제주지방법원 2025타경8345. 서귀포시 남원읍 위미리 3407-15 일대의 토지와 제시 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태상 기호(1)는 창고시설, 기호(2)는 단독주택, 기호(5)는 관리사이며, 토지 항목에는 과수원 2,708㎡가 포함되어 있습니다. 소유자는 이원창이고, 2023.05.04. 세종신용협동조합의 채권최고액 3,240,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 수협은행 가압류 29,157,745원, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 관련 가압류 155,469,613원, 세종신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기 말소 여부만으로 끝나는 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 임차인, 농지취득자격증명, 분묘, 매각 제외 시설이 실제 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8345 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 3407-15 · 위미항구로 84-11 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 창고시설 · 단독주택 · 관리사 |
| 소유자 | 이원창 · 단독소유 |
| 토지 항목 | 과수원 · 2,708㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 3,927,985,250원 / 2,749,590,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,737,060,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
말소기준권리는 2023.05.04. 설정된 세종신용협동조합 근저당권 3,240,000,000원입니다. 2025.05.01.의 수협은행 및 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 관련 가압류, 2025.06.26. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 위미농업협동조합·서귀포새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽영섭 | 소재지2. 제시 건물 | 2021.03.12 | 70,000,000원 | 2025.09.01 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이영금 | 소재지5. 1호 제시 건물 | 2025.01.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이영금은 2025.01.22. 전입으로 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점은 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 70%인 2,749,590,000원입니다. 그러나 곽영섭의 대항력 보증금 70,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 현재 최저가에 낙찰될 경우 실질취득은 2,819,590,000원입니다. 따라서 입찰가를 판단할 때는 2,749,590,000원만 보는 것이 아니라 인수보증금을 더한 총 부담액을 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,749,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,895,900원 |
| 인수 · 임차인 곽영섭 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 세종신용협동조합 | 3,240,000,000원 | 2,719,694,100원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 29,157,745원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 155,469,613원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 3,424,627,358원 중 2,719,694,100원이 배당되고, 미배당은 704,933,258원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 임차인 곽영섭 보증금 70,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다.
⑤ 농지·분묘·매각 제외 물건 — 등기보다 중요한 현장 리스크
매각은 일괄매각이며 일부 제시외 건물은 포함됩니다. 반면 감정서상 파이프조 차광막지붕 창고 66.0㎡·55.0㎡, 경량철골조 차광막지붕 창고 6.0㎡, 파이프조 차광막지붕 물저장고 63.0㎡·91.0㎡, 철재컨테이너 18.0㎡, 파이프조 비닐하우스 3,480㎡·5,000㎡, 태양광설비 1식은 매각에서 제외됩니다. 토지와 시설을 함께 이용하려는 입찰자는 현장에서 포함·제외 경계를 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시 남원읍 위미리 ‘위미중학교’ 북서측 근거리에 위치하며 주위는 과수원과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 토지. 토지 항목은 과수원 2,708㎡, 계획관리지역, 평지, 자루형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 86,600원/㎡입니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역, 지하수자원보전3등급·4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구4등급, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 건물. 기호(1)는 1997.01.14. 사용승인 창고시설, 기호(2)는 2012.07.19. 사용승인 단독주택, 기호(5)는 1977.09.26. 사용승인 관리사입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 2,749,590,000원에만 맞추지 말고 곽영섭 보증금 70,000,000원을 더한 2,819,590,000원을 기본 부담액으로 보세요.
- 곽영섭 임차관계. 2021.03.12. 전입, 보증금 70,000,000원, 2025.09.01. 배당요구 내용과 실제 점유 상태를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 이영금 점유. 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 소재지5. 1호 제시 건물의 실제 사용관계와 계약관계를 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 별지목록 3·4·6·7·8·9의 취득 요건과 발급 가능성을 관할기관에서 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 분묘. 별지목록 4 지상 묘 1기의 위치와 분묘기지권 성립 가능성을 현장·관계자료로 확인하세요.
- 매각 제외 시설. 창고·물저장고·컨테이너·비닐하우스·태양광설비 가운데 제외 대상의 소유관계와 철거·사용 협의 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”만 보고 들어갈 물건은 아니다
현재 최저가는 감정가 3,927,985,250원의 70%인 2,749,590,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순 유찰률이 아닙니다. 곽영섭의 대항력 보증금 70,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 2,819,590,000원이고, 별지목록 3·4·6·7·8·9의 농지취득자격증명, 별지목록 4의 묘 1기와 분묘기지권 가능성, 매각에서 제외되는 비닐하우스·태양광설비 등까지 함께 풀어야 합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 현장과 점유관계는 단순하지 않은 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
