서울서부지방법원 2025타경52040. 홍제한양아파트 106동 4층 401호, 전용 120.14㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방4·거실겸주방1· 욕실겸화장실2·발코니 등의 구조이며, 지상 15층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 김수정·김희영 각 2분의 1 공유이고, 2024.09.29 상속을 원인으로 2025.10.15 소유권이전이 접수됐습니다.
권리 흐름의 중심은 2023.03.20 서울축산업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 960,000,000원의 근저당입니다. 이후 2025.10.21 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정이 접수됐고, 2025.10.30 확정채권양도를 원인으로 2025.11.21 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권이 이전됐습니다. 근저당권 이전은 원래 담보권의 순위를 이어받는 구조이므로, 권리분석에서는 2023.03.20 근저당의 선순위를 기준으로 이후 압류·가압류의 소멸 여부를 보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52040 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍제동 82 홍제한양아파트 106동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 120.14㎡ · 방4·거실겸주방1·욕실겸화장실2·발코니 등 · 지상15층 중 4층 |
| 소유자 | 김수정 2분의 1 · 김희영 2분의 1 (2024.09.29 상속, 2025.10.15 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,000,000원 / 1,040,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 841,175,234원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 말소기준은 담보권부터 본다
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계에서는 대항력 임차보증금 승계 문제는 드러나지 않고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 점유자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 점유관계와 명도 상대는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 89.7%
홍제한양 동일 면적 120.14㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 1,101,666,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 1,159,375,000원, 최신 2026.07 거래는 1,330,000,000원이며 최근 구간은 과거 구간 대비 17.6% 상승한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 120.14㎡ | 13 | 1,330,000,000원 |
| 2026.06 | 120.14㎡ | 9 | 1,370,000,000원 |
| 2026.05 | 120.14㎡ | 8 | 1,195,000,000원 |
| 2026.05 | 120.14㎡ | 2 | 1,160,000,000원 |
| 2026.02 | 120.14㎡ | 13 | 1,200,000,000원 |
| 2025.09 | 120.14㎡ | 3 | 1,080,000,000원 |
| 2025.08 | 120.14㎡ | 1 | 970,000,000원 |
| 2025.08 | 120.14㎡ | 1 | 970,000,000원 |
| 2025.07 | 120.14㎡ | 12 | 1,105,000,000원 |
| 2025.06 | 120.14㎡ | 11 | 1,020,000,000원 |
| 2025.05 | 120.14㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.05 | 120.14㎡ | 12 | 1,050,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 120.14㎡ | 8건 | 1,159,375,000원 |
신건 최저가 1,040,000,000원은 최근 12개월 평균 1,159,375,000원의 89.7%입니다. 최신 거래 1,330,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균만 보면 최저가는 94.4% 수준이지만, 이 사건은 최근 거래가격이 과거 구간보다 17.6% 상승해 있으므로 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 더 적절합니다. 권리상 인수액이 0원으로 유지된다면 실질취득액도 최저가와 같은 1,040,000,000원이므로, 현재 회차에는 가격 측면의 여유가 존재하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,040,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,800,000원 |
| 2. 갑구 36번 가압류 · 서울축산업협동조합 | 24,003,760원 | 24,003,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,003,196,240원 |
위 표와 도넛차트는 제시된 1,040,000,000원 매각가 배당 시뮬레이션 수치를 그대로 표시합니다. 다만 등기부에는 2023.03.20 설정 근저당과 2025.11.21 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 확인되고, 신청채권자의 청구금액도 841,175,234원입니다. 따라서 이 표의 소유자 잔여 1,003,196,240원을 실제 배당결과로 단정해서는 안 되며, 매각물건명세서·채권계산서·배당요구종기 및 담보권 현황을 기준으로 실제 배당순위를 재검증해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍제동, 지하철 3호선 무악재역 북서측 인근이며 주위는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 15층 건물의 4층이며 전기·위생급배수·도시가스 개별난방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다. 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 홍제한양 998세대, 1993.05.04 준공 단지이며 대상 면적은 120.14㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 포장도로와 접하고, 토지는 아파트 건부지로 이용되는 부정형 완경사지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 5,163,000원으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와 물적 동일성이 인정되고 위반건축물 표시는 없으나, 현장조사 당시 폐문 및 점유자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 8건 평균은 1,159,375,000원입니다. 최근 구간 가격은 과거 구간 대비 17.6% 상승한 것으로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2023.03.20 근저당 원본 확인. 서울축산업협동조합 설정 근저당의 현재 채권액과 2025.11.21 농업협동조합자산관리회사 이전 내용을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당표 재산정. 청구금액 841,175,234원과 근저당 권리이전이 제시된 배당 시뮬레이션에 어떻게 반영되는지 채권계산서와 배당요구 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위에서 차감돼 후순위 배당에 영향을 줄 수 있으므로 교부청구 및 법정기일을 확인하세요.
- 점유관계 재조사. 임차인 신고 내역은 없지만 현장조사 당시 폐문·점유자 부재였습니다. 실제 점유자와 명도 상대를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 최저가 1,040,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.7%이고 최신 거래는 1,330,000,000원입니다. 전체 평균 1,101,666,666원만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 832,000,000원, 2회 유찰 시 665,600,000원으로 제시돼 있으나 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회, 낙찰률은 100.0%입니다.
- 토지거래허가 확인. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있으므로 매각기일 2026.09.01 기준 적용 요건을 확인하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 승부처는 ‘권리원본과 배당 재검증’
이 사건은 표면적인 매수인 인수 위험보다 배당 구조의 검증이 더 중요합니다. 임차인 신고 내역이 없고 인수액도 0원으로 산정돼 있으며, 최저가 1,040,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 1,159,375,000원의 89.7%입니다. 최신 2026.07 실거래 1,330,000,000원과 최근 가격 추세 17.6% 상승까지 보면 신건 가격 자체는 최근 시장 대비 경쟁력이 있는 편입니다.
하지만 등기부상 2023.03.20 채권최고액 960,000,000원의 근저당이 존재하고, 2025.11.21 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실이 확인됩니다. 제시된 배당표에는 이 담보권이 별도로 반영돼 있지 않고, 국세·지방세 압류도 있어 실제 배당순위는 원본 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 “가격은 긍정적, 인수는 0원 산정, 그러나 배당과 담보권 원본 확인 전까지는 확정판단 보류”입니다.
