인천지방법원 2025타경507242. 인천 서구 석남동 202-12의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 216㎡의 대지이고, 건물은 사용승인 1990.10.23., 증축 1994.01.06.의 연와조 평슬래브지붕 2층 단독주택입니다. 감정가 914,831,420원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 448,267,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리 흐름의 핵심은 현재 등기상 살아 있는 권리와 이미 말소된 과거 권리를 분리하는 것입니다. 2004년 현대모비스 근저당은 2005년에 말소됐고, 2007년 우리은행 근저당과 이영심 명의 가등기도 2011.08.31. 말소됐습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 시점에 설정됐다는 이유만으로 이 권리들을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 인천항신용협동조합의 채권최고액 253,500,000원 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 202-12 · 인천광역시 서구 율도로16번길 16 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 216㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 연와조 평슬래브지붕 2층 · 단독주택 이용 · 사용승인 1990.10.23. · 증축 1994.01.06. |
| 소유자 | 한희복 (2011.08.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 914,831,420원 / 448,267,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천항신용협동조합 / 41,143,772원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이지만 이미 말소된 권리
2007.11.29. 설정된 이영심 명의 소유권이전청구권 가등기는 2011.08.31. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 가등기의 종류는 원본에서 확인할 필요가 있으나, 현재 제공된 등기 흐름에는 4번 가등기 말소등기가 명시돼 있습니다. 같은 방식으로 현대모비스 근저당 90,000,000원과 우리은행 근저당 108,000,000원도 각각 말소등기가 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 신고 2명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오선례 | 2016.10.26. | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한효제 | 2014.09.26. | 미상 / 미상 | 2025.04.14. | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조사된 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2014.09.26.과 2016.10.26.으로, 말소기준일인 2011.08.31.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없고 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저가 448,267,000원은 감정가 914,831,420원의 49%입니다. 그러나 동일 입지·토지면적· 노후도·건물 상태를 반영한 실거래 비교가 확인되지 않아, 이 비율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 단독주택은 토지 가치와 건물 상태, 도로 조건, 제시외 건물, 향후 활용 가능성에 따라 가격 편차가 크기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,882,670원 |
| 1. 현대모비스주식회사 근저당 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 주식회사우리은행 근저당 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 인천항신용협동조합 근저당 | 253,500,000원 | 243,384,330원 |
| 4. 삼정펄프주식회사 근저당 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사쌍용씨앤비 근저당 | 33,000,000원 | 0원 |
| 6. 삼정펄프주식회사 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 하늘종합물류주식회사 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 참조은세상주식회사 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 신용보증기금 가압류 | 646,000,000원 | 0원 |
| 10. 중소기업은행 가압류 | 94,192,173원 | 0원 |
| 11. 토스뱅크 주식회사 가압류 | 17,078,321원 | 0원 |
| 12. 서울보증보험주식회사 가압류 | 128,814,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 448,267,000원 가정 시 채권 총액 1,750,585,345원 중 441,384,330원이 배당되고, 미배당은 1,309,201,015원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신석초등학교 북서측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교와 근린공원이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 토지 조건. 216㎡ 대지, 평지의 사다리형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,368,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 1990.10.23. 사용승인, 1994.01.06. 증축된 연와조 2층 주택으로 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 함께 매수하는 구조라 매수층이 아파트보다 제한될 수 있고, 건물 노후도와 활용계획에 따라 매각기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물·토지 등기 동시 확인. 건물 등기뿐 아니라 일괄매각되는 토지의 최신 등기에도 잔존 가등기·지상권·담보권이 없는지 확인해야 합니다.
- 가등기 말소 원본 확인. 2007년 이영심 가등기의 성격과 2011.08.31. 말소등기의 유효성을 매각물건명세서와 최신 등기부로 대조하세요.
- 임차관계 확인. 오선례·한효제의 보증금, 임대차 범위, 확정일자, 실제 점유와 배당요구 적법 여부를 현황조사서 및 문건으로 확인하세요.
- 제시외 건물 실측. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 구조·면적·소유관계와 철거 또는 보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 산정. 감정가 할인율이 아니라 인근 토지 개별 가격, 도로 조건, 건물 잔존가치, 철거·수선비를 합산해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 규제가 향후 증축·신축·용도변경에 미치는 영향을 관할기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 사건은 겉으로 보면 말소기준보다 앞선 가등기와 근저당이 여러 개 있어 복잡해 보입니다. 그러나 등기 흐름을 시간순으로 보면 현대모비스 근저당, 우리은행 근저당과 이영심 가등기는 모두 말소등기가 확인되고, 실제 임차인 2명도 말소기준 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 핵심 위험은 정리된 편입니다.
문제는 가격입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 동일 조건의 실거래 비교 없이 이를 곧바로 시세 대비 반값으로 해석할 수는 없습니다. 1990년 사용승인 단독주택, 216㎡ 토지, 제시외 건물과 각종 토지이용 규제를 함께 평가해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장·토지 시세 확인 후입니다.