서울서부지방법원 2025타경52122. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 511호입니다. 등기상 현재 소유자는 김기종이며, 2020.03.31 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.01.20 설정된 수지신용협동조합 근저당권 216,000,000원입니다. 이후 은평구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 눈에 띄는 점유자는 이상재 1명입니다. 511호를 주거로 사용하며 전입일은 2023.10.06입니다. 이는 말소기준권리인 2023.01.20보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않되, 현재 예상배당표에서는 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52122 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 511호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 12층 내 5층 511호 |
| 소유자 | 김기종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 792,000,000원 · 1회 유찰 |
| 청구액 | 408,156,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 김기종은 2020.03.31 소유권이전 등기를 마쳤고, 2023.01.20 수지신용협동조합이 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.22 은평구 압류, 2025.10.29 수지신용협동조합의 임의경매개시결정, 2026.01.22 오케이대부캐피탈교대의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 근저당권 자체는 같은 순위의 권리 흐름으로 이어지며, 2023.01.20이라는 말소기준 시점은 그대로 권리판단의 기준이 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상재 | 511호 | 주거 | 2023.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰, 감정가 80% 회차
감정가는 990,000,000원이고 현재 최저매각가는 792,000,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 데이터상 감정가 80%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 633,600,000원, 3회 유찰 시 506,880,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 792,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 633,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 506,880,000원 | 0원 | 0원 |
이 물건은 실거래 시세를 기준으로 현재 최저가가 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 교육연구 및 복지시설이므로 주거용 아파트의 거래 논리를 그대로 대입하기보다 실제 이용가능성·수요층·환금성을 별도로 확인하는 접근이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 792,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,320,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 565,680,000원 |
현재 회차 매각가 792,000,000원 가정에서는 배당 대상 채권 216,000,000원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·도시형생활주택·근린생활시설 등이 혼재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 교육연구 및 복지시설로 이용중입니다. 토지도 교육연구 및 복지시설·근린생활시설용 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 대상토지 남동측과 남서측의 약 4~5미터, 3~5미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,555.0㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·화재감지기·소화전·CCTV·스프링쿨러·위급호출수신기·시스템에어컨·공조설비 등을 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 사건상 용도는 기타이고 감정평가 이용상태는 교육연구 및 복지시설입니다. 실제 사용 목적과 관련 규정을 먼저 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 이상재의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준인 을구 10번 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표에 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 응찰 목적과 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 현재 회차 판단. 최저가는 792,000,000원으로 감정가의 80% 회차지만, 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 용도는 반드시 확인”
이 사건은 권리만 놓고 보면 정리가 쉽습니다. 2023.01.20 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 이상재의 전입일도 2023.10.06으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건의 진짜 체크포인트는 권리보다 용도와 환금성입니다. 감정평가상 교육연구 및 복지시설로 이용중이고 사건상 용도도 기타입니다. 현재 최저가 792,000,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 권리 구조는 비교적 깨끗하지만, 응찰 전 실제 이용 가능 범위와 가격 적정성을 따로 검증해야 하는 물건입니다.
