서울서부지방법원 2025타경52088. 은평구 갈현동 티에스빌딩 5층 502호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 265,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 212,000,000원입니다. 동일 건물·유사 면적의 최신 실거래는 2025년 7월 255,360,000원으로, 현재 최저가는 그 금액의 83.0%입니다. 거래 추세도 최근 거래가 이전 거래보다 2.1% 높은 방향이라, 제공된 실거래만 놓고 보면 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.

다만 이 사건은 가격표만 보면 안 됩니다. 등기된 임차권자 박채영은 보증금 225,000,000원, 전입 2022.09.07, 확정일자 2022.08.11로 경매개시결정일 2025.10.22보다 앞섭니다. 현재 최저가 212,000,000원을 기준으로 단순 배당하면 집행비용 3,768,000원을 뺀 208,232,000원이 배당되고 16,768,000원이 남습니다. 원칙대로라면 이 미배당액은 매수인 인수입니다. 하지만 매각물건명세서에는 임차권자 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있어, 박채영 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다.

그 확약은 박채영과 임차권승계인에게만 적용됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 별도로 이종민이 502호 주거 임차인으로 나타나며, 전입일 2025.03.27, 확정일자 2022.08.11, 배당요구 2025.12.30으로 기록되어 있습니다. 보증금은 미상입니다. 따라서 이종민까지 포함한 매수인의 최종 실질취득액을 현재 자료만으로 숫자로 고정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 박채영은 확약으로 정리, 이종민은 별도 확인

등기부상 은평신용협동조합 근저당권 1,155,000,000원은 2020.01.17 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.10.22의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.09.13 박채영의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 승계되는 위치지만, 이번 매각은 명세서상 보증금 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다. 반면 2025.10.29 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 이후라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인 2명

이종민은 전입일이 강제경매개시결정일보다 앞서고 우선변제권 행사 가능으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이를 얼마의 인수금으로 산정할 수 없습니다. 박채영 보증금과 이종민 보증금을 서로 합산해서도 안 됩니다. 두 사람은 별도 임차인으로 표시되어 있어, 이종민의 계약관계·보증금·박채영 임차권과의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 할인, 권리 확인이 선행

티에스빌딩은 총 10세대, 사용승인일은 2019.10.08입니다. 대상면적은 29.94㎡이고, 제공된 유사 면적 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025년 7월 29.47㎡·5층 255,360,000원, 이전 거래는 2024년 5월 29.23㎡·7층 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 최신 거래와 같은 255,360,000원이며 최근 거래 수준은 이전보다 2.1% 높습니다.

현재 최저가 212,000,000원은 최근 12개월 평균 255,360,000원의 83.0%로 43,360,000원 낮습니다. 박채영 관련 확약을 정상적으로 이행한다고 전제할 때 숫자로 확인 가능한 실질취득은 현재 최저가 212,000,000원과 같습니다. 그러나 이종민의 보증금이 미상이므로 실제 최종 취득비용은 이 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 “시세보다 17% 싸다”는 문장은 미상 임차보증금이 없거나 인수되지 않는다는 확인 이후에만 의미가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)

현재 회차 단순 배당에서는 박채영 보증금 중 16,768,000원이 남습니다. 원칙상 매수인 인수액이지만, 명세서의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 박채영 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 이종민의 금액이 포함되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 박채영 잔액은 늘지만 확약 적용 시 0원*

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 총 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건의 박채영도 원칙적으로 그 구조지만, 명세서의 포기·말소 조건이 있어 해당 임차권에 한해서는 실질 인수가 0원*입니다. 따라서 유찰 자체로 박채영 보증금 부담이 커지는 효과는 확약이 정상 이행되면 제거됩니다. 다만 이종민은 확약 밖의 별도 임차인이므로 이 표로 그 위험까지 제거되지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
• 입지. 선정고등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독 및 다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입 가능. 인근 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.10.08 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 5층 502호입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비되어 있습니다.
• 토지. 321.7㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 북측 약 8m 포장도로 접면. 제3종일반주거지역이며 공시지가 4,103,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 거래 표본. 총 10세대 건물로 제공된 유사 면적 실거래는 2건입니다. 표본 수가 많지 않아 개별 호수 상태에 따른 가격 오차를 감안해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이종민 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 사항입니다. 보증금 미상 상태에서는 매수인의 최종 인수액을 계산할 수 없습니다.
• 임차인 관계 확인. 박채영과 이종민이 서로 다른 계약인지, 동일 임대차의 점유·승계 관계인지 원본 계약관계와 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
• 확약 원문 확인. 박채영 및 임차권승계인의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최신 실거래 255,360,000원 및 최근 12개월 평균 255,360,000원을 기준으로 보되, 미상 임차인 인수액이 확인되면 그 금액을 낙찰가에 더해 실질취득 기준으로 다시 비교해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 관련 법적 효과를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인보다 미상 임차인 확인이 먼저”

이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 265,000,000원에서 한 번 유찰돼 212,000,000원, 최근 실거래 255,360,000원의 83.0%입니다. 박채영 보증금 225,000,000원도 원칙상 현재 회차에서 16,768,000원이 인수되는 구조지만, 명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 그 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*입니다.

그러나 별도 임차인 이종민의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력·우선변제 가능성이 기재된 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 212,000,000원을 최종 취득원가로 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 가격은 긍정적이지만 권리 확인이 끝나지 않은 물건입니다. 박채영 확약만 보고 안전형으로 분류하기보다, 이종민 보증금과 계약관계가 확인될 때까지 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.