제주지방법원 2025타경8912. 서귀포시 중문동 2453 ‘중문썬라이즈호스텔’과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용 중이고, 토지는 상업용 이용상황으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2019.09.05. 서귀포신용협동조합 근저당권 1,950,000,000원입니다. 그보다 앞선 농협은행·하나은행·우리은행 등의 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 우리은행 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가를 낙찰가로 가정한 배당표에서는 집행비용을 제외하고도 채권 합계 3,510,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게 975,076,950원이 남는 것으로 계산됩니다. 이후 가격이 더 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 회차 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8912 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2453 · 제주특별자치도 서귀포시 중문관광로 310 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 이용 중 |
| 소유자 | 정상용 · 단독소유 |
| 토지 | 1,839㎡ · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 광대로한면 · 공시지가 769,700원/㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 기호(3) 지하1층·지상4층 / 기호(5) 지상4층 |
| 감정가 / 최저가 | 6,475,436,160원 / 4,532,805,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포신용협동조합 / 1,397,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 말소기준은 2019.09.05. 서귀포신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2019.10.01. 우리은행 근저당권과 2025년의 스마트저축은행·웰컴저축은행·한국투자저축은행· 서귀포새마을금고 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 말소기준 근저당권은 2025.12.31. 주식회사제주엔피엘대부자산관리로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부 채권에 서귀포신용협동조합의 근질권이 설정됐으나, 배당 및 회차 시나리오상 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 70%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 회차 최저가는 4,532,805,000원, 감정가 6,475,436,160원의 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가에서 얼마나 유찰됐는지를 보여주는 값입니다. 숙박시설로 이용 중인 근린시설과 토지의 실제 거래가격을 직접 비교한 값이 아니므로, “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 4,532,805,000원 | 3,510,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 3,172,963,500원 | 3,138,833,865원 | 371,166,135원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 2,221,074,450원 | 2,196,463,706원 | 1,313,536,294원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자 미배당은 371,166,135원, 3회 유찰 시에는 1,313,536,294원으로 커집니다. 다만 두 경우 모두 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 변하는 것은 채권자의 회수율이지, 매수인의 승계부담이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,532,805,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 47,728,050원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 서귀포신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 1,950,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 76,100,000원 | 76,100,000원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 190,200,000원 | 190,200,000원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 353,700,000원 | 353,700,000원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 서귀포새마을금고 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 서귀포새마을금고 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 975,076,950원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 3,510,000,000원이 전액 배당되는 추정이며, 소유자 잔여는 975,076,950원입니다. 집행비용은 47,728,050원으로 반영됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 중문동 소재 중문중학교 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 기호(1)는 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 기호(2,4)는 인접토지인 기호(1)를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 이용상태. 기호(3,5)는 숙박시설로 이용 중이며, 급·배수설비·기본위생설비·승강시설비·냉난방설비·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,839㎡, 상업용 이용상황, 완경사·부정형·광대로한면으로 조사됐고 공시지가는 769,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·자연녹지지역·고도지구·건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부와 현황. 별지목록 2는 공부상 ‘전’, 별지목록 4는 공부상 ‘과수원’이나 모두 현황 ‘주차장’으로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물(별지목록 1-1, 1-2), 지상 수영장, 조경수목이 포함됩니다. 현장과 매각목록을 서로 대조해야 합니다.
- 주차장 이용 토지 확인. 공부상 ‘전’과 ‘과수원’인 토지가 현황 ‘주차장’으로 이용 중이므로 이용관계와 관련 제한을 점검해야 합니다.
- 말소기준 후속 변동 확인. 2019.09.05. 말소기준 근저당권은 2025.12.31. 제주엔피엘대부자산관리로 이전되고 근질권 설정이 이어졌습니다. 배당 시나리오상 인수는 0원이지만 최신 등기 원본과 매각조건을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 사실만으로 시장가 대비 저가라고 판단하지 말고, 숙박시설 운영상태·토지 활용도·건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 설비·운영 상태 확인. 급·배수, 위생, 승강, 냉난방, 소방설비가 기재돼 있으므로 실제 가동·보수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 복합”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2019.09.05. 근저당권, 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 4,532,805,000원에서도 채권은 전액 배당되는 추정이고, 추가 유찰로 채권자 미배당이 생겨도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 이 물건은 근린시설과 토지의 일괄매각이고, 숙박시설로 이용 중이며 제시외 건물·수영장·조경수목까지 포함됩니다. 공부상 지목과 현황이 다른 토지도 있습니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 합격권, 가격은 현장·운영·토지이용 검증 후 판단. 이 사건의 승부처는 승계권리가 아니라 실제 자산가치입니다.
