141,400,000원
제주지방법원 2025타경8434. 제주시 이도이동 킹덤라오체 14층 1402호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 중심은 전세금 133,700,000원의 이지수 씨입니다. 등기부에는 2023.04.14. 설정된 전세권자로, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 전입 2023.06.08., 확정일자 2023.02.17.을 갖춘 임차인으로 확인되며 2025.07.28. 배당요구까지 했습니다.
특히 이지수 씨는 임차인·전세권자이면서 경매개시 채권자로도 나타납니다. 제공된 주의사항에도 등기부상 권리자와 임차인이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이는 가장임차인이라고 단정할 근거는 아니지만, 계약관계와 채권의 실질을 원본으로 대조해야 하는 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8434 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이도이동 1781-17 킹덤라오체 제14층 제1402호 · 서광로 276 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 18층건 내 제14층 제1402호 · 사용승인일 2022.03.11 |
| 소유자 | 주식회사윈 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지수 / 133,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차인이 핵심
등기상 핵심은 2023.04.14. 전세권설정입니다. 전세금은 133,700,000원, 범위는 주거용 건물 전부이고 전세권자는 이지수 씨입니다. 이 권리는 데이터상 2025.07.16. 임의경매개시결정보다 앞서며 매수인 인수 권리로 분류돼 있습니다. 이후 2025.09.29. 제주세무서장의 압류는 경매개시결정 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지수 | 14층 1402호 전부 | 2023.06.08 / 2023.02.17 | 133,700,000원 | 2025.07.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이지수 씨의 전세권과 임차보증금은 이름과 금액이 모두 동일하므로 서로 다른 133,700,000원짜리 채권 두 개로 단순 합산해서는 안 됩니다. 현재 회차에서 제공된 시나리오의 매수인 인수액이 0원인 이유도, 141,400,000원의 매각대금 범위에서 해당 보증금이 배당으로 충족되는 구조이기 때문입니다.
② 가격 구조 — 현재 70%, 그러나 다음 유찰부터 인수가 생긴다
현재 최저매각가는 141,400,000원으로 감정가 202,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비로는 내려왔지만, 이 물건은 최저가만 봐서는 안 됩니다. 대항력 있는 보증금이 133,700,000원이어서 매각대금이 더 떨어지면 배당되지 못한 부분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 141,400,000원 | 128,779,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 133,700,000원 | 36,901,640원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,286,000원 | 133,700,000원 | 66,061,148원 |
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 이지수 보증금 · 우선변제 | 133,700,000원 | 133,700,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 이지수 | 133,700,000원 | 4,920,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 같은 이지수 씨를 임차보증금 우선변제와 전세권 항목으로 각각 표시한 시뮬레이션입니다. 동일인·동일 133,700,000원이므로 두 금액을 별도 채권으로 중복 합산해 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설이지만 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 제주시청 북서측 인근으로 업무시설, 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 14층이며, 사용승인일은 2022.03.11입니다. 기본 위생·급배수·난방·시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 35m, 서측 폭 약 9m, 남측 폭 약 7m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형 평지이며 업무시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,661,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 다음 회차를 분리해서 계산. 현재는 인수 0원이지만 2회 유찰 시 36,901,640원, 3회 유찰 시 66,061,148원이 매수인 인수액으로 제시돼 있습니다.
- 이지수 권리관계 원본 확인. 임차인·전세권자·경매채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 전세권 설정계약, 배당요구, 경매신청 채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 전세권 처리 확인. 을구 1번 전세권은 데이터상 경매개시결정보다 앞선 매수인 인수 권리로 분류돼 있습니다. 배당 결과와 말소 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 중복 해석 금지. 임차보증금과 전세권 항목 모두 이지수·133,700,000원으로 동일합니다. 이를 별개의 두 보증금으로 합산하지 마십시오.
- 세금·집행비용 변동 확인. 2025.09.29. 제주세무서장 압류가 있으므로 실제 배당과 인수 판단은 최신 채권신고·배당요구 및 세금 관계를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 주거용 오피스텔 이용이라는 점을 기준으로 실제 사용·허가·관리규약을 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 0원, 다음 유찰부터는 계산법이 달라진다”
이 물건은 권리가 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 이지수 씨의 대항력 있는 임차보증금 133,700,000원과 같은 금액의 선순위 전세권이 핵심입니다. 다만 현재 최저가 141,400,000원 회차에서는 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수가 0원이라, 현재 회차만 보면 실질취득 기준은 141,400,000원입니다.
반대로 한 번 더 유찰돼 98,980,000원이 되면 매수인 인수가 36,901,640원, 69,286,000원까지 내려가면 66,061,148원으로 증가합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 더 떨어지느냐”가 아니라 각 회차에서 보증금 미배당과 인수액이 어떻게 변하느냐입니다. 여기에 임차인·전세권자·경매채권자가 동일인이라는 관계까지 원본에서 확인해야 하므로, 현재 인수 0원만 보고 권리상 완전히 단순하다고 평가하기는 어렵습니다.
