서울서부지방법원 2025타경52147. 서울 서대문구 남가좌동 76-90, 가재울로 22의 토지와 건물로, 감정평가상 지층·1층은 근린생활시설, 2층·3층은 주택으로 이용 중입니다. 감정가 1,801,350,630원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,441,081,000원입니다. 다만 이 사건은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 말소기준일보다 앞선 임차인 주식회사 나인아이디의 보증금 50,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조이기 때문입니다.
따라서 현재 회차에서 입찰자가 부담하는 핵심 금액은 최저매각가 1,441,081,000원에 인수보증금 50,000,000원을 더한 1,491,081,000원입니다. 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52147 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 남가좌동 76-90 · 서울특별시 서대문구 가재울로 22 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 지층·1층 근린생활시설, 2층·3층 주택, 옥탑 계단실 |
| 토지 | 대 121.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 공시지가 6,174,000원/㎡ |
| 소유자 | 유영선 · 2023.08.28. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,801,350,630원 / 1,441,081,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금모래신용협동조합 / 204,853,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2019.07.26. 금모래신용협동조합 근저당권 220,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 삼성카드 주식회사·서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 주식회사 나인아이디의 전입일은 2001.02.14.로 말소기준보다 앞서므로, 등기권리의 소멸과 별개로 임차보증금 인수를 따로 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수는 50,000,000원
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 나인아이디 | 사무실 등 | 2001.02.14. | 50,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제권 無 인수 50,000,000원 |
| 조형진 | - | 2024.10.04. | 미상 | - | 대항력 없음 배당요구 2026.01.09. 보증금 미상 |
| 염용진 | 1층 전체 | 2025.05.22. | 30,000,000원 | 1,980,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.12.17. 승계 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 매수인 인수로 계산된 것은 주식회사 나인아이디의 보증금 50,000,000원입니다. 조형진은 보증금이 확인되지 않았지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있고, 염용진 역시 2025.05.22. 전입으로 대항력 없음입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,441,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 16,810,810원 |
| 임차인 주식회사 나인아이디 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 10번 · 금모래신용협동조합 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 을구 11번 · 금모래신용협동조합 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 을구 14번 · 금모래신용협동조합 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 을구 16번 · 임재성 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 갑구 8번 · 삼성카드 주식회사 | 5,501,865원 | 5,501,865원 |
| 갑구 9번 · 서울신용보증재단 | 28,864,323원 | 28,864,323원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 329,904,002원 |
현재 회차에서는 계산상 채권자 합계 1,094,366,188원이 전액 배당되고 소유자 잔여 329,904,002원이 발생합니다. 주식회사 나인아이디 보증금 50,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 50,000,000원은 계속 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 80% | 1,441,081,000원 | 50,000,000원 | 1,491,081,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,152,864,800원 | 50,000,000원 | 1,202,864,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 922,291,840원 | 50,000,000원 | 972,291,840원 | 183,697,266원 |
주식회사 나인아이디의 보증금은 낙찰가에서 배당되는 항목이 아니므로 회차가 내려가도 50,000,000원의 인수 부담은 그대로입니다. 이 사건에서는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조가 아니어서 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아니며, 각 회차의 매각가에 50,000,000원을 더해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남가좌1동 주민센터 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·교육시설·공원·공공시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물로 개별난방·도시가스·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 121.0㎡, 대, 주상용, 평지·사다리형·중로각지이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 이용. 지층과 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 주택으로 이용 중이며 1층 현황 상호명은 ‘장판의 신’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 1,441,081,000원이 아니라 인수보증금 50,000,000원을 더한 1,491,081,000원을 자금계획의 기준으로 잡아야 합니다.
- 주식회사 나인아이디. 2001.02.14. 전입·보증금 50,000,000원·대항력 있음으로 정리돼 있으므로 실제 점유범위와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 조형진. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 문건을 다시 확인해야 합니다.
- 임재성 근저당. 등기상 채권최고액 변경 내역과 예상배당표 반영액이 다르므로 배당기준 채권액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황·면적·점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 가격 적정성을 평가하기 어렵습니다. 인근 주상용·근린생활시설 및 주택 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 낙찰가”보다 “실질취득 1,491,081,000원”
이 사건은 감정가 1,801,350,630원에서 한 번 유찰돼 최저가가 1,441,081,000원까지 내려왔지만, 권리분석상 매수인이 보는 숫자는 그것으로 끝나지 않습니다. 대항력 있는 주식회사 나인아이디의 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 회차 실질취득액은 1,491,081,000원입니다.
후순위 근저당·가압류는 매각으로 정리되므로 구조 자체가 복잡한 인수형은 아니지만, 임차보증금 인수와 임재성 근저당의 변경금액 확인이 핵심입니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 50,000,000원은 남는다. 이 사건은 그 한 줄을 기준으로 입찰가를 계산해야 합니다.
