제주지방법원 2025타경7739. 서귀포시 토평동 3085-2 일대 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 제1종근린생활시설이고 현재 공사중단 상태입니다. 등기부상 소유자는 주식회사카름이며, 2023.09.26 거래가액 400,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 김종용 명의 채권최고액 300,000,000원 근저당과 주식회사더퀸즈코리아·정동복의 각 1,500,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 정동복 근저당권에는 여러 건의 질권이 이어졌습니다.
현재 경매의 말소기준권리는 2023.09.26 을구 1번 김종용 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에서 실제로 더 중요한 것은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 고숙희의 전입일은 2004.07.01로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음·인수 확정”으로 단정하기보다는 대항력 가능·보증금 미상으로 보고 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7739 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 3085-2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공부상 제1종근린생활시설(공사중단) |
| 소유자 | 주식회사카름 |
| 감정가 / 최저가 | 6,637,677,000원 / 4,646,374,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 자연녹지지역 · 지목 대 · 토지면적 1,500㎡ · 공시지가 147,100원/㎡ |
| 등기소 | 제주지방법원 서귀포등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 정리되지만, 점유가 먼저다
등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2023.09.26 김종용 근저당권 300,000,000원이 기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사더퀸즈코리아·정동복의 근저당권과 2025.03.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 강제경매·압류·가처분·가등기·가압류도 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고숙희 | 미상 | 2004.07.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
고숙희는 보증기관 대위나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고 시점 자체는 기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 없어 우선변제 여부 및 낙찰자가 실제로 부담할 금액은 산정할 수 없습니다. 이 물건의 입찰가격은 최저가 4,646,374,000원만으로 결정해서는 안 되고, 확인된 보증금까지 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 매각조건 — 공사중단·미사용승인·제외물건 확인
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각됩니다.
- 자생수목·연못. 일부 지상에 자생수목 및 연못이 소재합니다.
- 과수원 현황. 일부 토지는 지목이 과수원이나 현재 일부 지상이 건물부지로 이용되고 있습니다.
- 농지취득자격증명. 2026.07.08 서귀포시 회신에 따르면 발급 없이 취득할 수 있는 농지이나, 취득목적에 따라 발급대상 여부가 달라질 수 있습니다.
- 매각 제외. 일부 지상 이동식철재컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 상태. 건물은 공사중단 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,646,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 48,863,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 김종용 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사더퀸즈코리아 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 정동복 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,297,510,260원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 채권총액 3,300,000,000원이 전액 배당되고 1,297,510,260원이 소유자에게 남는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당표에는 확인되지 않은 임차보증금의 실제 배당·인수 효과가 반영되지 않았으므로, 이를 근거로 매수인 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 4,646,374,000원 | 3,300,000,000원 | 0원 | 1,297,510,260원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 3,252,461,800원 | 3,217,537,182원 | 82,462,818원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 2,276,723,260원 | 2,251,556,027원 | 1,048,443,973원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 3,252,461,800원으로 내려가지만 등기상 채권에서 82,462,818원의 미배당이 생기고, 세 번째 유찰 시 매각가는 2,276,723,260원, 미배당은 1,048,443,973원으로 커집니다. 이 후순위 담보권 미배당 자체를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 볼 수는 없지만, 별도로 존재하는 고숙희의 미상 보증금 문제와는 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 토평동 소재 토평공업단지 남서측 인근이며, 농경지·공동주택·공업단지가 형성된 농경 및 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 간선도로 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물로, 내벽·바닥 등이 공사중 상태입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 소로1류 접합 및 건축계획심의대상구역 저촉 사항이 있습니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 임야·과수원이나 현황 일부가 건축 신축중단 상태입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,500㎡, 완경사·부정형·세로한면(가), 공시지가 147,100원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 고숙희 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유부분, 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 사용승인 상태. 공사중단 건물이며 사용승인을 받지 않았으므로 완공 가능성·추가 공사비·인허가 절차를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 컨테이너. 이동식철재컨테이너 1동이 매각에서 제외되므로 현장 위치와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 농지 관련. 2026.07.08 서귀포시 회신 내용과 실제 취득목적에 따른 농지취득자격증명 대상 여부를 재확인해야 합니다.
- 경계·현황 확인. 자생수목·연못 및 공부상 지목과 현황의 차이가 있으므로 토지 경계와 이용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 담보권 부기등기. 정동복 명의 근저당권에는 여러 질권이 부기돼 있으므로 최신 등기사항전부증명서로 말소·변동 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 6,637,677,000원에서 한 번 유찰돼 4,646,374,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 건물은 공사중단·사용승인 전이고, 실제 임차인 고숙희의 전입은 2004.07.01로 말소기준권리보다 훨씬 빠르며 보증금은 미상입니다.
등기상 후순위 권리는 정리되는 구조라도, 임차관계에서 실질 인수가 남을 가능성은 별개입니다. 따라서 이 물건은 “권리 깨끗하니 46억이면 된다”가 아니라, 임차보증금과 공사·인허가 비용을 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 산정해야 하는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 등기 말소구조는 확인되지만, 미상 임차보증금과 미사용승인 공사중단 건물 때문에 보수적 접근이 필요하다입니다.
