서울서부지방법원 2025타경52004. 역촌동 청송평화하이맨션 2층 201호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표에는 공부상 사무소로 기재돼 있습니다. 현황 이용상황은 경매 진행 시 재확인이 필요한 물건입니다. 소유자 김영철은 2014.05.20 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 150,000,000원입니다. 현재 등기상 경매의 말소기준은 2023.08.31 은평세무서장 압류입니다.
그런데 임차권자 이기옥은 점유를 2021.11.02 시작하고 2021.11.05 전입했으며, 2022.05.11 확정일자를 받았습니다. 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 이후 2025.09.02 임차보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 2025.09.24 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 65-38 청송평화하이맨션 2층 201호 · 서울특별시 은평구 연서로3나길 12-2 |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 대상면적 40.02㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 내 2층 · 사용승인일 2011.10.14 |
| 소유자 | 김영철 (2014.05.20 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,792,000원 / 141,434,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이기옥 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 기타 | 발코니로 이용 중인 제시외 건물 ㉠ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 우리은행·경서농업협동조합·송내새마을금고·노봉영·이영득·부천소망신용협동조합·이영근의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2023.08.31 국의 압류이며, 2023.12.21 국의 추가 압류와 2025.10.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 임차인·점유 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 / 배당 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기옥 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.11.02 전입 2021.11.05 | 140,000,000원 | 확정 2022.05.11 배당요구 2025.09.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 미배당 승계 |
| 기사항전 주거 | 전입일 미상 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
이기옥은 전입신고가 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구까지 갖춘 상태라 대항력과 우선변제권을 함께 행사하는 구조입니다. 반면 기사항전 명의의 점유기재는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다. 이 부분은 인수액 산정과 별개의 추가 점유 리스크입니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 총액이 크게 내려가지 않는다
현재 회차의 최저매각가는 141,434,000원입니다. 예상 집행비용 2,780,076원을 먼저 제하면 이기옥에게 배당될 수 있는 금액은 138,653,924원이고, 보증금 140,000,000원 중 1,346,076원이 부족합니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 매수인의 실질취득 부담은 141,434,000원 + 1,346,076원 = 142,780,076원입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 141,434,000원 | 1,346,076원 | 142,780,076원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 113,147,200원 | 29,236,861원 | 142,384,061원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 90,517,760원 | 51,511,560원 | 142,029,320원 |
2회·3회 유찰 구간에서는 낙찰가가 보증금 140,000,000원 아래로 내려갑니다. 이때부터는 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수가 커지는 구조가 뚜렷해집니다. 현재 회차의 실질취득 142,780,076원과 3회 유찰 가정의 142,029,320원 차이는 750,756원에 불과합니다. 즉 이 물건은 단순히 “다음 유찰이면 더 싸진다”고 판단할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본이 맞지 않는다
청송평화하이맨션의 최근 거래로 제공된 표본은 2025.09 전용 31.65㎡ 3층의 236,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 236,000,000원이지만, 본건 대상면적은 40.02㎡이고 면적 일치 여부가 불일치로 분류돼 있습니다. 따라서 이 거래를 본건의 직접적인 동일면적 시세로 보는 것은 무리입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 31.65㎡ | 3 | 236,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.65㎡ 표본 | 1건 | 236,000,000원 |
최저가 141,434,000원은 최근 거래 236,000,000원의 59.9%이고, 현재 실질취득 142,780,076원도 단순 계산상 약 60.5% 수준입니다. 그러나 표본이 1건뿐이고 면적도 다르므로, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 높은 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 특히 본건은 근린시설·공부상 사무소이고 현황 이용상태 재확인이 필요한 만큼 주거형 거래와 동일한 환금성을 전제로 접근해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 141,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,780,076원 |
| 1. 임차인 이기옥 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 138,653,924원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이기옥 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 141,434,000원 가정 시 집행비용 2,780,076원을 제외한 금액이 임차보증금 우선변제에 배당되고, 보증금 부족분 1,346,076원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울역촌초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·각급학교 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 응암역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2011.10.14입니다. 위생·급배수·난방·소방·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설, 공부상 사무소입니다. 현황 이용상황은 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 180.8㎡, 공시지가 3,646,000원/㎡, 평지·세로장방 형태로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 청송평화하이맨션은 8세대 규모이고 제공된 최근 거래는 1건뿐입니다. 본건은 근린시설·사무소이고 비교 거래도 면적이 달라 매각 시 가격 검증 범위를 넓게 잡을 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. 발코니로 이용 중인 제시외 건물 ㉠이 포함돼 있으므로 현황과 권리관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 입찰가 판단. 현재 최저가 141,434,000원만 보지 말고 미배당 보증금 1,346,076원을 포함한 142,780,076원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 실질취득 142,384,061원, 3회 유찰 시 142,029,320원으로 낙찰가 하락폭에 비해 총부담 감소폭이 매우 작습니다.
- 이기옥 임대차 실체 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약·보증금 지급관계·임차권등기명령 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 미상 점유기재 확인. 기사항전 명의는 전입·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 용도와 현황 재확인. 근린시설·공부상 사무소이며 현황 이용상황은 재확인 대상으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 발코니로 이용 중인 제시외 건물 ㉠의 구조·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 확대 확인. 현재 비교 가능한 거래는 전용 31.65㎡ 236,000,000원 1건으로 대상 40.02㎡와 면적이 달라 직접 시세로 확정하기 어렵습니다.
- 배당 원본 대조. 실제 집행비용·세금·우선변제 항목에 따라 이기옥의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득가는 거의 그대로다”
이 사건은 최저가 141,434,000원이라는 숫자보다 대항력 임차보증금 140,000,000원을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차에서는 예상 미배당 1,346,076원을 더해 실질취득가가 142,780,076원이 되고, 2회·3회 유찰 시에는 낙찰가가 각각 113,147,200원과 90,517,760원까지 내려가도 인수액이 29,236,861원과 51,511,560원으로 증가해 실질취득가는 142,384,061원과 142,029,320원에 머뭅니다.
가격 비교상 최근 거래 236,000,000원보다 낮아 보이는 것은 사실이지만, 그 거래는 전용 31.65㎡이고 본건은 40.02㎡이며 본건 자체도 근린시설·공부상 사무소입니다. 따라서 “실거래의 60% 수준이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건의 핵심은 저가 낙찰이 아니라 임차보증금 승계 구조, 미상 점유기재, 실제 용도와 환금성까지 확인한 뒤 실질취득 총액으로 판단하는 것입니다.
