서울서부지방법원 2025타경52101. 홍은동 해피리움 4층 403호의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 등기부상 임차권자이자 경매 신청채권자인 고현철은 2016.08.25. 주민등록, 2016.08.26. 점유개시로 확인되고, 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 임차보증금은 231,000,000원이며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차 최저가는 246,400,000원입니다. 표면적으로만 보면 확인 실거래 279,000,000원의 88.3%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 예상배당에서 임차인 고현철에게 돌아가는 금액은 0원, 매수인 인수액은 231,000,000원으로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰자가 실제 부담하는 금액은 현재 회차 기준 477,400,000원으로, 확인 실거래 279,000,000원의 약 171.1%에 해당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52101 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 412-19 해피리움 4층 403호 · 증가로6길 43 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 39.34㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인 | 2016.02.29 |
| 소유자 | 김용현 2분의 1 · 황태원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 제시외 | 제시외 건물(판넬조) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다
등기상 기준권리는 2021.02.23. 김용현 지분에 설정된 주택도시보증공사 가압류 2,008,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 황태원 지분 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 고현철의 전입과 점유는 2016년으로 기준권리보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 말소된다는 사실과 보증금 인수 위험은 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수 231,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고현철 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2016.08.25 | 231,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 |
고현철의 임대차계약은 2016.05.25. 보증금 220,000,000원에서 시작했고, 2020.07.07. 11,000,000원이 증액돼 현재 보증금은 231,000,000원입니다. 확정일자는 2016.08.02. 보증금 220,000,000원, 2020.07.07. 증액분 11,000,000원으로 등기돼 있습니다. 2024.04.26. 임차권등기명령, 2024.05.02. 임차권등기 접수 및 배당요구가 확인됩니다.
③ 가격 비교 — 2.464억이 아니라 4.774억으로 봐야 한다
해피리움(412-19)은 15세대, 사용승인일 2016.02.29.이며 비교 면적은 39.34㎡입니다. 확인된 거래는 1건으로, 2021.10. 전용 38.68㎡ 4층이 279,000,000원에 거래됐습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 실거래 | 38.68㎡ | 4층 | 279,000,000원 |
| 감정가 | 39.34㎡ | 4층 | 308,000,000원 |
| 현재 최저가 | 39.34㎡ | 4층 | 246,400,000원 |
| 현재 실질취득 | 39.34㎡ | 4층 | 477,400,000원 |
명목 최저가는 실거래 279,000,000원의 88.3%지만, 보증금 인수까지 포함한 실질취득은 477,400,000원입니다. 실거래 대비 약 171.1%로, 현재 회차는 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 비교 거래가 2021.10.의 1건뿐이라는 점까지 감안하면, 낮은 최저가만 근거로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 특히 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 인수 · 임차인 고현철 보증금 | 231,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,008,000,000원 | 242,150,400원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 고현철 | 231,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 정지윤 | 50,209,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당안의 채권 총액은 2,289,209,588원, 채권자 예상배당은 242,150,400원, 미배당은 2,047,059,188원입니다. 임차인 고현철 보증금은 예상배당 0원, 매수인 인수액 231,000,000원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 순서는 추가로 변동할 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질 부담
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 246,400,000원 | 231,000,000원 | 477,400,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 197,120,000원 | 231,000,000원 | 428,120,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 157,696,000원 | 231,000,000원 | 388,696,000원 |
세 번째 시나리오에서도 실질 부담은 388,696,000원으로, 확인 실거래 279,000,000원보다 높습니다. 즉 이 물건은 유찰 횟수보다 임차보증금이 실제로 얼마까지 배당되고 얼마가 최종 인수되는지를 확정하는 것이 선행돼야 합니다.
⑥ 세금 압류 — 배당 변동 가능성
등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재합니다. 김용현 지분에 국·서대문구·서초구·은평구 압류가 확인되고, 황태원 지분에도 국 압류가 있습니다. 자료에서도 국세·지방세 압류 5건에 대해 당해세가 존재하면 0순위로 차감돼 후순위 배당이 더 줄 수 있다고 경고합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명지대학교 인문캠퍼스 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인 2016.02.29. 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임, 기본 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 남서측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 193.7㎡, 공시지가 4,209,000원/㎡, 평지·세로장방 형태입니다.
- 규모. 해피리움(412-19)은 15세대이며 확인된 실거래 표본은 1건입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 246,400,000원에 보증금 231,000,000원을 더한 실질 부담은 477,400,000원입니다.
- 임차인 배당·인수액 재확인. 매각물건명세서상 미변제 보증금 잔액은 매수인 인수입니다. 최신 배당요구·명세서 원본으로 최종 인수액을 확인해야 합니다.
- 고현철의 관계 확인. 임차인이면서 경매 신청채권자와 동일인입니다. 자료에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로 임대차의 실체를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물. 판넬조 제시외 건물이 매각에 포함된다고 명시돼 있으므로 현황·면적·사용상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 거래는 2021.10. 279,000,000원 1건입니다. 현 시점 가격을 이 한 건만으로 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “80% 유찰”보다 “2.31억 인수”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 308,000,000원이 1회 유찰돼 246,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 대항력 있는 고현철의 보증금 231,000,000원이 현재 배당안에서 한 푼도 변제되지 않고 매수인에게 인수되는 구조라, 현재 실질취득은 477,400,000원입니다.
확인 실거래 279,000,000원과 비교하면 현재 실질취득비용은 현저히 높습니다. 2회·3회 유찰 시나리오에서도 데이터상 인수액은 계속 231,000,000원으로 남습니다. 따라서 이 사건은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “보증금 231,000,000원이 실제로 얼마나 인수되는가”가 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다. 별도의 인수 해소 근거가 확인되지 않는 한, 현재 조건에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
