서울서부지방법원 2025타경51935. 은평구 신사동 파크빌 2층 201호, 전용 25.96㎡ 다세대주택입니다. 감정평가서상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2017.08.10입니다. 사건의 핵심은 감정가 203,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 162,400,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 앞서 전입한 김영식의 194,000,000원 임차보증금입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.07.03. 삼성세무서장의 압류입니다. 그러나 김영식은 2019.02.25. 주민등록, 2019.02.22. 점유개시로 조사돼 말소기준보다 앞서고, 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 2024.10.21. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51935 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 287-1 파크빌 2층 201호 · 서울특별시 은평구 갈현로3길 45 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.96㎡ · 6층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) |
| 소유자 | 오인숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,943,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2017.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.07.03. 국(처분청 삼성세무서장)의 압류입니다. 이후 강서구 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 김영식의 점유개시와 주민등록은 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 등기된 주택임차권 자체는 2024.10.21.이지만, 조사상 대항력 있음이고 보증금은 194,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영식 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019-02-25 | 194,000,000원 | 대항력 있음 | 배당 산정상 없음 | 매수인 인수 가능 |
| 탁명호 | 2층 201호 | 2025-03-10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
탁명호는 2025.03.10. 전입해 2024.07.03. 말소기준권리보다 늦으므로 조사상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금은 미상입니다. 김영식과 달리 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로, 이 사건의 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 82.0%가 아니라 실질취득 1.94억을 봐야 한다
파크빌(A동)의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 223,333,333원이지만, 과거 235,000,000원·237,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.01. 198,000,000원, 최근 12개월 평균 역시 198,000,000원이며 최근 거래 추세는 -16.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.98㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2023.05 | 25.96㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.06 | 27.98㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 223,333,333원 |
현재 최저가 162,400,000원은 최근 12개월 평균의 82.0%입니다. 표면적으로는 할인돼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가를 그대로 취득비용으로 볼 수 없습니다. 대항력 임차보증금이 194,000,000원이므로 시세 비교 기준도 실질취득 약 194,000,000원으로 바꿔야 합니다. 최신·최근12개월 거래 198,000,000원과 거의 붙어 있는 수준이어서 경매 할인 메리트가 크다고 보기 어렵습니다.
④ 회차가 내려가도 실질취득 기준은 크게 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 44,617,000원 | 194,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 76,642,280원 | 194,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 103,936,000원 | 101,680,896원 | 102,262,504원 | 194,000,000원 |
낙찰가가 162,400,000원에서 129,920,000원, 103,936,000원으로 내려가도 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라는 점은 변하지 않습니다. 따라서 이 사건은 일반적인 경매처럼 ‘유찰될수록 취득원가가 그대로 낮아지는 물건’으로 보면 안 됩니다. 실질취득은 대항력 보증금 194,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 인수 · 임차인 김영식 보증금 | 194,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 203,943,400원 | 159,326,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 김영식의 보증금에는 배당액이 없고, 한국주택금융공사 청구액 203,943,400원 중 159,326,400원이 배당돼 44,617,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산중학교 남동측 인근. 아파트단지와 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 201호. 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 샷시창호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,186,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모·거래. 파크빌(A동) 19세대이며 확인 거래는 3건입니다. 최근12개월 거래는 1건으로 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 162,400,000원이 아니라 대항력 임차보증금 194,000,000원을 기준으로 최신 실거래 198,000,000원과 비교하세요.
- 김영식 임차권. 전입 2019-02-25, 점유개시 2019-02-22, 임차보증금 194,000,000원, 주택임차권등기 2024-10-21입니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 탁명호 점유. 2025-03-10 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유와 명도조건을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022-11-09 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격 추세. 최신 거래 198,000,000원, 최근 추세 -16.1%입니다. 과거 전체 평균 223,333,333원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 세금·배당. 말소기준권리가 세무서 압류인 사건입니다. 실제 배당에서 당해세 등 선순위 조세가 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.624억에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 203,000,000원에서 한 번 유찰돼 162,400,000원까지 내려왔고, 최근12개월 시세 198,000,000원의 82.0%라 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 김영식의 임차보증금 194,000,000원이 가격 판단의 기준을 완전히 바꿉니다. 정확도 규칙대로라면 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 실질취득 기준이 약 194,000,000원으로 고정되므로, 추가 유찰 자체가 큰 가격 메리트를 만들어내지 않습니다.
게다가 최신 실거래도 198,000,000원이고 최근 추세는 -16.1%입니다. 즉 실질취득 기준과 최신 시세 사이 여유가 크지 않은 상태에서 대항력 임차권, 별도의 점유자, 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차권 인수와 실제 점유관계를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
