인천지방법원 2025타경507243. 도화역 남서측 탑클래시아 10층 1002호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 275,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 134,750,000원, 감정가의 49%입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 306,185,820원입니다.
등기 흐름을 보면 2019년에 설정됐던 구월남촌새마을금고 근저당권과 조이슬 전세권·임차권은 2021년에 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025년 2월 7일 강제경매개시결정이고, 이후 2026년 2월 9일 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 핵심은 등기부의 일반 담보권이 아니라 임차권과 현황조사상 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 618-3 탑클래시아 제10층 제1002호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경인로 193 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 제10층 제1002호 84.23㎡ · 18층 건물 중 10층 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2019.01.09 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이은환 (2021.11.10. 매매, 거래가액 289,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 134,750,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 306,185,820원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 승부처는 임차권
구월남촌새마을금고의 채권최고액 144,000,000원 근저당권은 2021년 11월 10일 해지로 말소됐고, 조이슬의 전세금 90,000,000원 전세권도 같은 날 말소됐습니다. 조이슬의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2021년 10월 28일 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 매수인이 다시 인수하는 구조로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIN JINWAN 현황조사 | 2024.05.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 확약 적용 없음 |
| 조이슬 과거 임차권등기 | 2019.07.05 확정 2019.07.05 | 90,000,000원 | 과거 有 | 배당요구 | 현재 해당 없음 임차권 2021.10.28 말소 전세권 2021.11.10 말소 |
| 송문주 을구 7번 임차권 | 2021.11.10 확정 2021.11.10 | 289,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* 룰상 246,936,500원 말소동의 확약 제출 |
송문주는 임대차계약일 2021년 9월 27일, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2021년 11월 10일이며 보증금은 289,000,000원입니다. 현재 최저가 134,750,000원 가정 시 배당 시뮬레이션상 42,063,500원을 배당받고, 미배당액 246,936,500원이 룰상 인수액으로 계산됩니다. 그러나 말소동의 확약 때문에 이 금액은 실질 0원*으로 봅니다.
반면 JIN JINWAN은 2024년 5월 17일 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일이 2025년 2월 7일 경매개시결정보다 앞서지만, 보증금·계약관계가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 134,750,000원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가 275,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 134,750,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
확약을 전제로 한 확인 가능한 기본 부담은 최저가 134,750,000원입니다. 그러나 이는 송문주의 룰상 인수만 0원*으로 반영한 값이며, JIN JINWAN의 보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 것으로 확인되면 실질취득비용은 그만큼 증가합니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 최저가 + 확약 밖 인수금액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,686,500원 |
| 1. 임차인 조이슬 보증금(우선변제) | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 임차인 송문주 보증금(우선변제) | 289,000,000원 | 42,063,500원 |
| 2. 근저당 · 구월남촌새마을금고 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 조이슬 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 306,185,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 송문주의 부족분은 246,936,500원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 송문주 관련 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 조이슬의 임차권·전세권은 등기상 2021년에 말소된 기록이 있으므로 실제 배당순위와 금액은 집행기록 원본을 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화역 남서측에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 도화역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 10층이며 사용승인일은 2019년 1월 9일입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 대로변, 서측과 북측으로 세로변에 접하며 토지는 평탄한 세장형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,035,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택·근린생활시설이 혼재한 상업지역 물건으로, 아파트와 같은 기준으로 환금성을 평가해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교금액이 없어 가격 검증이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- JIN JINWAN 임대차 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 송문주 임차권등기 말소 대상, 효력 발생 조건, 제출 주체와 말소 절차가 현재 매각에도 그대로 적용되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 확인 가능한 기준액은 134,750,000원*이지만, 확약 밖 보증금이 확인되면 해당 금액을 더해 응찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 조이슬 권리 정리 확인. 임차권은 2021.10.28, 근저당권과 전세권은 2021.11.10 말소된 기록과 예상배당표의 반영 내용이 일치하는지 집행기록을 대조해야 합니다.
- 시세 현장조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 계약가와 현재 매물을 직접 비교해야 합니다.
- 체납·명도 확인. 관리비 체납, 실제 점유자, 열쇠 인도 가능성, 인도명령 대상 여부를 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 확약 밖 한 명이 더 중요하다”
이 물건의 표면적 숫자는 강합니다. 감정가 275,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 134,750,000원까지 내려왔습니다. 송문주의 룰상 인수액 246,936,500원도 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다.
그러나 결론을 뒤집는 요소는 확약 밖에 있습니다. JIN JINWAN은 경매개시결정 전 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 점유자는 송문주 확약의 보호 범위에 포함되지 않으므로, 추가 인수위험이 확인되지 않은 상태입니다. 최근 실거래 비교금액도 없어 감정가 대비 49%만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 주된 임차권은 확약으로 완화됐지만, 권리와 가격 모두 아직 확정되지 않은 물건. JIN JINWAN의 계약관계가 해소되지 않으면 입찰을 보수적으로 판단해야 합니다.
