서울서부지방법원 2025타경52056. 은평구 구산동 갈현1단지이-편한세상아파트 102동 13층 1301호입니다. 감정평가상 방4·거실·주방 및 식당·드레스실·욕실·현관·발코니 등으로 이용 중인 아파트이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상17층 건물의 13층입니다. 말소기준권리는 2023.10.17. 주식회사예가람저축은행 근저당권 492,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 1,010,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 808,000,000원이 됐습니다. 그러나 2026.02 동일 면적 122.58㎡의 최신 거래가 800,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 800,000,000원입니다. 현재 최저가는 그보다 8,000,000원 높은 101.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52056 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 547 갈현1단지이-편한세상아파트 102동 13층1301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·거실·주방 및 식당·드레스실·욕실·현관·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상17층 · 13층 1301호 · 사용승인일 2004.10.11 |
| 소유자 | 이선미 10분의 7 · 지수정 10분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 808,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 429,170,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 핵심은 2023.10.17. 예가람저축은행 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 오케이파이낸셜대부 근저당, 신용보증기금·서울신용보증재단 가압류, 은평구·국민건강보험공단 압류, 예가람저축은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 20% 내려왔지만 아직 최근 실거래 위
갈현1단지e-편한세상은 327세대, 사용승인일 2004.10.11이며, 비교 면적은 122.578㎡로 매칭됐습니다. 확인된 거래는 3건입니다. 전체 3건 평균은 856,666,666원이지만 2021년 거래 두 건이 포함돼 있어, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 122.58㎡ | 17 | 800,000,000원 |
| 2021.10 | 122.58㎡ | 5 | 895,000,000원 |
| 2021.09 | 122.58㎡ | 1 | 875,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 122.58㎡ | 1건 | 800,000,000원 |
전체 3건 평균은 856,666,666원이지만 현재 최저가와 비교할 때 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월에는 2026.02 거래 800,000,000원 1건이 있고, 현재 최저가 808,000,000원은 이 최근 시세의 101.0%입니다. 더구나 최근 가격은 과거 거래 대비 -9.6%로 내려온 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 808,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사예가람저축은행 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 24,816,516원 | 24,816,516원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 32,983,443원 | 32,983,443원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 221,720,041원 |
현재 최저가 808,000,000원 가정 시 배당 대상 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여는 221,720,041원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 달라진다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 808,000,000원 | 0원 | 221,720,041원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 646,400,000원 | 0원 | 61,736,041원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 517,120,000원 | 66,251,159원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평고등학교 북측 인근이며, 주변은 유사 아파트단지·다가구 및 다세대주택·근린생활시설·근린공원 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상17층 건물의 13층으로, 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 북동측 하향 완경사의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 북측·서측 약 8미터 내외, 동측·남측 폭 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역 등이 포함되며 공시지가는 4,118,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.인 토지거래허가구역이 기재돼 있습니다.
- 하자 표기. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 856,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 800,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 808,000,000원은 최근 시세 800,000,000원의 101.0%입니다. 20% 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -9.6% 흐름이므로 과거 875,000,000원·895,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2023.10.17. 예가람저축은행 근저당과 이후 가압류·압류·근저당의 매각 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 현장 점유관계와 인도 상태는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 감정평가 자료에 토지거래허가구역 지정 내용이 있으므로 관련 원문과 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “20% 유찰 = 시세 할인”은 아니다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.17. 예가람저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 현재 가격입니다. 감정가 1,010,000,000원에서 1회 유찰돼 808,000,000원까지 내려왔지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 800,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 101.0%이고 가격 추세도 -9.6%입니다. 따라서 권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로 판단하는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.
