제주지방법원 2025타경7838. 제주드림타워복합리조트 제27층 제2730호로, 감정평가상 일반숙박시설로 이용 중인 객실입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조, 지하6층·지상38층이며 이 물건은 27층에 위치합니다. 소유자는 박정아이고, 2022.01.26 매매를 원인으로 거래가액 662,140,540원에 취득했습니다. 권리 흐름의 기준은 2022.07.29 설정된 한라신용협동조합 근저당권 420,000,000원입니다.
등기상 후순위의 강제경매개시결정, 가압류, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 실제 객실 전부를 롯데관광개발 주식회사가 호텔 객실로 사용하고 있고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 임차인의 대항력과 낙찰자 인수 가능성을 확정할 수 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7838 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 925 제주드림타워복합리조트 27층 2730호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 노연로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 일반숙박시설(객실 방1개·욕실2개) |
| 건물 | 지하6층 / 지상38층 · 제27층 제2730호 · 사용승인일 2020.11.05 |
| 소유자 | 박정아 · 거래가액 662,140,540원 |
| 감정가 / 최저가 | 666,000,000원 / 466,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임영석 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.07.29 한라신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2025.04.04 임영석의 강제경매개시결정, 2025.04.21 원주축산업협동조합의 1,310,943,221원 가압류, 2025.11.21 한라신용협동조합의 임의경매개시결정, 2026.03.26 제주특별자치도의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 가장 중요한 미확정 요소
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 롯데관광개발 주식회사 | 27층 2730호 전부 | 호텔 객실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서에는 일반숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있으며, 감정평가에서도 호텔 객실 사용 상태가 확인됩니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 666,000,000원, 현재 최저매각가는 466,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자의 등기상 거래가액은 662,140,540원이지만, 이 금액만으로 현재 시장가격을 판단할 수는 없습니다. 동일·유사 객실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않으므로 “감정가 대비 크게 내려왔으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 466,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,062,000원 |
| 2. 근저당권 · 한라신용협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 임영석 | 500,000,000원 | 39,138,000원 |
| 4. 가압류 · 원주축산업협동조합 | 1,310,943,221원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한라신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 2,730,943,221원 중 채권자 예상배당은 459,138,000원이고 미배당은 2,271,805,221원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 466,200,000원 | 459,138,000원 | 2,271,805,221원 | 39,138,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 326,340,000원 | 320,971,240원 | 2,409,971,981원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 228,438,000원 | 224,439,868원 | 2,506,503,353원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 노형동 ‘노형오거리’ 남동측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하6층·지상38층 건물이며, 이 객실은 27층에 있습니다. 사용승인일은 2020.11.05입니다.
- 이용상태. 일반숙박시설로 객실 방1개·욕실2개이며, 현황상 호텔 객실로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며 대규모 숙박시설 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 23,300.9㎡, 공시지가는 4,655,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 남측 약 15m, 남서측·동측 약 12m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유계약 확인. 롯데관광개발 주식회사의 객실 사용 근거와 계약형태를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 현재는 ‘대항력 가능·미상’입니다. 대항력 有로도, 無로도 단정하면 안 됩니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액의 실질 판단이 끝나지 않았습니다.
- 배당표 해석. 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 용도 거래가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 운영·명도. 호텔 객실로 이용 중인 점을 전제로 점유 이전과 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 볼 것은 임차관계다
이 사건은 감정가 666,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 466,200,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 비교적 선명한 구조입니다. 하지만 호텔 객실 전부를 사용 중인 롯데관광개발 주식회사의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 가장 중요한 점유·임차 리스크는 아직 닫히지 않았습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸, 배당 시뮬레이션상 인수는 0원. 그러나 임차인의 대항력은 미상. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “1회 유찰 70%”라는 숫자보다 임차관계 확인이 먼저인 물건입니다.
