제주지방법원 2026타경35. 제주시 용담이동 ‘호반써밋제주’ 104동 7층 702호 아파트입니다. 감정가는 746,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 522,200,000원입니다. 등기상 핵심은 2024.05.14. 설정된 농협은행주식회사 근저당 594,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 아이엠캐피탈 근저당, 우리카드 가압류, 국 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 현재 회차에서는 비교할 근거가 있습니다. 같은 단지 전용 84.47㎡의 확인된 최근 거래는 2026년 6월 590,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 동일한 금액입니다. 현재 실질취득액 522,200,000원은 그 금액의 88.5%로 약 11.5% 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 이 차이를 곧바로 확정적인 시세 차익으로 보는 것은 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경35 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 3820 호반써밋제주 104동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.4725㎡ · 지상10층 건물 내 7층 |
| 사용승인 | 2024.02.16 |
| 소유자 | 이종덕 · 2025.04.10 상속, 2026.01.30 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 746,000,000원 / 522,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 567,835,264원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 배당자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 어려웠고 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 즉 권리자료상 인수 임차인은 확인되지 않지만, 실제 점유자와 전입·점유 상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래의 88.5%
호반써밋제주 전용 84.47㎡에서 확인된 최근 실거래는 2026년 6월 3층 590,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 건수는 1건이고 평균도 590,000,000원입니다. 현재 회차는 인수액이 없으므로 실질취득액은 최저가와 같은 522,200,000원이며, 최근 거래·최근 12개월 평균 대비 88.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.47㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.47㎡ | 1건 | 590,000,000원 |
현재 최저가는 이 최근 거래보다 67,800,000원 낮습니다. 감정가 746,000,000원을 기준으로 보면 1회 유찰을 통해 가격이 상당히 내려왔지만, 가격 판단의 기준은 감정가 할인율보다 최신 거래와 최근 12개월 평균이 우선입니다. 그 기준에서는 현재 회차가 낮은 것은 맞지만, 표본이 단 1건이라는 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 522,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,622,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 594,000,000원 | 514,578,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이엠캐피탈 | 68,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 14,354,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 522,200,000원 가정 시 집행비용 7,622,000원을 제외한 514,578,000원이 선순위 농협은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 남지 않습니다. 총 채권액 676,754,214원 대비 미배당액은 162,176,214원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 회차 시나리오 — 추가 유찰 시 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 522,200,000원 | 514,578,000원 | 162,176,214원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 365,540,000원 | 359,622,440원 | 317,131,774원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 255,877,999원 | 251,495,707원 | 425,258,507원 | 0원 |
추가 유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담은 별개의 문제입니다. 다만 실제 낙찰 여부와 적정 응찰가는 권리구조뿐 아니라 시세와 점유 상태를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주서초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·중소규모 점포·교육시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능해 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물의 7층 702호이며, 사용승인일은 2024.02.16입니다. 기본 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측·북측으로 폭 약 15m 내외 포장도로, 남측·남동측으로 폭 약 6~7m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·고도지구(30M 이하)이며 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 각종 제한이 확인됩니다.
- 공시지가·형상. 공시지가 792,700원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 호반써밋제주는 213세대이며 사용승인일은 2024.02.16입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득은 522,200,000원입니다. 최신·최근 12개월 실거래 590,000,000원 대비 88.5%라는 숫자를 기준으로 판단하세요.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 거래가 1건뿐입니다. 단일 거래만으로 시세를 확정하지 말고 층·향·상태를 현장에서 보정해야 합니다.
- 점유자 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부가 확인되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 전입세대·점유 현황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 유사물건·관련 공부·외부관찰을 바탕으로 통상 상태를 상정했습니다. 실제 내부 이용상황과 관리상태가 다를 수 있습니다.
- 규제 확인. 공항소음 관련 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 교육환경 보호구역 등 여러 규제가 중첩돼 있으므로 향후 이용·변경 계획이 있다면 개별 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 최종 확인한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현재 시세 아래
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.05.14. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰된 522,200,000원으로 내려와 최근 12개월 동일면적 평균이자 최신 거래인 590,000,000원의 88.5%입니다. 따라서 현재 수치만 보면 신건 감정가보다 시장가격에 가까워진 회차입니다.
다만 이 가격 비교의 근거가 동일면적 실거래 1건이라는 점과, 현장조사에서 내부·임대관계가 확인되지 않았다는 점은 분명한 제한입니다. 결론적으로 권리 인수는 0원으로 단순하고 가격도 최근 거래 아래지만, 점유·내부 상태를 확인해야 비로소 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
