제주지방법원 2025타경7739. 서귀포시 토평동 3085-2 외 2필지에 걸친 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 토평공업단지 남서측 인근의 농경·공업지대에 위치하며, 공부상 건물 용도는 제1종근린생활시설입니다. 다만 건물은 현재 공사가 중단된 상태이고 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다.
등기상 소유자는 주식회사카름입니다. 2023.09.26 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 김종용의 근저당권 300,000,000원이 말소기준권리입니다. 뒤이어 주식회사더퀸즈코리아와 정동복 명의의 근저당권이 설정됐으며, 정동복의 근저당권부 채권에는 다수의 질권이 얽혀 있습니다. 이 구조는 단순한 주택담보대출 경매와 구분해 살펴볼 필요가 있습니다.
더 중요한 변수는 점유입니다. 고숙희의 전입일은 2004.07.01로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유 및 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정하거나 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 3085-2 외 2필지 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 제1종근린생활시설(공사중단) |
| 매각방식 | 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 · 공사중단 · 사용승인 없음 |
| 소유자 | 주식회사카름 (2023.09.26 소유권이전 · 등기상 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 | 6,637,677,000원 |
| 최저매각가 | 3,252,462,000원 (2회 유찰 · 감정가의 약 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 더퀸즈코리아 |
| 청구금액 | 375,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26 을구 1번 · 김종용 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당권보다 먼저 확인할 선순위 점유
등기상 말소기준권리는 2023.09.26 김종용의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 주식회사더퀸즈코리아와 정동복 명의로 각각 채권최고액 1,500,000,000원이 기재돼 있습니다. 이들 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 정동복 명의의 을구 2번 근저당권부 채권에는 김선경, 김종용, 이관욱, 조성석, 진량주, 주식회사더퀸즈코리아, 문대웅 등의 질권설정이 기재돼 있습니다. 김종용과 문대웅 명의의 추가 질권설정도 확인됩니다. 이는 기존 근저당권부 채권에 연결된 권리이므로 별도의 부동산 근저당 채권액처럼 단순 합산하면 안 됩니다. 실제 배당권자와 배당순위는 관련 등기 및 배당자료를 대조해야 합니다.
과거 2019년 강제경매개시결정과 압류, 가처분, 가등기, 2023년 별도 강제경매개시결정 및 2024년 가압류는 등기상 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.03.20 등기된 주식회사 더퀸즈코리아의 임의경매개시결정입니다.
② 점유관계 — 2004년 전입자의 대항력 확인이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고숙희 점유 부분 미상 |
2004.07.01 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
확인 필요 인수금액 미확정 |
고숙희는 현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 점유 관련 인물입니다. 전입일은 2004.07.01이며, 말소기준권리 설정일인 2023.09.26보다 앞섭니다.
그러나 전입신고 시점만으로 현재의 대항력을 확정할 수는 없습니다. 임대차계약의 존재, 보증금, 점유의 계속 여부, 대항요건 유지 여부 등을 확인해야 합니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권과 배당 가능성을 판단하기 어렵습니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확정
감정가는 6,637,677,000원이며, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 3,252,462,000원입니다. 감정가 대비 약 49% 수준이지만, 이 수치를 일반적인 완공·사용승인 건물의 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
건물이 공사중단 상태이고 사용승인을 받지 않았기 때문에, 단순한 토지 시세나 정상 운영 중인 근린생활시설 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다. 남은 공사비, 사용승인 가능성, 건축물 상태, 토지의 실제 이용과 매각 제외 시설, 점유자의 권리관계까지 확인한 뒤 실질취득원가를 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,252,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 34,924,620원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 김종용 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사더퀸즈코리아 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 정동복 | 1,500,000,000원 | 1,417,537,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 단순 배분한 조건부 추정에서는 총 채권액 3,300,000,000원 가운데 3,217,537,380원이 배당되고, 82,462,620원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
위 배당표는 집행비용 및 근저당 채권최고액 기준의 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금과 실제 채권잔액, 근저당권부 질권자의 배당관계는 확정적으로 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 및 매수인 인수액과 다를 수 있습니다. 표의 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 3,252,462,000원 | 3,217,537,380원 | 82,462,620원 |
| 3회 유찰 가정(34%) | 2,276,723,400원 | 2,251,556,166원 | 1,048,443,834원 |
| 4회 유찰 가정(24%) | 1,593,706,380원 | 1,575,369,316원 | 1,724,630,684원 |
추가 유찰이 발생하면 입찰 최저가격은 낮아지지만, 그만큼 배당받지 못하는 담보채권액은 커집니다. 다만 소멸하는 근저당채권의 미배당과 매수인이 인수할 수 있는 선순위 임차보증금은 법적으로 구분해야 합니다.
