640,382,000원
인천지방법원 2025타경507242. 인천 서구 석남동 202-12의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 216.0㎡, 이용상태는 단독주택이며 건물은 연와조 평슬래브지붕 2층으로 사용승인일은 1990.10.23, 증축일은 1994.01.06입니다. 소유자는 한희복이고, 2011.08.31 설정된 인천항신용협동조합 근저당권 253,500,000원이 말소기준입니다. 이보다 뒤에 설정된 권리는 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 640,382,000원으로 감정가 기준 70% 회차입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 이미 3회 유찰됐고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 따라서 권리분석이 비교적 정리돼 있다는 사실과 가격 적정성은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507242 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 202-12 · 인천광역시 서구 율도로16번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 216.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 연와조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 1990.10.23 · 증축 1994.01.06 |
| 소유자 | 한희복 |
| 감정가 / 최저가 | 914,831,420원 / 640,382,000원 |
| 청구금액 | 41,143,772원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2011.08.31 을구 4번 인천항신용협동조합 근저당권 253,500,000원입니다. 이후 삼정펄프주식회사의 근저당권, 참조은세상주식회사의 근저당권, 신용보증기금·중소기업은행·토스뱅크·서울보증보험의 가압류, 경매개시결정 및 신용보증기금의 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
임차·점유 관계 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오선례 | 2016.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한효제 | 2014.09.26 | 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
오선례의 전입일은 2016.10.26, 한효제의 전입일은 2014.09.26으로 모두 말소기준일 2011.08.31보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 한효제는 2025.04.14 배당요구가 확인되며, 두 사람 모두 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금 미상 자체가 매수인에게 보증금 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
② 회차 가격·배당구조 — 낮아진 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 3회 유찰, 감정가 70%의 640,382,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 512,305,600원, 그 다음은 409,844,480원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에서는 가격 매력도를 외부 실거래와 직접 비교하지 않고, 감정가 대비 회차와 배당·권리 구조를 중심으로 판단하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 70%) | 640,382,000원 | 631,578,180원 | 788,007,165원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 56%) | 512,305,600원 | 504,782,544원 | 914,802,801원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 45%) | 409,844,480원 | 403,346,035원 | 1,016,239,310원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 640,382,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,803,820원 |
| 2. 근저당 · 인천항신용협동조합 | 253,500,000원 | 253,500,000원 |
| 3. 근저당 · 삼정펄프주식회사 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 4. 근저당 · 삼정펄프주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 근저당 · 참조은세상주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 646,000,000원 | 98,078,180원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 94,192,173원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 17,078,321원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 128,814,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 640,382,000원 가정에서 총 채권액 1,419,585,345원 중 631,578,180원이 배당되고 788,007,165원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신석초등학교 북서측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 토지. 216.0㎡ 대지, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,368,000원/㎡입니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중인 연와조 평슬래브지붕 2층 건물로 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함되며 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2011.08.31 을구 4번 인천항신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 오선례·한효제의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·형태·사용현황을 현장에서 직접 확인하고 감정 범위와 일치하는지 살펴보세요.
- 토지 조건 확인. 216.0㎡ 대지의 사다리형 형상, 소로 접면, 용도지역 및 각종 제한사항을 실제 활용계획과 함께 검토하세요.
- 3회 유찰을 가격 가점으로 오해하지 않기. 현재 최저가는 감정가 70%지만 단독주택+토지는 개별성이 커 최저가 하락만으로 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 배당표 성격 확인. 현재 시나리오의 미배당은 788,007,165원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 3회 유찰이 곧 저가라는 뜻은 아니다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2011.08.31 인천항신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·가압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 오선례와 한효제 역시 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가 914,831,420원에서 3회 유찰돼 640,382,000원까지 내려왔지만, 단독주택+토지는 개별성이 큰 자산이고 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수할 권리가 있느냐”보다는 640,382,000원이라는 현재 가격이 실제 토지·건물 가치와 현물 상태에 비해 적정한가를 확인하는 데 있습니다. 권리는 비교적 정리됐지만, 가격은 현장 확인 뒤 결정해야 하는 사건입니다.
