제주지방법원 2026타경10155. 서귀포시 대정읍 보성리 ‘그린타운’ 마동 1·2층 502호, 전용면적 비교 기준 199.06㎡의 다세대주택입니다. 1층에는 방·드레스룸·욕실 및 화장실2·다용도실·거실 및 주방·창고 등이, 2층에는 방3·드레스룸·욕실 및 화장실2·가족실·야외테라스 등이 있는 구조입니다. 현재 소유자는 고성도이며 2023.04.17 매매를 원인으로 2023.07.05 670,000,000원에 소유권을 이전받았습니다.
권리의 기준점은 소유권 이전보다 앞선 2023.03.16 성산포수산업협동조합 근저당 624,000,000원입니다. 그보다 앞선 남양저축은행 근저당은 2021.06.25 이미 말소됐고, 기준권리 이후 설정된 가압류·압류와 2026.02.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10155 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 1138-1 그린타운 마동 1,2층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 199.06㎡ · 지상2층 건물 중 제1,2층 제502호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) · 1층 및 2층 주거공간 |
| 사용승인 | 2019.06.13 |
| 소유자 | 고성도 · 2023.04.17 매매 · 거래가액 670,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 822,000,000원 / 575,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 528,649,202원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준권리는 을구 3번 성산포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원, 채무자는 현덕찬입니다. 이후 김한순·신형철·롯데카드·현대캐피탈· 신한카드·제주와이신용협동조합의 가압류와 국민건강보험공단·국·제주특별자치도의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 비교 — 575,400,000원은 비교값의 85.9%
그린타운의 비교 가능한 실거래는 1건입니다. 거래월은 2023.04, 면적은 199.06㎡, 1층, 거래금액은 670,000,000원입니다. 가격 비교 지표의 평균·최고·최저와 최신 거래금액도 모두 670,000,000원으로 산정돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 199.06㎡ | 1 | 670,000,000원 |
| 비교값 | 199.06㎡ | 1건 | 670,000,000원 |
현재 최저가 575,400,000원은 이 비교값의 85.9%입니다. 감정가 822,000,000원에서 한 차례 유찰돼 가격은 낮아졌습니다. 다만 이 단지는 총 8세대이고 실거래 표본도 1건뿐이어서, 85.9%라는 숫자만으로 즉시 ‘충분히 싸다’고 단정하기는 어렵습니다. 거래 표본이 얇은 다세대라는 점이 가격 판단의 핵심 보정 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 575,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,154,000원 |
| 2. 근저당 · 성산포수산업협동조합 | 624,000,000원 | 567,246,000원 |
| 3. 가압류 · 김한순 | 128,852,459원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신형철 | 264,371,580원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,766,693원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 23,738,170원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,912,315원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 제주와이신용협동조합 | 19,678,884원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,090,320,101원 중 예상배당 567,246,000원, 미배당 523,074,101원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 575,400,000원 | 567,246,000원 | 523,074,101원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 402,780,000원 | 396,352,200원 | 693,967,901원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 281,946,000원 | 277,198,756원 | 813,121,345원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 528,649,202원에 대해 시나리오상 충족으로 표시되지만, 2회 유찰 시 예상배당은 396,352,200원, 3회 유찰 시 277,198,756원으로 감소합니다. 반면 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당은 커지지만 낙찰자의 등기상 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 보성리 보성초등학교 북측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 지방도로와 버스정류장이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외 아스콘 포장도로에 접하며 도로 확장공사가 시행 중이고, 북측으로 폭 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 도로구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 3,132.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 213,300원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층, 사용승인일 2019.06.13이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 보일러 난방, 위생설비 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 기타. 지붕에 소재하는 태양광판넬이 평가에 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 기재돼 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본은 1건입니다. 단순 할인율보다 실제 매수수요와 매도기간을 점검해야 합니다.
- 실거래 비교. 확인 거래는 2023.04 670,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 575,400,000원은 비교지표의 85.9%지만 표본 수가 적습니다.
- 도로·토지계획 확인. 도로 확장공사와 도로구역 저촉, 각종 제주 보전지구 지정 내용을 원본 도면과 함께 확인해야 합니다.
- 태양광판넬. 지붕 소재 태양광판넬이 평가에 포함돼 있으므로 현황과 사용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘표본 부족’까지 봐야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.03.16 성산포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
가격만 보면 1회 유찰된 최저가 575,400,000원이 비교 실거래 670,000,000원의 85.9%라 감정가 822,000,000원보다는 부담이 크게 내려왔습니다. 그러나 이 결론을 그대로 ‘싼 물건’으로 확대해서는 안 됩니다. 그린타운은 8세대이고 거래 표본은 1건뿐입니다. 권리는 합격, 가격은 비교 우위가 있지만 환금성 검증이 필요한 B등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
