서울서부지방법원 2025타경52118. 대상은 은평구 응암동 아너스카운티 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 252,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 201,600,000원입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 없고, 2025.11.05. 홍수리의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 겉으로는 등기부가 단순하지만, 이 사건은 등기부 밖 점유관계와 토지 별도등기를 함께 봐야 합니다.
홍수리는 2021.07.08. 502호에 전입했고 2026.01.13. 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이 적절하며, 보증금 규모에 따라 낙찰자의 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다. 더구나 이 홍수리는 등기부상 경매신청채권자와 같은 이름으로 확인돼, 제공된 분석에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 표시돼 있습니다. 이는 확정 판단이 아니라 반드시 원문 서류로 사실관계를 대조해야 하는 경고 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 34-2 아너스카운티 5층 502호 |
| 등기상 소재 | 서울특별시 은평구 응암동 34-2, 34-51 아너스카운티 · 도로명주소 서울특별시 은평구 통일로 579 |
| 용도 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 27.36㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인일 | 2019.04.10 |
| 소유자 | 양창석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍수리 / 2,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만, 인수 리스크는 남는다
소유권보존 후 아시아신탁주식회사로 신탁됐다가 2019.06.28. 신탁등기가 말소돼 소유권이 양창석에게 귀속됐습니다. 이후 등기부상 확인되는 핵심 권리는 2025.11.05. 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 토지 별도등기 을구 1번 구분지상권설정등기가 매수인 인수권리로 명시돼 있으므로, 건물 등기부만 보고 ‘인수 0원’이라고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 보이지 않는다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍수리 | 502호 | 2021.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 홍수리는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 조사된 점유자이며, 2026.01.13. 배당요구를 했습니다. 전입일 2021.07.08.은 말소기준일 2025.11.05.보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 현재 최저가 201,600,000원만으로 실질취득가를 계산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 20% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 201,600,000원으로 감정가 252,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 단지 정보는 아너스카운티 7세대, 사용승인일 2019.04.10, 대상 전용면적 27.36㎡이며, 동일면적 실거래 매칭도 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가 대비 20% 할인됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 임차보증금이 미상이고 구분지상권 인수가 명시돼 있어, 응찰 전에는 최저가보다 실질취득비용과 인수조건을 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,622,400원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 홍수리 | 2,000,000원 | 2,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,977,600원 |
위 표는 제공된 배당 시나리오를 그대로 표시한 것입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 특히 홍수리의 보증금과 우선변제 범위가 미상인 상태이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 토지 별도등기 구분지상권의 인수 부담 역시 이 배당표의 금액으로 해소되는 것으로 볼 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 201,600,000원 | 2,000,000원 | 195,977,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,280,000원 | 2,000,000원 | 156,222,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 129,024,000원 | 2,000,000원 | 124,417,664원 | 0원 |
회차가 내려가도 신청채권 2,000,000원은 제공된 모든 시나리오에서 전액 배당됩니다. 하지만 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 그대로 최종 권리분석에 적용할 수는 없습니다. 별도로 확인된 임차인의 보증금이 빠져 있고, 매각물건명세서상 구분지상권 인수도 있기 때문입니다. 따라서 유찰로 가격이 내려가더라도 권리 리스크가 자동으로 해소되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 다세대주택(도시형생활주택)으로 사용 중이며, 6층 건물 중 5층 502호입니다.
- 입지. 감정평가서상 녹번역(지하철 3호선) 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 녹번역이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.04.10이며 위생·급배수설비, 주차장, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 다세대주택·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북동측 광대로와 북서측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 포함되고 도시철도 저촉·접함 및 건축선 저촉이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 3,420,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 현장조사. 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장의 건축물현황도를 기준으로 작성됐고 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 홍수리의 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 보증금 지급자료를 확인해 대항력·우선변제·미배당 인수액을 확정해야 합니다.
- 신청채권자와 점유자 관계 확인. 동일한 이름이 확인되는 만큼 가장임차인 또는 관계인 가능성에 관한 사실관계를 원문 자료로 검증해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 을구 1번 구분지상권설정등기(2001.02.05. 접수번호 제3502호)의 존속기간·범위·내용을 토지 등기부에서 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 시세 판단 금지. 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않아 201,600,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 회차 하락과 인수위험 분리. 2회 유찰 시 161,280,000원, 3회 유찰 시 129,024,000원으로 가격은 내려가지만 임차인·구분지상권 문제는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 임대차 관련 자료를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기부가 단순해도, 인수는 단순하지 않다”
이 사건의 등기부만 보면 복잡한 근저당이나 압류가 없고, 신청채권액도 2,000,000원에 불과해 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 반대입니다. 2021.07.08. 전입한 홍수리의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액이 미상이고, 매각물건명세서에는 토지 별도등기 구분지상권이 명시적 인수권리로 남아 있습니다. 실거래 비교자료까지 없는 만큼, 감정가 대비 80%라는 숫자 하나로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다.
결론은 ‘가격보다 권리 확인이 먼저’입니다. 임차보증금과 구분지상권의 실질 부담이 확정되기 전에는 매수인의 총취득비용을 계산할 수 없고, 현재 최저가 201,600,000원을 기준으로 싸다거나 인수 0원이라고 평가해서는 안 됩니다. 권리관계가 확인되기 전 단계의 보수적 등급은 D입니다.
