- 위탁운영 확인. 세안에이앤에이 주식회사가 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용 중이라는 현황조사 진술이 있으므로 계약기간·해지조건·점유반환 절차를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 실제 계약관계를 매각 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당구조. 현재 매각가 가정에서는 농협은행 근저당에 80,438,240원이 배당되고 22,761,760원이 미배당되지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시. 3회 유찰 시 매각가 57,624,000원, 4회 유찰 시 40,336,800원 시나리오가 제시돼 있으나, 더 낮은 가격 자체가 시세 대비 적정성을 의미하지는 않습니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역·고도지구·방화지구와 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 규제를 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 근거와 운영 점유’가 핵심
이 사건은 말소기준이 명확하고 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문입니다.
또한 본건은 주거용이 아니라 숙박시설(호텔) 객실이고, 제3자가 소유자와 위탁계약을 맺어 객실로 사용 중이라는 현황조사 진술이 있습니다. 따라서 이 물건의 실제 승부처는 최저가 숫자 자체보다 동종 객실의 시세·운영가치, 위탁계약과 점유 종료 가능성, 낙찰 후 사용 방식을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
