제주지방법원 2026타경10135. 제주시 한림읍 귀덕리 734-1 소재 부동산으로, 토지 413㎡와 단독주택으로 이용 중인 건물이 관련된 경매입니다. 감정가 391,186,240원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 191,681,000원입니다. 표면적으로는 감정가 대비 상당한 가격 조정이 이루어진 물건입니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 9월 5일 설정된 우정새마을금고 근저당권 324,000,000원입니다. 이후 설정된 김공하의 근저당권과 현재 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 기존의 과거 가압류와 근저당권도 이미 말소되어 있어 등기상 권리의 선후관계 자체는 비교적 명확합니다.

그러나 두 가지가 걸립니다. 먼저 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람들이 있으며, 그중 양대홍은 과거 소유자이자 등기부상 채무자와 동일한 인물입니다. 또 일부 제시외 건물이 인접 필지에 걸쳐 있는 것으로 조사되어 법정지상권 및 정확한 지적 경계를 확인해야 합니다. 일반적인 근저당권 말소 여부만으로 매수 위험을 판단해서는 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유와 토지 문제는 별개

현재 등기상 말소기준은 을구 15번 우정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 324,000,000원이며 본건 토지를 공동담보로 하고 있습니다. 을구 16번 김공하의 근저당권은 그 이후 설정되었으므로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 현재 경매개시결정 역시 말소기준 이후 등기입니다.

② 점유·전입 관계 — 인수액을 0원으로 확정할 수 없다

현황조사 및 매각물건명세서에는 양대홍과 양신자가 확인됩니다. 두 사람 모두 2023년 9월 5일 말소기준권리보다 앞서 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 하지만 임대차보증금, 확정일자 및 구체적인 점유 부분이 확인되지 않아 실제 대항력과 매수인 인수 여부는 추가 조사가 필요합니다.

특히 실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실질취득금액과 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

③ 법정지상권·인접토지 — 이번 사건의 핵심 위험

매각물건명세서에는 제시외 건물 일부가 인접한 귀덕리 735-19번지 토지에 걸쳐 있는 것으로 조사되었다는 내용이 있습니다. 해당 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다.

매각에 포함되는 건물과 제외되는 물건이 구분되어 있으므로 실제 현장에서 해당 물건의 위치와 소유관계를 대조해야 합니다. 특히 인접토지에 걸친 건물은 단순히 감정평가액이나 최저가만으로 해결할 수 없는 문제입니다. 지적 측량과 인접토지의 등기·소유관계 확인이 입찰 판단의 선행조건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 191,681,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액은 확정채권액과 법원의 배당순위 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 우정새마을금고에 188,197,466원이 배당되고, 후순위 김공하에게는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다. 채권자 미배당 합계는 415,802,534원입니다. 다만 일반적인 소멸 대상 근저당권의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 이와 별도로 앞서 확인한 점유자들의 임대차관계 및 법정지상권 문제는 해소되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 별개

⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 제주시 한림읍 귀덕리 소재 귀덕1리마을회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 413㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.
• 공시지가. 151,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 단독주택으로, 사용승인일은 2018.02.01입니다. 외벽은 스타코·징크판넬·화강석타일 등으로 마감되었습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 보일러에 의한 바닥난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가요항표상 별도 차이는 보고되지 않았으나, 제시외 건물의 인접토지 경계 문제는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 양대홍의 실제 지위. 과거 소유자이자 등기부상 채무자인 양대홍의 전입·점유 경위와 임대차관계, 보증금 수수 사실을 확인하세요.
• 양신자의 대항력. 실제 주택 인도와 임대차계약, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
• 실질취득비용. 선순위 임차인이 존재하는 경우 낙찰가와 미배당 보증금의 합계를 기준으로 검토해야 합니다.
• 법정지상권. 귀덕리 735-19번지와의 관계, 건물 소유 및 토지 이용관계, 법정지상권 성립 가능성을 확인하세요.
• 지적 측량. 제시외 건물 별지목록 2-1의 실제 위치와 인접 필지 침범 범위를 확인해야 합니다.
• 매각 포함·제외 물건. 제시외 건물 2-1 내지 2-3과 철제컨테이너·태양광설비의 위치 및 소유관계를 현장에서 대조하세요.
• 명도 및 추가 비용. 실제 점유자와의 인도·명도 문제, 관리비와 각종 체납, 경계 분쟁 가능성을 별도로 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 귀덕리 일대 유사 토지·단독주택의 최근 실거래 및 실제 이용가치를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도 및 관련 토지 등기를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 권리의 실체

제주 귀덕리 734-1은 두 차례 유찰 끝에 최저매각가가 191,681,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준인 우정새마을금고 근저당권과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 전입 확인자 2명의 임대차관계 및 미배당 보증금 인수 가능성이 남아 있습니다.

더욱이 제시외 건물 일부가 인접토지에 걸쳐 있는 것으로 조사되었고 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 49%라는 할인율 자체보다 점유자 권리 확인과 지적 측량, 인접토지 관계 조사가 우선입니다. 그 결과에 따라 낙찰 이후의 실제 비용과 이용 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.

결론은 명확합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸 예정이지만, 선순위 점유 및 법정지상권 위험은 아직 해소되지 않았습니다. 인수금액과 토지 이용관계를 확정하기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.