서울서부지방법원 2025타경51955. 서울 용산구 이촌동 동아그린아파트 105동 12층 1203호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 건물은 지하1층·지상22층 구조입니다. 등기상 현재 소유자는 현미댈가도이며, 핵심 권리는 2011.02.15. 설정된 우리은행 근저당 456,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 2025.09.25. 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 2,240,000,000원에서 현재 최저가가 1,792,000,000원으로 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 2,222,500,000원 대비 80.6%입니다. 특히 가장 최근 거래는 2026.07. 2,270,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표도 +30.0%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 시세를 우선하면 현재 회차는 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 이촌동 411 동아그린아파트 105동 12층1203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 114.96㎡ · 지하1층/지상22층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 현미댈가도 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,240,000,000원 / 1,792,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최동진 / 4,860,324원 |
| 말소기준권리 | 2011.02.15. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 456,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2011.02.15. 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 하나은행 근저당과 한평신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.09.25. 최동진의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 우리은행과 신청채권자 청구액이 모두 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 80.6%
동아그린 동일 면적 114.96㎡ 실거래 자료입니다. 전체 과거 평균보다 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 거래는 2건이고 평균이 2,222,500,000원입니다. 현재 최저가는 1,792,000,000원으로 이 평균의 80.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.96㎡ | 2 | 2,270,000,000원 |
| 2025.09 | 114.96㎡ | 13 | 2,175,000,000원 |
| 2024.04 | 114.96㎡ | 3 | 1,320,000,000원 |
| 2024.03 | 114.96㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2021.11 | 114.96㎡ | 19 | 1,970,000,000원 |
| 2021.07 | 114.96㎡ | 3 | 1,650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.96㎡ | 2건 | 2,222,500,000원 |
최신 거래는 2026.07. 2,270,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 최근 거래 추세 지표도 +30.0%입니다. 따라서 과거 저가 거래가 포함된 전체 평균 1,880,833,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단하는 것이 적절하며, 그 기준에서는 현재 최저가에 가격 여유가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,792,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,320,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최동진 | 4,860,324원 | 4,860,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,310,819,676원 |
현재 최저가 1,792,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 460,860,324원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 1,310,819,676원입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 안정성
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,792,000,000원 | 460,860,324원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,433,600,000원 | 460,860,324원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,146,880,000원 | 460,860,324원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용산국제업무지구 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 지하철4호선 이촌역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 동아그린은 499세대이며 준공일은 1999.05.31.입니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건물부지로 이용 중입니다. 남서측·남동측 폭 약 6~8미터 도로와 북동측 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·철도보호지구 등이 확인되며 공시지가는 14,040,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·상하수도·도시가스·난방·화재탐지·주차설비 등이 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 별도 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 2,222,500,000원, 최신 거래 2,270,000,000원과 실제 응찰가를 비교해 가격 여유를 유지하는 것이 핵심입니다.
- 경쟁 낙찰가 주의. 최저가는 최근 시세의 80.6%지만 실제 낙찰가는 경쟁에 따라 상승할 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 정비사업 관련 확인. 2026.6.22. 용산구 사실조회회신 결과 정비사업 진행 등 사실 내용이 없다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘얼마까지 써낼지’가 핵심
이 물건의 말소기준은 2011년 우리은행 근저당이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 현재 회차에서도 채권자 청구액은 전액 배당됩니다. 가격 측면에서도 1회 유찰된 최저가 1,792,000,000원은 최근 12개월 평균 2,222,500,000원의 80.6%이고 최신 거래는 2,270,000,000원입니다. 최근 추세도 +30.0%여서 제공된 시세 자료만 놓고 보면 가격 메리트가 있습니다. 다만 임대관계가 미상으로 평가된 만큼 점유관계 확인을 끝낸 뒤, 실제 낙찰가가 최근 시세에 얼마나 근접하는지를 기준으로 응찰 상한을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
