수원지방법원 2024타경70742. 안산시 상록구 본오동 934-14, 선암로1길 22-1의 5층 501호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 토지 이용상황은 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 9회 유찰로 감정가 95,000,000원이 최저 3,833,000원까지 내려왔다는 숫자가 아니라, 임차권자 김병우가 2016.01.27. 주민등록, 2016.02.17. 점유개시를 한 뒤 보증금 60,000,000원의 주택임차권을 갖고 있다는 점입니다.
말소기준권리는 2024.11.21. 강제경매개시결정입니다. 김병우의 전입과 점유는 그보다 앞서고, 등기된 주택임차권도 2024.04.01.로 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가 하락분만 보고 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70742 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 선암로1길 22-1, 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 전용면적 | 19.915㎡ |
| 소유자 | 강지훈 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 3,833,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
2015.12.08. 설정된 반월신용협동조합 근저당권은 2015.12.23. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 실질적 기준은 2024.11.21. 강제경매개시결정이고, 임차인 김병우의 주민등록일자 2016.01.27. 및 점유개시일자 2016.02.17.은 그보다 훨씬 빠릅니다. 등기부의 주택임차권도 2024.04.01. 접수됐습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병우 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2016.01.27 / 2016.02.17 | 대항력 有 | 2024.04.01 | 잔액 인수 |
② 가격 비교 — 383만원이 아니라 약 6,000만원을 봐야 한다
동일 건물·유사 면적의 확인된 최근 거래는 2025.03, 전용 18.22㎡, 5층 60,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 60,000,000원입니다. 표면상 최저매각가 3,833,000원은 최근 시세의 6.4%에 불과하지만, 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 이 비율로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 18.22㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.915㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
현재 낙찰가가 보증금보다 훨씬 낮기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미회수 보증금 인수부담이 커지는 구조입니다. 결과적으로 경제적 취득부담은 약 60,000,000원 수준으로 수렴합니다. 최근 거래 60,000,000원과 사실상 같은 수준이므로, 9회 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,833,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 468,994원 |
| 인수 · 임차인 김병우 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김병우 | 60,000,000원 | 3,364,006원 |
| 미배당 | - | 56,635,994원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 집행비용 468,994원 후 신청채권자에게 3,364,006원이 배당되는 시뮬레이션이며, 56,635,994원의 미배당이 발생합니다. 별도로 대항력 임차보증금 60,000,000원은 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 3,833,000원 | 3,364,006원 | 56,635,994원 | 60,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 2,683,100원 | 2,234,804원 | 57,765,196원 | 60,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 1,878,169원 | 1,444,362원 | 58,555,638원 | 60,000,000원 |
다음 회차로 내려가면 최저가는 2,683,100원, 1,878,169원까지 낮아지지만 임차보증금 인수액 계산은 계속 60,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 유찰이 더 진행돼도 최저가 하락만큼 실질취득비용이 내려가는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본원초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 수인분당선 사리역이 있어 일반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 전체 토지는 도시형생활주택 원룸형 13세대와 다세대주택 1세대 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 6미터 포장도로 등을 통해 접근 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,610,000원/㎡, 토지면적은 258.0㎡입니다.
- 건물. 2015.12.04. 준공, 14세대이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 확인된 거래가 1건뿐이고, 현재 사건도 9회 유찰돼 가격 숫자만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 3,833,000원을 매입가격으로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금까지 반영해 약 60,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일자 2016.01.27., 주민등록일자 2016.01.27., 점유개시일자 2016.02.17., 보증금 60,000,000원의 사실관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 김병우로 동일합니다. 가장임차인 여부를 단정할 수 없으므로 집행권원과 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액 변제 전에는 주택임차권등기가 말소되지 않는 구조이므로 최종 배당표를 확인해야 합니다.
- 시장가격 확인. 확인된 최근 거래는 2025.03의 60,000,000원 한 건입니다. 실질취득 약 60,000,000원이 최근 거래와 같은 수준이므로 가격 가점은 어렵습니다.
- 현장 확인. 원룸형 도시형생활주택의 내부 상태, 실제 점유, 명도 가능성 및 관리비 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “383만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 95,000,000원 → 최저가 3,833,000원이라는 낙폭입니다. 하지만 대항력 있는 김병우의 보증금이 60,000,000원이고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 그래서 낙찰가가 낮아져도 매수인의 경제적 취득부담은 약 60,000,000원 수준에 머뭅니다. 최근 확인 거래와 최근 12개월 평균도 모두 60,000,000원입니다.
권리구조는 단순한 안전형이 아니라 대항력 임차보증금 인수형이고, 이미 9회 유찰됐으며, 원룸형 다세대라는 환금성 특성까지 함께 봐야 합니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 실질취득 기준으로는 최근 시세와 같은 수준입니다. 이 사건의 결론은 “최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않다”입니다.
