서울서부지방법원 2025타경52216. 은평구 불광동 골드리움 B동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 방한몽은 2019.04.15 매매를 원인으로 2019.05.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 243,000,000원입니다. 현재 경매 신청채권자는 한봉숙이며 청구액은 240,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 2021.11.22 설정된 한봉숙의 전세권 240,000,000원과, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 동일인 한봉숙의 임차인 지위를 구분해서 보는 것입니다. 현재 회차 배당표에서는 전세권 240,000,000원을 전액 배당해 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 임차인은 2021.11.12 전입으로 말소기준일 2025.11.17보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐고 임차보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52216 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 443-39 골드리움 비동 3층301호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 연서로37가길 10-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지상4층 중 3층 |
| 사용승인 | 2017.09.11 |
| 소유자 | 방한몽 (2019.04.15 매매 · 거래가액 243,000,000원 · 2019.05.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 276,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한봉숙 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 전세권과 대항력 임차인을 따로 봐야 한다
등기상 과거 구산동새마을금고 근저당 144,000,000원은 2019.05.28 해지로 말소됐고, 이아름의 주택임차권 238,000,000원 역시 2021.11.22 이전에 2021.11.15 해제를 원인으로 말소됐습니다. 그 뒤 한봉숙 전세권 240,000,000원이 2021.11.22 설정됐으며 존속기간은 2021.11.12부터 2023.11.12까지입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정값
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한봉숙 | B동 301호 | 2021.11.12 | 미상 | 2025.11.14 | 대항력 有 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 한봉숙은 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 2021.11.12 전입으로 2025.11.17 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 등기된 전세금 240,000,000원과 임차보증금을 임의로 같은 금액이라고 단정하거나 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보이지만 면적이 맞지 않는다
골드리움(B동)의 확인된 실거래는 5건이며 평균은 351,600,000원입니다. 다만 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 보면, 최근 12개월 거래는 2026.02 한 건, 460,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 460,000,000원입니다. 과거 거래 대비 최근 추세는 +41.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 42.59㎡ | 1 | 460,000,000원 |
| 2024.09 | 48.74㎡ | 1 | 335,000,000원 |
| 2022.07 | 42.59㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2022.04 | 42.59㎡ | 2 | 334,000,000원 |
| 2022.04 | 48.74㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 351,600,000원 |
수치만 보면 최저가 276,800,000원은 최근 12개월 평균 460,000,000원의 60.2%입니다. 그러나 대상 면적은 23.66㎡인데 최근 거래는 42.59㎡이고, 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 이 60.2%만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 거래의 방향은 상승이지만 대상과 비교 가능한 동일 면적 거래가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,675,200원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 한봉숙 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,124,800원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 전세권 240,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 32,124,800원이 발생하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 대항력 임차인의 보증금이 미상인 문제는 이 배당표만으로 해소되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 276,800,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 32,124,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 221,440,000원 | 217,539,840원 | 22,460,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 177,152,000원 | 173,871,872원 | 66,128,128원 | 0원 |
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 불광동 연광초등학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 251.0㎡, 지목 대, 공시지가 2,891,000원/㎡, 완경사이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 골드리움(B동) 총 8세대이며 사용승인일은 2017.09.11입니다.
⑥ 위반건축물 — 34㎡ 무단증축 표기
매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함 및 건축물대장상 34㎡ 패널/패널 다용도 무단증축으로 위반건축물 표기가 있다고 적시돼 있습니다. 감정요항표도 건축물현황도상 테라스 부분에 제시외 주거용건물이 존재한다고 기재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸·인수 조건 대조. 등기상 전세권은 말소기준 이전 권리로 인수 표기인 반면 배당표는 전액 배당·인수 0원으로 계산합니다. 매각물건명세서 원문에서 최종 조건을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 대항력 임차인 한봉숙의 보증금이 미상입니다. 등기 전세금 240,000,000원과 동일하다고 임의로 확정하지 마십시오.
- 중복 계산 금지. 한봉숙은 실제 임차인 1명이며 보증기관 승계자가 아닙니다. 전세권 240,000,000원과 임차보증금을 근거 없이 별개 보증금으로 합산해서도 안 됩니다.
- 관계인 여부 확인. 현 자료에는 동일인이 등기상 권리자·채무자와 겹쳐 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있습니다. 실제 계약관계와 자금 흐름을 확인해야 합니다.
- 시세 착시 경계. 최저가가 최근 12개월 거래가의 60.2%이지만 대상 23.66㎡와 최근 거래 42.59㎡가 면적 불일치입니다. 60.2%만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 무단증축 확인. 건축물대장상 34㎡ 패널/패널 다용도 무단증축 및 테라스 제시외 주거용 건물의 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 인수 범위를 확정해야 한다”
현재 최저가는 276,800,000원으로 감정가의 80%까지 내려왔고, 배당표에서는 한봉숙 전세권 240,000,000원이 전액 배당돼 계산상 인수 0원입니다. 최근 12개월 거래 460,000,000원과 비교하면 숫자상 60.2% 수준이지만 대상 면적과 거래 면적이 일치하지 않으므로 이를 근거로 “싸다”고 결론낼 수 없습니다.
더 중요한 문제는 대항력 임차인 한봉숙의 보증금이 미상이라는 점입니다. 전세권 배당으로 임차보증금까지 완전히 정리되는지, 아니면 별도의 잔존 임차보증금 인수위험이 남는지 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 여기에 34㎡ 무단증축 표기와 제시외 주거용 건물까지 겹칩니다. 현재 회차 가격 자체보다 권리 인수 범위와 건축물 현황의 확인이 먼저인 사건입니다.
