임차인 신고는 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2019.09.05. 서귀포신용협동조합 근저당이며 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교할 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
제주지방법원 2025타경8912. 서귀포시 중문동 2453의 중문썬라이즈호스텔과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 숙박시설로 이용 중이고, 토지와 제시외 건물, 지상 수영장 및 조경수목까지 함께 평가됐습니다. 현재 최저매각가는 3,172,964,000원으로 감정가 6,475,436,160원의 49%입니다.
권리관계의 중심은 2019.09.05. 설정된 서귀포신용협동조합 근저당 1,950,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 우리은행 근저당과 여러 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당 채권은 이후 주식회사제주엔피엘대부자산관리로 이전됐고 같은 날 채권근질권이 설정됐지만, 기준이 되는 담보권에 부수된 권리관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8912 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2453 · 중문관광로 310 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 건물은 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 정상용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,475,436,160원 / 3,172,964,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포신용협동조합 / 1,397,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 1,839㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 광대로한면 |
| 공시지가 | 769,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리는 2019.09.05. 서귀포신용협동조합의 근저당권이고, 그 뒤 설정된 우리은행 근저당과 스마트저축은행·웰컴저축은행·한국투자저축은행· 서귀포새마을금고 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 자료가 없다
현재 최저매각가는 3,172,964,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 2,221,074,800원, 4회 유찰 시에는 1,554,752,360원입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 시나리오 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 3,172,964,000원 | 371,165,640원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 2,221,074,800원 | 1,313,535,948원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,554,752,360원 | 1,973,195,164원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,172,964,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,129,640원 |
| 을구 10번 근저당 · 서귀포신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 1,950,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 76,100,000원 | 76,100,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 190,200,000원 | 190,200,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 353,700,000원 | 353,700,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서귀포새마을금고 | 550,000,000원 | 328,834,360원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서귀포새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권총액 3,510,000,000원 중 3,138,834,360원이 배당되고 371,165,640원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치이고 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 토지·건물 이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중문중학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 해당 토지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 숙박시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조의 지하1층·지상4층 건물과 지상4층 건물이 포함됩니다.
- 설비. 급·배수설비, 기본위생설비, 승강시설비, 냉난방설비, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,839㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·부정형이며 광대로한면에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·자연녹지지역·고도지구·대로1류·건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 지목이 전 또는 과수원이지만 현황은 주차장으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 지상에 조성된 수영장 및 조경수목도 포함 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 숙박시설 수익가치·토지 가치와 비교해 별도 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물, 수영장, 조경수목이 포함되므로 현황과 평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지목과 현황 차이. 공부상 전·과수원인 일부 토지가 현황 주차장으로 이용되고 있어 인허가·이용 관계를 확인해야 합니다.
- 담보권 부기등기. 말소기준 근저당권의 채권양도와 채권근질권 설정이 있으므로 입찰 직전 최신 등기부로 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 371,165,640원의 미배당이 발생하며 추가 유찰 시 미배당 규모가 커집니다. 다만 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별도 검증이 필요
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어, 제시된 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 2019.09.05. 근저당이 말소기준이고 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 반면 물건은 숙박시설과 토지가 결합된 일괄매각이고, 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용이 다르며 제시외 건물·수영장·조경수목까지 포함됩니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 제시되지 않아 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 인수금 위험보다 실제 영업·토지 가치와 현재 최저가 3,172,964,000원의 적정성을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
