서울서부지방법원 2025타경52221. 마포구 망원동 준하우징 2층 203호, 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 이 사건은 최저가가 내려간 만큼 싸지는 일반적인 경매가 아닙니다. 임차인 이지은의 임차보증금은 455,000,000원, 전입은 2021.04.21, 확정일자는 2021.02.09입니다. 등기상 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2025.11.17이므로 임차인의 대항력이 선행합니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

현재 최저가 316,000,000원에서 집행비용 5,224,000원을 제외한 310,776,000원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 그러면 보증금 잔액 144,224,000원이 남고, 낙찰자는 이를 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 316,000,000원 + 144,224,000원 = 460,224,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차보증금 미배당액이 그만큼 커지므로, 총 취득 부담은 보증금 455,000,000원을 중심으로 사실상 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권

2020년 경인북부수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2021년 전정숙이 소유권을 취득했고, 이지은은 2021.04.21 전입했습니다. 2023.05.08에는 보증금 455,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 훨씬 뒤인 2025.11.17이므로, 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이지은은 2026.01.29 배당요구를 했고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다고 보증금 전액이 사라지는 것은 아닙니다. 현재 회차 매각대금으로는 전액 배당이 불가능해 부족분이 매수인에게 남습니다.

② 가격 비교 — 3.16억이 아니라 4.60억으로 봐야 한다

준하우징의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 372,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 395,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 395,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래군 대비 8.1% 높은 흐름입니다.

표면적인 최저가 316,000,000원은 최신 거래 395,000,000원의 80.0%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 현재 회차의 실질취득액 460,224,000원은 최신 거래의 약 116.5%입니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 대비 시세 할인율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.

③ 회차별 실질취득 구조

즉 이 물건의 가격 판단 기준은 316,000,000원이 아니라 약 455,000,000원 이상의 실질 부담입니다. 유찰을 기다려도 일반적인 경매처럼 총 취득비용이 20%씩 떨어지는 구조가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 5,224,000원 후 남은 310,776,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 144,224,000원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 망원2동 주민센터 북동측 인근의 일반주택지대로, 주변에 단독주택·빌라가 위치합니다. 망원초·동교초·성서중·성산근린공원·마포중앙도서관 등이 인근 및 근거리에 있습니다.
• 생활편의. 월드컵로 주변으로 편의점·카페·음식점·병원 등 생활편의시설이 위치합니다.
• 교통. 월드컵로·성산로 변에 버스정류장이 있고, 북동측 인근에 지하철 6호선 마포구청역이 있습니다. 차량 출입도 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 다세대주택으로, 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 시설이 있습니다.
• 토지. 망원동 435-13·435-53 두 필지의 평지·세장형 토지이며 북동측 약 8미터 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역입니다.
• 거래 표본. 확인된 거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 395,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 거래군보다 8.1% 높습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 316,000,000원에 더해 임차보증금 미배당액 144,224,000원 인수를 합산해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 시세 비교. 현재 기준 460,224,000원으로 최신 거래 395,000,000원과 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 459,339,200원·458,631,360원 수준입니다.
• 임차권 원본 확인. 이지은의 임차권등기·전입일·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
• 점유 상태 확인. 임차권등기는 존재하지만 감정평가상 임대차관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 현황과 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2021.04.15 민간임대주택등기가 있으므로 현행 상태와 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 배당표는 집행비용 추정 및 당해세·최우선변제 미반영 가정이므로 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”

이 사건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 감정가 395,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 316,000,000원으로 내려왔고, 최신 실거래의 80%처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 455,000,000원입니다. 현재 회차에서 144,224,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계되므로 실질취득은 460,224,000원입니다.

더 유찰돼도 핵심은 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지면 그만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 4.55억 수준에서 유지됩니다. 확인된 최신 거래는 395,000,000원이고 최근 가격 추세는 +8.1%이지만, 이 상승 흐름을 반영해도 현재 실질취득은 시세보다 높습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔으니 싸다”가 아니라, “선순위 임차보증금 때문에 실질취득이 시세 위에서 고정되는 인수형 경매”로 보는 것이 핵심입니다.