서울서부지방법원 2025타경52022. 마포구 노고산동 신촌포스빌 5층 503호, 전용 32.34㎡ 아파트입니다. 감정가는 291,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 232,800,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 80%까지 내려왔지만, 이 물건에서는 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 을구 순위 5번에 보증금 252,000,000원의 주택임차권이 있고, 임대차계약일 2023.01.14, 점유개시일 2023.01.15, 확정일자 2023.02.01, 주민등록일자 2023.04.18로 기록돼 있습니다. 반면 말소기준은 2025.10.15 강제경매개시결정입니다.
즉 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 을구 순위 5번 주택임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시하고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 최저가가 떨어질수록 보증금 미배당액이 커지므로, 낙찰가만 내려가는 구조가 아니라 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 인수형 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 노고산동 1-3 신촌포스빌 5층 503호 · 서울특별시 마포구 신촌로 150 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 32.34㎡ · 지하3층/지상15층 중 5층 |
| 소유자 | 서만길 (2008.08.19. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 232,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승택 / 264,896,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2004.07.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 한국외환은행 근저당권과 윤석기 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 판단의 중심은 2025.02.26 등기된 이승택의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.10.15 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시됐으므로 매각으로 자동 소멸하는 권리로 처리할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승택 | 252,000,000원 | 계약 2023.01.14 · 점유 2023.01.15 · 확정 2023.02.01 · 주민등록 2023.04.18 · 임차권등기 2025.02.26 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
신촌포스빌 전용 32.34㎡의 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 274,416,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 260,500,000원과 최신 거래 245,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -9.7% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 32.34㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 32.34㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 32.34㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 32.34㎡ | 15 | 253,000,000원 |
| 2025.09 | 32.34㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 32.34㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 32.34㎡ | 14 | 315,000,000원 |
| 2025.06 | 32.34㎡ | 12 | 270,500,000원 |
| 2025.06 | 32.34㎡ | 9 | 282,500,000원 |
| 2025.05 | 32.34㎡ | 12 | 302,000,000원 |
| 2025.03 | 32.34㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 2025.02 | 32.34㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.34㎡ | 6건 | 260,500,000원 |
현재 최저가 232,800,000원만 보면 최근 12개월 평균의 89.4%라 할인돼 보입니다. 그러나 그 비교는 이 사건에서는 적절하지 않습니다. 현재 회차 실질취득 최소액은 256,059,200원으로 최근 12개월 평균 260,500,000원과 차이가 크지 않고, 최신 실거래 245,000,000원보다 11,059,200원 높습니다. 더구나 거래 추세가 -9.7%이므로 이 물건을 단순히 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,059,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 이승택 | 264,896,876원 | 228,740,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 신청채권자의 미배당액이 36,156,076원입니다. 별도로, 주택임차보증금 252,000,000원을 기준으로 228,740,800원이 보증금에 우선 충당된다고 보더라도 최소 23,259,200원이 남습니다. 매각물건명세서에 따라 그 보증금 미변제 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 이승택 예상배당 | 보증금 미배당 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 232,800,000원 | 228,740,800원 | 23,259,200원 | 256,059,200원 |
| 2회 유찰 시 | 186,240,000원 | 182,832,640원 | 69,167,360원 | 255,407,360원 |
| 3회 유찰 시 | 148,992,000원 | 146,106,112원 | 105,893,888원 | 254,885,888원 |
이 표가 이 사건의 성격을 가장 잘 보여줍니다. 매각가가 232,800,000원에서 186,240,000원, 다시 148,992,000원으로 내려가도 보증금 미배당액이 반대로 커지기 때문에 실질취득 최소액은 256,059,200원 → 255,407,360원 → 254,885,888원 수준으로 거의 움직이지 않습니다. 유찰 횟수가 늘었다고 실질적인 매입가격이 같은 폭으로 싸지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이대역 서측 인근으로 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교가 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 이대역, 신촌역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상15층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2004.07.31입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차장·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 참고. 감정평가 기준시점 현재 출입문에 단수조치예고 부착물이 있는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 잔액 산정. 낙찰가가 아니라 배당 후 남는 252,000,000원 임차보증금 잔액을 반드시 실질취득가에 더해 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일·점유개시일·확정일자·주민등록일자와 임차권등기명령 원본을 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이승택으로 기재돼 있으므로 채권 발생 원인과 보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 260,500,000원뿐 아니라 최신 거래 245,000,000원과 -9.7% 추세를 함께 보세요.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득 최소액이 약 255,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
- 단수조치예고 확인. 현장 방문 시 수도 관련 체납·사용 상태를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “232,800,000원짜리 물건이 아니다”
신촌포스빌 503호는 한 차례 유찰돼 최저가가 232,800,000원까지 내려왔지만, 권리분석을 거치면 가격의 모습이 달라집니다. 보증금 252,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 배당 가정으로 계산되는 보증금 미배당 최소액은 23,259,200원, 따라서 실질취득은 최소 256,059,200원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 260,500,000원과 거의 맞닿아 있고 최신 실거래 245,000,000원보다 높습니다. 거래 추세 역시 -9.7% 하락입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담은 252,000,000원 부근에서 크게 떨어지지 않습니다. 낮아진 최저가보다 선순위 임차보증금이 이 사건의 실제 가격을 결정합니다. 권리구조와 최근 시세를 함께 보면 공격적으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 물건입니다.