고숙희의 임대차관계와 보증금이 확인되기 전까지는 어느 회차에서도 실질취득원가가 해당 회차 최저매각가와 동일하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 토지·건축 현황 및 환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 위치. 서귀포시 토평동 소재 토평공업단지 남서측 인근입니다. 농경지·공동주택·공업단지가 형성된 농경 및 공업지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 간선도로 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지 현황. 토평동 3085-2 외 2필지가 관련돼 있으며, 확인되는 토지정보상 지목은 대, 면적은 1,500㎡, 공시지가는 147,100원/㎡입니다. 자연녹지지역에 속하고 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 이용 제한. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 일부 토지는 소로1류(폭 10m~12m)에 접합하고 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다.
- 건물. 공부상 제1종근린생활시설이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 기재돼 있고, 내벽과 바닥은 공사중인 상태입니다. 현재 공사중단 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다.
- 지목과 현황의 차이. 목록2는 공부상 임야, 목록3은 공부상 과수원이지만 현황 일부는 건물 신축이 중단된 상태입니다.
- 농지취득자격증명. 목록3은 지목이 과수원이나 일부 지상이 목록4 건물부지로 이용되고 있습니다. 2026.07.08 서귀포시 사실조회회신에 따르면 농지취득자격증명 발급 없이 취득할 수 있는 농지이나, 취득목적에 따라 발급대상 여부가 달라질 수 있습니다.
- 매각 범위. 목록2 일부 지상에 자생수목과 연못이 소재합니다. 목록3 일부 지상에는 매각에서 제외되는 이동식 철재 컨테이너 1동이 있습니다.
- 환금성. 일반적인 완공 상업용 건물과 달리 공사 재개, 사용승인, 토지 이용조건과 점유관계 확인이 필요한 물건입니다. 정상화 가능성과 별도 비용을 검토한 후 매각 및 활용 계획을 수립해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 확인. 고숙희의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 현재 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다. 미배당 보증금 인수 가능성을 가장 먼저 판단해야 합니다.
- 건축물 정상화. 공사중단 원인, 공정률, 미시공 부분, 공사 재개 가능성, 사용승인 요건 및 잔여 공사비를 확인해야 합니다. 기존 시공관계에서 발생할 수 있는 현장 점유나 추가 분쟁도 점검 대상입니다.
- 농지취득 관련 조건. 목록3에 대한 2026.07.08 서귀포시 사실조회회신 원문과 별지를 검토하고, 실제 취득목적에 따른 농지취득자격증명 발급 필요 여부를 관계기관에 재확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 목록3 지상 이동식 철재 컨테이너 1동의 소유관계와 인도·철거 문제를 확인하고, 목록2 지상의 수목 및 연못 현황도 매각 범위와 대조해야 합니다.
- 공동담보와 질권. 을구 1번 및 2번 근저당권의 공동담보 관계, 정동복 근저당권부 채권에 설정된 질권과 말소 내역을 확인해야 합니다. 질권금액을 근저당 채권최고액에 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 배당원본 대조. 실제 채권계산서·배당요구·세금 및 선순위 채권을 확인해야 합니다. 조건부 추정배당표의 금액은 실제 배당 및 인수금액과 다를 수 있습니다.
- 가격 및 자금계획. 낙찰가에 선순위 보증금 인수 가능액, 잔여 공사비, 건축 정상화 비용 및 기타 취득비용을 더한 총투입원가를 기준으로 판단해야 합니다. 비교 가능한 토지·미준공 건물의 거래 및 감정 근거도 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서 및 서귀포시 사실조회회신을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “절반 가격”보다 중요한 것은 인수금액과 정상화 비용
이 물건은 감정가 6,637,677,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 3,252,462,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율만으로 저렴한 취득이라고 결론 내릴 수 없습니다.
김종용의 2023.09.26 근저당권이 말소기준이라는 점은 분명합니다. 그러나 그보다 앞선 2004년 전입 점유자 고숙희의 임대차 및 보증금이 미확정이므로 매수인 인수 위험을 0원으로 처리해서는 안 됩니다. 더불어 공사중단·미사용승인 건물, 농지취득 조건, 매각 제외 컨테이너와 다층적인 근저당권부 질권관계까지 검토해야 합니다.
핵심은 낙찰가 자체가 아니라 실제 인수금액과 건물 정상화 비용을 포함한 총취득원가입니다. 선순위 점유자의 권리, 사용승인 가능성, 잔여 공사비, 토지 취득요건이 확인되기 전까지는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 권리와 건축 현황에 대한 사전 확인이 우선되는 물건입니다.
