제주지방법원 2026타경155. 제주시 연동 1494 ‘신제주연동트리플시티’ 101동 10층 1006호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 647,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 452,900,000원입니다. 말소기준은 2022.03.18 설정된 주식회사하나은행 근저당권 652,800,000원입니다.
현재 임차인은 연상준 1명으로 10층 1006호 전부를 점유하고 있으며, 보증금은 20,000,000원, 전입일은 2024.08.28입니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2026.03.11 배당요구를 했지만 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 보이지 않으며, 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경155 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 101동 10층 1006호 · 연북로 106 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하4층 지상10층 · 제10층 제101동1006호 |
| 소유자 | 주식회사학진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 647,000,000원 / 452,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 547,892,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.03.18 주식회사하나은행의 근저당권입니다. 이후 2022.06.03 정가원 명의로 전세금 100,000,000원의 전세권이 설정됐지만, 2024.04.26 해지를 원인으로 2024.04.30 이미 말소됐습니다. 2026.03.03 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
2021.12.01 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2022.03.18 주식회사학진 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 당시 등기상 거래가액은 714,108,000원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없고, 인수액은 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 연상준 | 10층 1006호 전부 | 20,000,000원 | 20,900,000원 | 2024.08.28 | 2026.03.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 452,900,000원으로 감정가 647,000,000원의 70%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 317,030,000원(감정가 49%), 그다음 회차는 221,921,000원 (감정가 34.3%) 시나리오입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 많이 내려왔으니 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 오피스텔의 실제 시장가치가 452,900,000원보다 높은지 낮은지는 별도의 최근 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 452,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,929,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 652,800,000원 | 445,971,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 452,900,000원 가정 시 하나은행 근저당은 445,971,000원을 배당받고 206,829,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 업무시설 건부지로 이용 중이며 인접지 및 도로와 등고 평탄합니다. 토지면적은 11,190.5㎡, 공시지가는 3,283,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 보일러 바닥난방, 화재탐지, 스프링클러, 옥내 소화전설비 등이 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 주거용 오피스텔의 최근 거래를 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 연상준의 전입일 2024.08.28, 보증금 20,000,000원, 배당요구일 2026.03.11을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았고 최우선변제도 배당 가정에 반영되지 않았으므로 실제 배당관계를 점검하세요.
- 명도 상태 확인. 현재 주거용으로 이용 중이며 임차인이 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도와 이사 협의 가능성을 고려하세요.
- 회차 시나리오. 현재 452,900,000원, 2회 유찰 시 317,030,000원, 3회 유찰 시 221,921,000원의 가격 변화를 실제 시세와 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 시세 확인 후
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.03.18 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 임차인의 전입은 2024.08.28로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 기존 100,000,000원 전세권도 2024.04.30 이미 말소됐으며, 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 평가는 아직 열려 있습니다. 감정가 647,000,000원에서 1회 유찰되어 452,900,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 검토 통과, 가격은 별도 시세 대조가 필요한 사건”으로 보는 것이 가장 일관된 판단입니다.
