제주지방법원 2026타경10125. 서귀포시 서홍동 프리미엄성보파크 다동 201호로, 감정평가서상 아파트로 이용 중인 철근콘크리트조 10층 건물의 2층 물건입니다. 감정가 290,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 203,000,000원입니다. 권리관계에서 가장 먼저 볼 날짜는 2021.12.09. 국세 압류이며, 자료상 이를 말소기준권리로 계산합니다. 이후 이어진 지방세·국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “압류가 많지만 모두 지워진다”로 끝낼 물건은 아닙니다. 김승현은 2021.09.07. 전세금 230,000,000원의 전세권자로 등기됐고, 2023.09.19.에는 전세금이 241,000,000원으로 변경됐습니다. 현황조사·매각물건명세서상 같은 김승현의 전입일은 2022.08.01.로 말소기준일보다 늦어 임차인으로서 대항력은 없습니다. 자료상 보증금은 미상이며, 동시에 이 사람이 경매개시결정의 채권자로도 기재돼 있어 전세권·점유·경매신청 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10125 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 2595 프리미엄성보파크 2층 다동 201호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 중산간동로 8022 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 중 2층 |
| 비교 대상 면적 | 79.7365㎡ |
| 소유자 | 심성보 · 2021.09.07. 거래가액 203,400,786원 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 압류는 소멸, 인수는 0원
자료상 말소기준권리는 2021.12.09. 중부세무서장 국세 압류입니다. 이후 남양주시, 서울특별시 중구, 포항세무서장, 수원시 팔달구청장, 제주세무서장 등의 압류와 2026.02.02. 임의경매개시결정, 2026.04.08. 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 등기부상 현재 확인되는 압류는 총 8건입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 | 다동 201호 | 2022.08.01 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래 대비 68.8%
비교 단지는 진용이지빌3차, 총 53세대, 2019.03.08. 준공이며 비교 대상 면적은 79.7365㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건의 평균은 295,125,000원입니다. 현재 최저가 203,000,000원은 이 평균의 68.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 81.07㎡ | 7 | 307,500,000원 |
| 2026.03 | 84.28㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 79.74㎡ | 5 | 273,000,000원 |
| 2025.12 | 81.07㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 81.07㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 81.07㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.11 | 81.07㎡ | 5 | 303,000,000원 |
| 2025.09 | 81.07㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2025.09 | 81.07㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 81.07㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 81.07㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 81.07㎡ | 10 | 315,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 295,125,000원 |
최근 12건은 273,000,000원~315,000,000원 범위이며 최신 거래는 2026.06. 307,500,000원입니다. 현재 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균보다 92,125,000원 낮고, 비교표의 최저 거래 273,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 가격 자체에는 분명한 할인 폭이 있는 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 2. 을구 1-4번 전세권 | 241,000,000원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
203,000,000원 매각 가정 시 전세금 기준 채권 241,000,000원 중 199,358,000원이 배당되고 41,642,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 가운데 당해세가 존재하면 실제 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 41,642,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 101,689,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 143,720,460원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 전세권 관련 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 넘어오는 유형과 다릅니다. 가격 하락이 그대로 매수인의 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 서홍동 서귀북초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·공동주택·점포상가·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 PVC창호입니다. 기본 위생설비·난방설비·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 25미터, 동측으로 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 토지면적은 2,500.6㎡, 공시지가는 1,193,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역·고도지구·시가지경관지구·건축계획심의대상구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 해당하며 대로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2021.09.07. 전세권 설정, 2023.09.19. 전세금 241,000,000원 변경, 관련 등기의 현재 상태와 배당요구 내용을 대조하세요.
- 김승현의 지위 확인. 점유자·전세권 관련 권리자·경매신청 채권자 명의가 동일합니다. 관계인 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 현황조사상 임차 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 사실관계 확인을 위해 매각물건명세서와 계약관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세는 실제 배당표를 크게 바꿀 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균 295,125,000원의 68.8%이고 최신 거래 307,500,000원보다 낮습니다.
- 점유·명도. 김승현이 다동 201호에 전입한 것으로 조사됐으므로 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 승부처는 ‘관계인·세금’ 확인
현재 회차만 보면 숫자는 강합니다. 감정가 290,000,000원에서 한 번 유찰돼 203,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 295,125,000원의 68.8%입니다. 최신 거래 307,500,000원과 비교해도 할인 폭이 큽니다. 게다가 임차인 김승현의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 권리서류는 평범하지 않습니다. 김승현이 점유자이면서 전세권 관련 권리자이고 경매신청 채권자이기도 하며, 국세·지방세 압류도 8건입니다. 따라서 이 사건은 “싸지만 무조건 단순한 물건”이 아니라, 가격 메리트는 충분하되 배당과 관계인 구조를 확인한 뒤 들어갈 물건입니다. 결론은 가격은 합격, 원본 권리확인은 필수입니다.
