서울서부지방법원 2025타경52092. 마포구 성산동 마포클레세 11층 1109호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 감정가 271,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 216,800,000원입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 20% 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권과 2026.06.23. 확약서의 결합입니다.
임차권자 엄혜진은 2022.07.11. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.06.08.입니다. 임차보증금은 257,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 말소기준인 2025.10.22. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 원칙적 계산에서는 대항력이 존재하고, 현재 최저가에서 배당 후 남는 44,035,200원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 엄혜진의 보증금반환채권 승계인으로서 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 592-8 마포클레세 11층 1109호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 마포구 모래내로1길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 11층 1109호 |
| 소유자 | 오병조 · 거래가액 286,084,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 216,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 272,929,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2025.10.22. 강제경매개시결정입니다. 엄혜진의 주택임차권은 2024.07.15. 등기돼 말소기준보다 앞서며, 주민등록·점유는 2022.07.11., 확정일자는 2022.06.08.입니다. 따라서 확약이 없다면 매각 후에도 미배당 보증금이 남아 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄혜진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 257,000,000원 | 2022.07.11. | 2022.06.08. | 2024.07.15. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 |
실제 임차인은 엄혜진 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 엄혜진의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금 257,000,000원과 신청채권자 청구액 272,929,196원을 서로 다른 두 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,835,200원 |
| 1. 임차인 엄혜진 보증금 | 257,000,000원 | 212,964,800원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 272,929,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 257,000,000원 중 212,964,800원이 배당되고 44,035,200원이 남습니다. 따라서 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 매수인 인수액은 44,035,200원입니다. 다만 2026.06.23. 제출된 HUG 확약에 따라 이 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 216,800,000원 | 44,035,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 173,440,000원 | 86,788,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 138,752,000원 | 120,990,528원 | 0원* |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 인수액도 커집니다. 그러나 이 사건은 HUG가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 확약 적용 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가인 216,800,000원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 마포구 성산동 소재 ‘마포구청역’ 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·다세대 등이 분포하며 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층 1109호이며, 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비·기계식주차설비 등을 갖췄습니다.
- 토지. 유통상업지역 · 지구단위계획구역 · 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 공시지가는 9,193,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 재확인. 2026.06.23.자 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 제출서류에서 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 엄혜진 임차권등기가 실제 매각 후 어떤 절차로 말소되는지와 필요한 협조 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.11. 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가 216,800,000원이 실제 오피스텔 거래가와 비교해 어느 수준인지 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·등기부 등 원본으로 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·매각물건명세서·감정자료상 기재를 토대로 한 분석이므로 입찰 전 최신 등기사항과 배당·명도 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 건 확약의 효력 확인
겉으로 보면 보증금 257,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 216,800,000원을 웃도는 전형적인 인수 위험 물건입니다. 계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 44,035,200원이고, 추가 유찰 시 86,788,160원·120,990,528원으로 커집니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 엄혜진의 보증금반환채권 승계인으로서 매수인에 대한 잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다.
그래서 권리분석상 결론은 확약 적용 임차인의 실질 인수 0원*입니다. 다만 말소기준 이전 민간임대주택등기 기재가 있고, 가격 측면에서는 직접 비교할 실거래가가 없어 216,800,000원이 싼지 비싼지는 별도 검증이 필요합니다. 권리의 핵심은 확약서 원본 확인, 가격의 핵심은 시세 확인입니다.
* 확약 반영 실질 인수 0원: 원래 배당계산상 미배당 보증금은 현재 회차 44,035,200원이며, 2회 유찰 시 86,788,160원, 3회 유찰 시 120,990,528원입니다. 다만 2026.06.23.자 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 해당 임차인에게 적용해 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
