제주지방법원 2025타경7997. 서귀포시 동홍동 제주헬스케어타운콘도미니엄2 제601동 제3·4층 제202호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(휴양콘도미니엄)입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물의 구분건물이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2014.08.27입니다.
현재 소유자는 주식회사갤러리케이입니다. 2021.07.15 소유권이전 당시 거래가액은 700,000,000원으로 기재돼 있고, 2023.06.30 명칭이 주식회사아트노믹스에서 주식회사갤러리케이로 경정됐습니다. 이후 근저당, 가등기, 다수의 가압류·압류가 이어졌고 2025.04.30 강종헌을 채권자로 임의경매가 개시됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7997 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 2051 제주헬스케어타운콘도미니엄2 601동 3.4층 202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(휴양콘도미니엄) 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 · 제3.4층 제202호 · 사용승인 2014.08.27 |
| 소유자 | 주식회사갤러리케이 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 471,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 581,917,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘기준권리 확인’이 먼저
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않았습니다. 다만 권리분석을 단순히 “인수 없음”으로 끝내기에는 등기 흐름이 복잡합니다. 산출된 말소기준은 2020.04.17 서귀포시 압류로 표시돼 있으나, 같은 갑구 5번 압류는 2020.04.29 해제에 따른 말소등기가 이어집니다. 따라서 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 최신 등기부를 함께 대조해 기준권리를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 세금·후순위 채권 — 배당금액 변동 가능
등기에는 서귀포시, 국, 제주특별자치도, 서울특별시, 수영구 관련 압류가 확인됩니다. 분석자료는 국세·지방세 압류 5건에 대해, 당해세에 해당하면 0순위에서 차감돼 후순위 배당이 줄어들 수 있다고 경고합니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 금액 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 근저당권 | 강종헌 | 700,000,000원 | 매각으로 소멸 산출 |
| 가압류 | 메리츠캐피탈주식회사 | 187,873,795원 | 매각으로 소멸 산출 |
| 가압류 | 기술보증기금 | 876,679,001원 | 매각으로 소멸 산출 |
| 가압류 | 주식회사우리은행 | 864,902,633원 | 매각으로 소멸 산출 |
| 가압류 | 중소벤처기업진흥공단 | 106,379,013원 | 매각으로 소멸 산출 |
| 가압류 | 주식회사국민은행 | 972,826,247원 | 매각으로 소멸 산출 |
| 가압류 | 한국산업은행 | 200,000,000원 | 매각으로 소멸 산출 |
| 가압류 | 서울보증보험주식회사 | 20,000,000원 | 매각으로 소멸 산출 |
위 주요 금액채권만으로도 배당재원이 부족합니다. 현재 회차 기준 채권 총액은 3,928,660,689원, 배당액은 463,989,000원, 미배당액은 3,464,671,689원으로 계산돼 있습니다. 다만 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산출됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 7,111,000원 |
| 근저당권 · 강종헌 | 700,000,000원 | 463,989,000원 |
| 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 187,873,795원 | 0원 |
| 가압류 · 기술보증기금 | 876,679,001원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사우리은행 | 864,902,633원 | 0원 |
| 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 106,379,013원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사국민은행 | 972,826,247원 | 0원 |
| 가압류 · 한국산업은행 | 200,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 근저당 배당액도 감소할 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 471,100,000원 | 463,989,000원 | 3,464,671,689원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 329,770,000원 | 324,353,220원 | 3,604,307,469원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 230,839,000원 | 226,807,254원 | 3,701,853,435원 | 0원 |
신청채권 청구액은 581,917,808원입니다. 현재 회차에서는 463,989,000원, 2회 유찰 시 324,353,220원, 3회 유찰 시 226,807,254원이 배당되는 것으로 계산돼 모든 시나리오에서 신청채권이 전액 충족되지 않습니다. 반면 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서귀포시 동홍동 남주고등학교 북서측 인근이며, 숙박시설·임야·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량출입이 용이하고 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 숙박시설(휴양콘도미니엄) 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 지목은 임야, 토지이용상황은 콘도미니엄, 완경사·부정형·중로한면입니다.
- 규제. 관광단지·제주투자진흥지구·건축계획심의대상구역·유원지 등이 포함되고 일부 필지는 초지·가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 375,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 재확인. 2020.04.17 서귀포시 압류가 기준으로 산출돼 있으나 2020.04.29 해제·말소 이력이 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 8번과 21번 가등기의 실질이 담보가등기인지 보전가등기인지, 매각으로 확실히 소멸하는지 원본 기재를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 예상배당표보다 선순위 차감액이 커질 수 있습니다.
- 시세 별도 조사. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 숙박시설 운영·환금성 확인. 실제 이용상태가 휴양콘도미니엄이므로 일반 주거용 부동산과 다른 이용·거래 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 내부 미확인이므로 실제 내부 상태와 설비, 관리상태를 별도 점검하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 등기에는 가등기와 가처분, 다수의 가압류·압류가 겹쳐 있고, 특히 2020년 압류를 둘러싼 기준권리 산출과 말소 이력을 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
또한 현재 최저가 471,100,000원이 감정가의 70%라는 사실은 할인율일 뿐 시세 메리트의 증거는 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고 실제 이용도 숙박시설(휴양콘도미니엄)이므로, 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가보다 권리 원본 확인과 실제 시장가격 검증입니다.