제주지방법원 2026타경10135. 제주 한림읍 귀덕리 734-1의 대지와 건물이 함께 얽힌 사건입니다. 토지는 413.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 감정평가상 건물은 2018.02.01 사용승인된 철근콘크리트구조 지상2층 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 고애숙이고, 말소기준권리는 2023.09.05 설정된 우정새마을금고 근저당권 324,000,000원입니다.
등기만 보면 기준권리 뒤의 김공하 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝내면 안 됩니다. 양대홍은 2021.02.22, 양신자는 2023.01.13 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으며, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10135 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 734-1 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕로 51-40 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 토지 | 413.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 · 사용승인일 2018.02.01 |
| 소유자 | 고애숙 |
| 감정가 / 최저가 | 391,186,240원 / 273,830,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 279,825,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 점유가 핵심
말소기준은 2023.09.05 우정새마을금고 근저당권 324,000,000원입니다. 2023.09.08 설정된 김공하 근저당권 280,000,000원과 2026.02.02의 우정새마을금고 임의경매개시결정은 기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.05.19 김공하가 신청했던 별도 임의경매는 2025.07.23 취하돼 이미 말소됐습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양대홍 | 2021.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 양신자 | 2023.01.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 신고 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다. 특히 양대홍은 등기부상 과거 소유자이자 과거 근저당 채무자와 동일한 인물로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기된 상태입니다. 이 사정은 인수위험을 없애는 근거가 아니라, 실제 점유관계와 임대차 원인을 추가 확인해야 한다는 신호입니다.
② 가격 검증 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’ 판단 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 391,186,240원에서 1회 유찰돼 최저가가 273,830,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 토지 공시지가는 151,000원/㎡이지만 공시지가는 실제 매매가격과 동일한 지표가 아니며, 이 물건은 단독주택·제시외 건물·인접토지 경계 문제가 함께 있어 단순 토지가격 비교도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,633,620원 |
| 우정새마을금고 근저당 | 324,000,000원 | 269,196,380원 |
| 김공하 근저당 | 280,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 604,000,000원, 예상 배당액은 269,196,380원, 미배당은 334,803,620원입니다. 신청채권액은 279,825,760원이고 현재 회차 예상배당은 269,196,380원으로 전액 충족되지 않습니다. 임차인의 보증금·최우선변제·실제 인수액은 이 배당표로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 귀덕1리마을회관 북동측 인근으로, 주위는 전과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 413.0㎡의 대지, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 151,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 근거가 없어 가격대별 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 특히 점유관계와 인접토지 경계 문제가 해소되기 전에는 단순 최저가만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양대홍·양신자 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 양대홍 관계 확인. 과거 소유자·채무자와 동일 인물이므로 실제 임대차인지, 관계인 점유인지 원인을 확인해야 합니다.
- 귀덕리 735-19 경계 측량. 제시외 건물 별지목록 2-1의 인접토지 침범 범위와 법정지상권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건 확인. 철제컨테이너 1동과 태양광설비 1식의 위치·소유관계·사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 273,830,000원이 싸다는 전제로 입찰가를 정하지 말고 주변 단독주택·토지의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 미상 권리를 먼저 풀어야 한다
이 물건은 1회 유찰돼 현재 273,830,000원까지 내려와 있지만, 지금 단계에서 가격 할인 자체를 투자 포인트로 잡기는 어렵습니다. 양대홍·양신자 2명이 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인이 떠안을 금액을 확정할 수 없기 때문입니다. 여기에 제시외 건물 일부의 귀덕리 735-19 침범 가능성과 법정지상권 성립 여부 불분명, 매각 제외 철제컨테이너·태양광설비까지 겹칩니다.
등기상 후순위 근저당은 소멸하지만 그것만으로 안전한 경매가 되지는 않습니다. 이 사건의 순서는 임차관계 확인 → 지적 측량·법정지상권 검토 → 매각 제외 물건 확인 → 실거래 시세 검증 → 입찰가 산정입니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리와 경계 리스크가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
