수원지방법원 2024타경69636. 안산시 상록구 본오동 경원맨션 2층 202호, 전용 71.32㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 191,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 22,470,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 낮은 최저가 자체가 투자 매력을 뜻하지 않는 대표적인 인수형 구조입니다. 실제 임차인 이수지는 2022.01.24. 전입·점유했고 확정일자는 2021.12.16.이며, 말소기준권리인 2023.12.04. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖습니다.
현재 최저가 22,470,000원을 기준으로 집행비용 804,460원을 제외한 21,665,540원이 임차인에게 배당돼도 보증금 중 168,334,460원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 최저가 22,470,000원만 시세와 비교하는 것은 잘못이며, 가격 판단의 기준은 실질취득 부담인 약 190,000,000원이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 각골동로 40, 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 71.32㎡ · 방3·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실2·발코니·현관 등 |
| 건물 / 규모 | 알.씨조 평스라브지붕 · 지하1층, 지상4층 · 경원맨션 10세대 · 2002.03.20. 준공 |
| 소유자 | 김영애 (2022.02.21. 매매 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 22,470,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 + 가등기 인수
말소기준권리는 2023.12.04. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.04.06. 갑구 6번 소유권이전청구권 가등기는 매각물건명세서에서 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 특히 가등기된 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 내용까지 적시돼 있어, 단순 금액 인수가 아니라 소유권 자체의 안정성을 흔드는 핵심 위험입니다. 가등기의 법적 성격에 대해서도 확인이 필요합니다.
임차인 이수지는 임대차계약일 2021.12.14., 확정일자 2021.12.16., 주민등록·점유개시 2022.01.24.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024.02.07. 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현 최저가에서는 보증금 전액 배당이 불가능해 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수지 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.24. | 2021.12.16. | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 22,470,000원이 아니라 약 190,000,000원으로 봐야 한다
경원맨션 전용 71.32㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 2021.07. 3층이 140,000,000원, 2022.02. 2층이 190,000,000원에 거래됐으며 평균은 165,000,000원, 최신 거래는 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 71.32㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 71.32㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 평균 | 71.32㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
가격 비교의 기준을 실질취득 약 190,000,000원으로 바꾸면 결론은 완전히 달라집니다. 실질취득 부담은 실거래 평균 165,000,000원보다 높고, 최신 거래 190,000,000원과 같은 수준입니다. 게다가 최신 거래 자체가 2022.02.이고 표본도 2건에 불과해 현재 환금가치를 강하게 뒷받침하는 자료라고 보기 어렵습니다. 따라서 “감정가 191,000,000원짜리를 22,470,000원에 산다”는 식의 가격 해석은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 804,460원 |
| 1. 임차인 이수지 보증금 | 190,000,000원 | 21,665,540원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 436,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서 임차인 이수지의 보증금 미배당액은 168,334,460원으로 예상됩니다. 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 진행돼도 총부담이 크게 줄지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 22,470,000원 | 168,334,460원 | 실질취득 약 190,000,000원 수준 |
| 9회 유찰 시 | 17,976,000원 | 172,747,568원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 10회 유찰 시 | 14,380,800원 | 176,278,054원 | 총부담은 계속 보증금 수준 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본오초등학교 동측 인근. 부근은 공동주택 밀집지역이며 도로변으로 근린생활시설이 소재하는 제2종일반주거지역으로, 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 부근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 현관 등으로 이용됩니다.
- 도로. 중로1류 및 중로2류 포장도로와 접하고, 토지는 평지·중로각지 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 경원맨션은 10세대 규모이며 실거래 표본은 2건입니다. 8회 유찰 이력까지 감안하면 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 22,470,000원을 시세와 비교하지 말고, 임차보증금 인수를 합친 실질취득 약 190,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 가등기 원인·성격 확인. 2022.04.06. 소유권이전청구권 가등기는 매수인 인수로 명시돼 있고, 매매예약 완결 시 소유권 상실 가능성이 있으므로 관련 원인서류와 법적 성격을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 이수지는 대항력이 있고 현 회차 예상 미배당액이 168,334,460원입니다. 실제 배당으로 전액 변제되지 않는 한 잔액 인수 문제가 남습니다.
- 유찰만 기다리는 전략 금지. 9회·10회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 임차인 인수액이 커지는 구조라, 회차가 내려간다고 실질취득 부담이 의미 있게 낮아지는 물건이 아닙니다.
- 실거래의 시점과 표본 확인. 확인된 거래는 2021.07.과 2022.02.의 2건뿐입니다. 실질취득 약 190,000,000원이 평균 165,000,000원보다 높고 최신 거래 190,000,000원과 같은 수준이라는 점을 보수적으로 봐야 합니다.
- 명세서·등기부 원본 대조. 가등기 인수 여부와 임차권등기의 말소 조건은 소유권에 직접 영향을 주므로 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,247만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 표면상 최저가는 22,470,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 190,000,000원이고 현재 예상 미배당액만 168,334,460원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 올라가기 때문에 실질취득 부담은 약 190,000,000원 수준에 머뭅니다. 이는 실거래 평균 165,000,000원보다 높고 최신 거래 190,000,000원과 같은 수준입니다.
여기에 8회 유찰, 10세대 다세대의 낮은 환금성, 그리고 무엇보다 매수인이 인수하는 2022.04.06. 소유권이전청구권 가등기가 겹칩니다. 명세서에는 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고까지 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 임차보증금 인수와 가등기 위험을 감수하고도 소유권과 가격이 성립하느냐입니다. 최저가 착시가 매우 큰 고위험 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
