제주지방법원 2025타경8434. 제주시 이도이동 킹덤라오체 14층 1402호입니다. 공부상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가서와 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 202,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 98,980,000원까지 내려왔습니다. 외형상 상당한 가격 하락이지만, 실제 권리관계는 단순한 저가 낙찰 구조가 아닙니다.
핵심은 임차인 이지수입니다. 이지수는 2023년 전세금 133,700,000원의 전세권을 설정했고, 별도로 전입신고와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 조사됐습니다. 이후 같은 사람이 채권자로 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 추정액으로는 보증금이 전액 회수되지 않아 매수인의 인수 부담이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8434 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이도이동 1781-17 킹덤라오체 제14층 제1402호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 서광로 276 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 · 지상 18층 중 14층 · 사용승인 2022.03.11 |
| 소유자 | 주식회사윈 (단독소유) |
| 감정가 | 202,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,980,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이지수 / 133,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이지수 14층 1402호 전부 |
전입 2023.06.08 확정 2023.02.17 배당요구 2025.07.28 |
133,700,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
이지수는 경매개시결정 이전에 전입신고를 마쳤고 확정일자도 갖추고 있습니다. 배당요구일은 2025.07.28로 확인되며, 우선변제권을 행사한 것으로 반영돼 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 보증금 전액을 배당받기 어려워 미배당액이 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,181,640원 |
| 1. 임차인 이지수 · 보증금 우선변제 | 133,700,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 이지수 | 133,700,000원* | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 전세권자와 임차인이 동일인으로, 전세금은 별도 신규 채무로 중복 합산하지 않습니다. 현재 배당 추정에서 전세권 명의로 추가 배당되는 금액은 없습니다. 당해세 및 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
낙찰가 98,980,000원 + 예상 인수 36,901,640원
= 실질취득 135,881,640원
④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 구분 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재(2회 유찰 · 49%) | 98,980,000원 | 36,901,640원 | 135,881,640원 |
| 3회 유찰 · 34% | 69,286,000원 | 66,061,148원 | 135,347,148원 |
| 4회 유찰 · 24% | 48,500,200원 | 86,472,804원 | 134,973,004원 |
현재 회차에서 낙찰가가 98,980,000원이라면 실질취득은 135,881,640원입니다. 이후 유찰로 낙찰가가 69,286,000원이나 48,500,200원까지 내려가더라도, 예상 인수액이 각각 66,061,148원과 86,472,804원으로 증가합니다.
즉 낙찰가가 하락하는 만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 실질취득은 보증금 133,700,000원을 중심으로 형성되며, 위 시나리오에서 나타나는 차이는 회차별 집행비용 추정액 등의 영향입니다. 유찰만 기다린다고 실질적인 취득비용이 낙찰가와 같은 비율로 낮아지지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시청 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 중소규모 점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2022.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 보일러 난방, 천정형 시스템에어컨, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 35m, 서측 약 9m, 남측 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등이 적용됩니다. 장애물제한표면구역과 역사문화환경보존지역에도 해당합니다.
- 공부·이용상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 환금성. 실제 매각 또는 재매도 시 공부상 용도, 주거용 이용상태, 임대차 및 전세권 정리 여부가 가격과 매수 수요에 영향을 줄 수 있으므로 유사 물건의 최근 거래를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 최저가 98,980,000원만 보지 말고 예상 인수금 36,901,640원을 포함한 135,881,640원을 기준으로 자금계획을 작성해야 합니다.
- 선순위 전세권 확인. 을구 1번 전세권의 존속 여부와 매각 후 말소·인수 범위를 매각물건명세서 원본 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 동일인 권리 중복 여부 확인. 전세권자·임차인·경매신청채권자가 모두 이지수입니다. 전세금과 임차보증금을 별개로 이중 계산하지 않되, 실제 권리관계와 배당 처리 방식은 확인해야 합니다.
- 임대차 진정성 확인. 보증금 지급 증빙, 실제 점유, 임대차계약 및 경매신청의 근거를 대조해야 합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성은 확인이 필요한 정황이지 확정된 사실은 아닙니다.
- 배당 및 인수금 재계산. 실제 낙찰금액과 집행비용, 당해세 등에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 입찰 전 최신 금액으로 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설이지만 실제 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 사용 및 취득 목적에 맞는 용도 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 할인율만을 기준으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물 및 인근 유사 물건의 최근 실거래와 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 명도·관리비. 대항력 있는 임차인의 점유가 확인되는 만큼 보증금 반환 및 인도 관계를 확인하고, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분도 조사해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 최신 사건 진행상황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 반값, 취득비용은 보증금 수준”
제주 킹덤라오체 1402호는 감정가 202,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 98,980,000원으로 내려왔습니다. 하지만 보증금 133,700,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 현재 예상 인수액은 36,901,640원입니다. 이를 반영한 실질취득은 135,881,640원입니다.
추가 유찰이 발생해도 미배당 보증금이 증가하기 때문에 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 더욱이 경매개시 전 설정된 전세권이 존재하며, 전세권자와 임차인·신청채권자가 동일하다는 점도 반드시 확인해야 합니다. 임차보증금의 중복계산은 피하되, 선순위 전세권의 소멸·인수 조건과 실제 배당관계는 별도로 검토해야 합니다.
결론은 최저매각가의 할인율이 아니라 실제 인수금과 권리 정리가 판단의 중심이라는 것입니다. 공부상 근린시설이면서 주거용 오피스텔로 이용 중인 점, 현재 실거래 시세 비교가 확보되지 않은 점까지 고려하면 선순위 권리 및 실질취득액 검증 없이 낙찰가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
