제주지방법원 2026타경10155. 서귀포시 대정읍 보성리 그린타운 마동 1·2층 502호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.03.16. 성산포수산업협동조합 근저당권 624,000,000원이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에 주식회사 성도이앤씨(대표이사 한훈)가 인테리어공사대금 등과 관련해 2026.09.18. 56,000,000원의 유치권을 신고했다는 내용이 있고, 그 성립 여부는 불분명하다고 2026.09.22. 추가 기재돼 있습니다. 성립 여부가 확인되지 않은 만큼 이를 확정 인수액으로 단정할 수도, 위험이 없다고 지울 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10155 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 1138-1 그린타운 마동 1,2층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 1,2층 502호 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 · 2019.06.13 |
| 내부 이용 | 1층 방·드레스룸·욕실 및 화장실2·다용도실·거실 및 주방·창고 등 / 2층 방3·드레스룸·욕실 및 화장실2·가족실·야외테라스 등 |
| 소유자 | 고성도 · 2023.07.05. 소유권이전 · 거래가액 670,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 822,000,000원 / 402,780,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성산포수산업협동조합 / 528,649,202원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 유치권은 별도 확인
과거 주식회사남양저축은행의 1,300,000,000원 근저당권은 2021.06.25. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.16. 설정된 성산포수산업협동조합의 624,000,000원 근저당권입니다. 이후 김한순·신형철·롯데카드 주식회사· 현대캐피탈 주식회사·신한카드 주식회사·제주와이신용협동조합의 가압류와 국민건강보험공단·국·제주특별자치도의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 60.1%지만 실거래가 오래된 1건뿐
그린타운의 대상 면적은 199.06㎡이고 확인되는 실거래는 2023.04. 670,000,000원 1건입니다. 이 1건을 기준으로 현재 최저매각가 402,780,000원은 60.1%입니다. 숫자상 할인 폭은 크지만, 최근 12개월 거래 표본 역시 이 1건으로 잡혀 있어 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기에는 표본이 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 199.06㎡ | 1 | 670,000,000원 |
| 평균 | 199.06㎡ | 1건 | 670,000,000원 |
감정가는 822,000,000원, 현재 최저가는 402,780,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 하락했고, 확인 실거래 대비로는 60.1%입니다. 다만 실거래가 2023.04. 1건뿐이므로 이 수치만으로 현재 시장가 대비 할인율을 확정적으로 판단하기보다는, 현 시점의 별도 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,427,800원 |
| 2. 근저당권 · 성산포수산업협동조합 | 624,000,000원 | 396,352,200원 |
| 3. 가압류 · 김한순 | 128,852,459원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신형철 | 264,371,580원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,766,693원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 23,738,170원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,912,315원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 제주와이신용협동조합 | 19,678,884원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,090,320,101원 중 예상 배당액은 396,352,200원, 미배당은 693,967,901원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있고, 유치권 신고의 성립 여부는 이 배당 계산과 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보성초등학교 북측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 지방도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외 아스콘 포장도로에 접하고 도로 확장공사가 시행 중이며, 북측으로 폭 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 도로구역·지하수자원보전3등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구5등급·하수처리구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 2019.06.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 건물이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 부속 평가. 지붕에 소재하는 태양광판넬은 평가에 포함돼 있습니다.
- 거래 표본. 그린타운은 8세대이고, 199.06㎡ 대상 면적의 확인 실거래는 2023.04. 670,000,000원 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 신고 확인. 주식회사 성도이앤씨의 2026.09.18. 56,000,000원 유치권 신고에 대해 실제 공사대금 채권, 점유, 변제기 등 성립요건과 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 임대관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 실거래 재확인. 현재 비교 가능한 실거래가 2023.04. 670,000,000원 1건뿐이므로, 402,780,000원이 현재 시세 대비 어느 정도 수준인지 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 최저가는 402,780,000원이며, 3회 유찰 시 281,946,000원, 4회 유찰 시 197,362,200원으로 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고 관련 서류를 직접 대조해 권리의 실제 성립 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 유치권 확인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 감정가 822,000,000원에서 최저가 402,780,000원까지 내려왔고, 확인되는 670,000,000원 실거래 대비 60.1%입니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라 구조 자체는 명확합니다.
하지만 56,000,000원의 유치권 신고가 존재하고 그 성립 여부가 불분명하며, 임대관계도 미상입니다. 또한 가격 비교의 근거가 2023.04. 실거래 1건에 그칩니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 단순 할인율 확인이 아니라 유치권 성립 여부와 실제 점유관계 확인 → 현재 시세 재확인 → 입찰가 판단입니다. 권리 불확실성이 해소되기 전에는 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
