서울서부지방법원 2025타경51977. 상암한화오벨리스크 4층 비411호로, 공부상 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 김종민이며 2021년 9월 29일 거래가액 115,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 이상준은 그보다 앞선 2021년 3월 3일 임대차계약을 체결하고 2021년 4월 12일 점유를 개시했으며, 2021년 4월 14일 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리는 2023년 7월 26일 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다.

등기부상 2023년 8월 7일에는 이상준 명의의 주택임차권등기도 마쳐졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 84,000,000원을 기준으로 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 42,912,000원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다

권리분석의 출발점은 2023년 7월 26일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리지만, 임차인 이상준은 2021년 4월 12일 점유개시, 2021년 4월 14일 주민등록·확정일자를 갖춰 기준권리보다 앞섭니다. 이후 2023년 8월 7일 주택임차권등기가 설정됐고, 2025년 9월 19일 같은 이상준이 강제경매를 신청했습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이상준은 배당요구를 했고, 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입시점이 말소기준권리보다 앞서므로 미배당 보증금에 대한 대항력이 남습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.

③ 최저가 착시 — 8,400만원이 아니라 1억2,691만원

현재 최저매각가는 감정가 105,000,000원의 80%인 84,000,000원입니다. 표면만 보면 감정가 대비 21,000,000원 낮습니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금 42,912,000원을 더하면 매수인의 현재 회차 실질취득은 126,912,000원입니다.

더 유찰된다고 상황이 크게 좋아지는 것도 아닙니다. 2회 유찰 시 매각가는 67,200,000원으로 낮아지지만 인수액은 59,409,600원으로 커지고, 3회 유찰 시 매각가는 53,760,000원으로 내려가지만 인수액은 72,607,680원으로 늘어납니다. 보증금이 매각가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

회차가 내려갈수록 집행비용 추정의 영향으로 합계에 소폭 차이는 있지만, 실질취득은 임차보증금 125,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 84,000,000원이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 사용됩니다. 임차인 보증금 미배당액 42,912,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 실제 이용상태도 오피스텔(주거용)입니다.
• 입지. 서울특별시 마포구 상암동 하늘초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단지형 아파트·오피스텔·전·답·공공시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 및 북서측으로 각각 폭 약 25m의 중로변에 접합니다.
• 설비. 급·배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 소화전, CCTV, 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 공시지가는 8,120,000원/㎡, 토지는 평탄한 세장형으로 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·철도보호지구·제한보호구역·비행안전제2구역·상대보호구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못해 추후 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰 기준은 최저가가 아니라 실질취득. 현재 회차 84,000,000원에 낙찰돼도 42,912,000원의 임차보증금 잔액을 인수하므로 실질취득은 126,912,000원입니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액 59,409,600원, 3회 유찰 시 72,607,680원으로 커집니다. 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트가 확대된다고 판단하면 안 됩니다.
• 임차인 이상준 권리 재확인. 임대차계약일 2021.03.03, 점유개시 2021.04.12, 전입·확정일자 2021.04.14, 임차권등기 2023.08.07을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 점검. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 이상준으로 동일하므로 관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 이용상태와 수선 필요 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 배당·세금 원본 확인. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 매각기일 전 최신 서류로 점검해야 합니다.

맺으며 — “유찰됐지만 싸진 것은 아니다”

이 물건의 숫자만 보면 감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 84,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 통과한 실제 숫자는 다릅니다. 이상준의 보증금 125,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서 배당되지 않는 42,912,000원을 매수인이 인수합니다.

결국 현재 실질취득은 126,912,000원으로 감정가보다도 높습니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 반대로 증가해 실질취득은 계속 보증금 125,000,000원 수준에 묶입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “8,400만원짜리 상암 오피스텔”이 아니라 “대항력 임차보증금 인수까지 합쳐 약 1.27억원을 투입하는 물건”이라는 점입니다. 최저가는 내려왔지만, 실질 가격은 내려오지 않았습니다.