서울서부지방법원 2025타경52190. 서울 마포구 상암동 상암아이티타워 지하1층 비110-1호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(음식점)이고 현재는 공실입니다. 등기 흐름은 현재 소유자인 가온알앤씨주식회사가 2019년 11월 6일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 128,400,000원의 근저당을 설정한 구조입니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 2025년 마포구 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 인수 자체는 단순하지만 가격 평가는 별개입니다. 현재 최저가는 감정가 193,000,000원에서 1회 유찰된 154,400,000원으로, 데이터상 현재 회차는 감정가의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없고, 대상도 지하층 공실 근린시설이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상암동 1590 상암아이티타워 지1층 비110-1호 · 도로명 서울특별시 마포구 월드컵북로 434 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(음식점) · 현황 공실 · 지하5층, 지상12층 건물 내 지1층 |
| 소유자 | 가온알앤씨주식회사 (2019.11.06. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 154,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 112,586,032원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.06. 을구 5번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 128,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2019.11.06. 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤 등기된 2025.05.22. 마포구 압류와 2025.11.13. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 80%, 그러나 시세 단정은 금지
현재 최저매각가는 154,400,000원으로 감정가 193,000,000원의 80% 회차입니다. 다음 시나리오의 매각가는 2회 유찰 시 123,520,000원, 3회 유찰 시 98,816,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 현재 154,400,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 숫자만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,961,600원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 128,400,000원 | 128,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,038,400원 |
현재 회차 154,400,000원 가정에서는 중소기업은행 근저당 채권최고액 128,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 23,038,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의·중앙선 수색역 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성된 업무지대·상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 2007.10.09. 사용승인된 건물 내 근린생활시설(음식점)로 이용되었으며 현재는 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상12층 규모이며 기본적인 위생급배수시설, 화재탐지시설, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 노폭 약 30미터 포장도로와 인접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 업무용, 토지면적은 4,929.4㎡, 공시지가는 12,860,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역·택지개발지구·대공방어협조구역·비행안전제5구역(지원)·상대보호구역 등이 포함되며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.11.06. 을구 5번 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는지 최신 등기부를 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가에는 현황 공실로 기재되어 있지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 실제 사용자를 입찰 직전 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%인 154,400,000원입니다. 실거래 시세 수치가 없으므로 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 공실 수익성. 근린생활시설(음식점) 공실인 만큼 실제 임대 가능 여부와 공실 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역과 각종 보호·제한구역 사항이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다. 실제 배당요구 및 세금 자료를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2019년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 마포구 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 물건은 상암아이티타워 지하1층 근린생활시설(음식점)이고 현재 공실입니다. 최저가 154,400,000원이 감정가 193,000,000원의 80%라는 이유만으로 가격 경쟁력을 확정하기에는 실거래 비교 근거가 부족합니다. 권리는 합격, 가격은 현장과 시세 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 인수권리보다 공실 상태의 지하 근린시설을 얼마에 받아야 하는지 검증하는 데 있습니다.
