제주지방법원 2026타경155. 제주시 연동 신제주연동트리플시티 101동 1006호입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔이며, 지하 4층·지상 10층 건물의 10층에 있습니다. 현 소유자는 주식회사학진입니다. 기존 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소되고 주식회사학진 앞으로 소유권이 이전됐으며, 거래가액은 714,108,000원으로 기재돼 있습니다.

이후 하나은행이 채권최고액 652,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 하나은행의 청구액은 547,892,975원이며, 이 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 과거 정가원 명의로 설정됐던 전세금 100,000,000원의 전세권은 이미 해지·말소됐고, 현재 임차인 연상준의 전입신고는 근저당권 설정 이후입니다. 따라서 말소기준 전 선순위 임차권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소, 기존 전세권도 이미 정리

권리분석의 기준은 2022.03.18 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 652,800,000원이고, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 정가원 명의의 전세권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 경매개시결정등기 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

연상준의 전입일은 2024.08.28로, 말소기준권리인 하나은행 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없으며, 매수인이 보증금 잔액을 인수하는 구조도 아닙니다.

다만 배당요구가 접수돼 있고 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증금 20,000,000원에 대한 소액임차인 최우선변제 가능성과 실제 배당 순위는 별도 확인이 필요합니다. 배당 여부와 관계없이 현재 점유 중인 임차인에 대한 인도 및 명도 절차가 남을 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 실제 시세가 기준

감정가는 647,000,000원이며, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 317,030,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔지만, 이것은 감정가와 최저가의 차이일 뿐 현재 거래시장에서 실제로 얼마나 저렴한지를 보여주는 지표는 아닙니다.

추가 유찰이 발생할 경우 최저매각가는 더 내려가지만, 해당 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 별개입니다. 입찰 판단의 기준은 감정가 할인율이 아니라 동일 단지·유사 면적·유사 층수 오피스텔의 최근 실거래가입니다. 특히 주거용으로 이용하는 오피스텔이라는 점을 감안해 임대수요, 관리비, 실거래 유동성 및 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 317,030,000원 가정)

하나은행 채권최고액 652,800,000원을 기준으로 산출한 추정 배당입니다. 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 집행비용 5,238,420원을 제외한 311,791,580원이 하나은행에 배당되는 것으로 추산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 341,008,420원이고 소유자 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구액 547,892,975원도 이 예상배당액으로는 전액 충족되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 북측으로 노폭 약 35m, 남동측으로 약 20m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수설비, 보일러 바닥난방, 화재탐지설비, 스프링클러 및 옥내 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 토지면적은 11,190.5㎡, 공시지가는 3,283,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등이 적용됩니다. 상대보호구역·건축계획심의대상구역·공공공지 저촉 사항도 확인됩니다.
• 환금성. 실제 거래가격과 거래 빈도를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 감정가 대비 유찰 할인율만으로 오피스텔의 현재 환금성이나 시장가치를 평가할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가 확인. 동일 단지·유사 면적·층수·이용상태를 기준으로 최근 거래가격을 확인하고 최저매각가 317,030,000원과 직접 비교해야 합니다.
• 근저당 말소 확인. 2022.03.18 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 매각으로 소멸하는 권리인지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 기존 전세권 확인. 정가원 명의 전세금 100,000,000원의 전세권이 2024.04.30 등기상 말소된 사실을 원본으로 재확인해야 합니다.
• 임차인 배당 및 명도. 연상준은 후순위 전입으로 대항력이 없지만 배당요구를 신청한 임차인입니다. 최우선변제 대상 여부, 실제 점유 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 월차임 계약조건. 월차임 20,900,000원의 정확성을 임대차계약서와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 오피스텔 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 221,921,000원, 4회 유찰 시 155,344,700원으로 제시돼 있습니다. 실제 시세와 자금계획을 확인한 뒤 회차별 입찰 여부를 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%는 가격 판단의 출발점일 뿐”

이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 기존 전세권은 이미 말소됐습니다. 실제 임차인 연상준의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인이 승계할 보증금 및 등기상 권리 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 권리가 소멸한다고 해서 입찰에 따른 모든 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 후순위 임차인의 점유에 대한 명도, 소액임차인 최우선변제 여부, 실제 관리비 체납 등은 별도로 확인해야 합니다.

무엇보다 감정가 647,000,000원 대비 최저가 317,030,000원이라는 할인율을 실제 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 주거용 오피스텔의 최근 거래가격과 환금성 검증이 선행돼야 합니다. 이 사건은 등기상 인수위험보다 시장가격 검증과 임차인 명도 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.