서울서부지방법원 2025타경52037. 서울 은평구 응암동 임창에버빌 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 조동열이며 2007년 11월 1일 공유자 전원 지분을 매매로 취득했고 당시 거래가액은 193,000,000원입니다. 이번 경매는 피제이파이낸셜대부 주식회사가 신청했고 청구금액은 236,548,034원입니다.
등기 이력은 길지만 과거 압류·가압류·근저당 대부분이 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 가장 중요한 지점은 2024년 7월 11일 설정된 세울건대부주식회사 명의 전세권 5,000,000원과, 2025년 10월 29일의 임의경매개시결정입니다. 제공된 말소기준 판정은 이 경매개시결정을 기준으로 잡고 있어 전세권은 시간상 그보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 84-3 임창에버빌 3층 301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로13길 8-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지상 5층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 조동열 · 2007.11.01 매매 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 260,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 236,548,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 500만원 전세권
2007년부터 설정됐던 중소기업은행·서부농협·우리은행·신한은행·한국스탠다드차타드은행 근저당과 여러 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023년 이후 안진수 및 찬호영론대부의 근저당 역시 2024년 7월 24일 말소됐습니다.
2024년 7월 11일에는 세울건대부주식회사 앞으로 채권최고액 270,000,000원의 근저당권과 전세금 5,000,000원의 전세권이 같은 날 설정됐습니다. 이 중 근저당권은 이후 피제이파이낸셜대부주식회사로 이전됐고, 해당 채권에는 웰컴저축은행주식회사의 270,000,000원 근질권도 설정돼 있습니다.
실제 임차인으로 확인된 사람은 0명입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인이 없다는 점과 실제 점유관계가 동일한지는 현황조사·매각물건명세서 원본에서 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 비교 — 2.60억이지만 비교 실거래는 오래됐다
임창에버빌은 총 8세대, 2007년 9월 27일 사용승인된 소규모 다세대입니다. 대상 면적과 일치하는 실거래 표본은 1건이며, 2021년 7월 전용 66.04㎡ 2층이 360,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 66.04㎡ | 2 | 360,000,000원 |
현재 최저가 260,000,000원은 이 거래금액의 72.2%입니다. 숫자만 보면 100,000,000원 낮지만, 비교 가능한 거래가 2021년 7월 한 건뿐이므로 이를 2026년 현재 시세라고 단정하기는 어렵습니다. 소규모 8세대 다세대라는 점까지 고려하면, 72.2%라는 비율만으로 가격 가점을 크게 주기보다는 최신 인근 다세대 실거래 확인이 필요한 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 2. 을구 15번 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 250,560,000원 |
현재 배당 시나리오에서는 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 전세권 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 80% | 260,000,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 208,000,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 166,400,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
시나리오 계산에서는 매각가가 260,000,000원에서 208,000,000원, 다시 166,400,000원으로 내려가도 전세권은 매 회차 5,000,000원 전액 배당, 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다. 그러나 이 계산과 등기 권리 판정이 일치하지 않으므로, 가격이 더 내려가는 것과 별개로 전세권 법적 처리 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 66.04㎡ 대상입니다.
- 주위환경. 응암지구대 북서측 인근으로 다가구주택·다세대주택·소규모 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 평탄한 세장형 평지이며 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있으며 지정기간에는 2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31 내용이 포함돼 있습니다.
- 규모. 임창에버빌은 총 8세대의 소규모 건물로, 대단지 공동주택보다 개별 거래가격 비교 표본이 적습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 최우선 확인. 을구 15번 세울건대부주식회사 전세권 5,000,000원의 배당요구 여부와 매각 후 소멸 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 세울건대부 270,000,000원 근저당이 피제이파이낸셜대부로 이전되고 웰컴저축은행 근질권이 설정된 구조를 원등기와 함께 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 360,000,000원 실거래는 2021.07 한 건뿐입니다. 2026년 현재 가격 판단에는 인근 동일 규모 다세대의 최신 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 건물이라는 특성상 실거래 표본과 매수층이 제한될 수 있으므로 출구가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구종기 관련 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 전세권을 확정해야 한다
현재 회차만 보면 감정가 325,000,000원에서 20% 내려온 260,000,000원이고, 과거 360,000,000원 거래와 비교하면 숫자상 72.2% 수준입니다. 하지만 그 거래는 2021년 7월 한 건이라 현재 시세의 강한 근거로 쓰기 어렵습니다.
더 중요한 것은 권리입니다. 2024년 7월 11일의 전세권 5,000,000원이 제공된 권리 판정에서는 매수인 인수로 표시되는 반면, 배당 계산에서는 전액 배당되어 인수 0원으로 처리됩니다. 이 차이가 해소되기 전에는 “권리 깨끗·인수 0”으로 단정하면 안 됩니다. 가격은 1회 유찰로 내려왔지만, 입찰 여부는 전세권 소멸 여부를 원본에서 확인한 뒤 결정해야 하는 C등급 물건입니다.
