서울서부지방법원 2025타경51882. 은평구 역촌동 미래그린빌라 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 265,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 212,000,000원입니다. 말소기준권리는 2018.09.27. 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 481,000,000원입니다. 2025.11.05. 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 이후 2026.05.15. 김하영 지분에 고양시 압류가 들어왔습니다. 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 2018.09.27. 소유권 부분에는 한국주택금융공사법에 따른 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 함께 기재돼 있습니다. 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 내용입니다. 현재 경매 자체가 한국주택금융공사의 근저당권 실행으로 진행되고 있지만, 매각 후 해당 금지사항등기의 말소 처리까지 원본 서류로 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51882 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 50-32 2층202호 · 서울특별시 은평구 갈현로12길 11-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 대상면적 | 60.75㎡ |
| 현재 소유자 | 김동훈 2분의 1 · 김하영 2분의 1 (2025.05.17. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 212,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 110,998,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
말소기준권리는 2018.09.27. 을구 5번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 481,000,000원이며 채무자는 이순희입니다. 이 권리의 실행을 위해 2025.11.05. 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.05.15. 고양시가 김하영 지분을 압류했습니다. 두 후순위 등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임대관계 — 현장 확인이 빠질 수 없다
감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차보증금이나 확정일자 자료는 없으므로 특정 임차인의 대항력이나 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 배당모델은 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있지만, 다세대주택 특성상 입찰 전 실제 점유자·전입세대·확정일자·임대차계약 존재 여부를 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득 2.12억은 최근 거래보다 높다
미래그린빌라는 9세대, 2002.07.10. 준공된 소규모 다세대입니다. 대상면적은 60.75㎡이고, 면적 매칭된 최근 거래는 2026년 7월의 2건입니다. 두 거래 모두 63.63㎡·5층, 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 63.63㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 63.63㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 185,000,000원 |
현재 최저가는 212,000,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 212,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 185,000,000원의 114.6%입니다. 따라서 감정가 대비 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 481,000,000원 | 208,232,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 한국주택금융공사 채권최고액 481,000,000원을 기준으로 한 모델이며, 신청 청구액은 110,998,341원입니다. 현재 회차에서 채권최고액 기준 미배당은 272,768,000원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가야 비교가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 212,000,000원 | 272,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 169,600,000원 | 314,574,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 135,680,000원 | 348,019,520원 | 0원 |
현재 회차에서는 실질취득 212,000,000원이 최근 거래 185,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 매각가는 169,600,000원, 3회 유찰 시 135,680,000원으로 낮아집니다. 각 시나리오에서도 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 물건은 말소기준 근저당의 미배당이 늘어나는 것과 매수인이 부담하는 인수액을 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌동주민센터 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·중소규모 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 갈현로 변에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 6호선 구산역은 다소 원거리에 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 2층 202호. 위생·급배수, 도시가스 난방, 옥외주차장 등 기본설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 및 도로와 등고 평탄하며 동측으로 노폭 약 3-4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,916,000원/㎡. 토지면적은 277.0㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 미래그린빌라는 9세대의 소규모 다세대이며 최근 확인된 거래는 2026.07의 2건입니다. 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래표본을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 감정가 대비 할인율보다 최근 12개월 실거래 185,000,000원과 비교해야 합니다. 현재 실질취득 212,000,000원은 최근 시세의 114.6%입니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약과 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 금지사항등기. 2018.09.27. 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 매각 후 말소 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 한국주택금융공사 채권최고액 기준 미배당이 존재하더라도 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 여부와 입찰·취득 시 필요한 절차를 원본 규제사항과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 걸린다
이 사건의 기본 권리구조는 명확합니다. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 현재 회차를 지지하지 않습니다. 실질취득 212,000,000원은 최근 12개월 거래 185,000,000원의 114.6%입니다.
게다가 임대관계가 미상이고, 2018년 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기 확인까지 필요합니다. 9세대 소규모 다세대라는 환금성 특성도 감안해야 합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원 모델이지만 현재 가격은 보류”입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실보다 최근 실제 거래가격과 점유·등기 확인 결과가 입찰 판단의 중심이 되어야 합니다.
