제주지방법원 2026타경10175. 제주시 조천읍 함덕리 미가주택 101동 302호, 전용 69.76㎡ 다세대주택입니다. 말소기준은 2018.04.24 설정된 제주시수산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 195,000,000원입니다. 2026.02.06 같은 조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이후 2026.04.07 조천농업협동조합 가압류 19,887,580원이 붙었으나 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김미진 1명입니다. 101동 302호에 2023.01.17 전입했고 확정일자는 2023.02.06, 배당요구는 2026.05.06에 접수했습니다. 그러나 전입일 자체가 2018.04.24 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 우선변제액은 확정할 수 없지만, 현재 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10175 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 907 미가주택 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 69.76㎡ · 지상4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김영보 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 154,827,277원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
소유권은 2017.01.06 김영보에게 이전됐고, 2018.04.24 제주시수산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 2023년 삼성카드 가압류는 같은 달 해제로 이미 말소됐고, 2026년 경매개시결정과 조천농업협동조합 가압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 인수할 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미진 | 101동 302호 | 2023.01.17 | 2023.02.06 | 미상 | 2026.05.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 중
미가주택 전용 69.76㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 223,000,000원과 2026.04의 210,000,000원으로 평균 216,500,000원입니다. 현재 최저매각가 159,600,000원은 이 최근 평균의 73.7%이고, 가장 최근 거래 210,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 69.76㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.08 | 69.76㎡ | 2 | 223,000,000원 |
| 2022.08 | 69.76㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.76㎡ | 2건 | 216,500,000원 |
다만 전체 거래 흐름은 낙관적으로만 볼 수 없습니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래 대비 9.8% 낮아졌고, 최신 거래 역시 210,000,000원으로 이전 223,000,000원과 240,000,000원보다 낮습니다. 즉 현재 최저가는 최근 시세보다 충분히 아래에 있지만, 시세 자체가 하락 추세라는 점은 응찰가를 정할 때 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,400원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 195,000,000원 | 156,565,600원 |
| 2. 가압류 · 조천농업협동조합 | 19,887,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 159,600,000원 기준 채권자 총 청구액 214,887,580원 중 156,565,600원이 배당되고 미배당은 58,321,980원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 159,600,000원 | 156,565,600원 | 58,321,980원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 111,720,000원 | 109,355,920원 | 105,531,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 78,204,000원 | 76,396,328원 | 138,491,252원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 근저당권자와 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건의 임차인은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 낙찰가 하락에 따라 매수인 인수가 증가하는 구조가 아닙니다. 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕중학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 지상4층 미가주택 101동 내 3층 302호입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·보일러 난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 35미터 내외 아스콘 포장도로에 접하고 단지 내 주차시설이 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 대로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 미가주택은 16세대이며 확인된 같은 면적 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매도 시 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김미진의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당순위와 최우선변제 여부 확인을 위해 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 216,500,000원만 보지 말고 최신 거래 210,000,000원과 최근 추세 -9.8%를 함께 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대 다세대라 향후 매도 시 실거래 빈도와 매수층을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용·근저당·가압류 기준 계산이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장 속 매수가
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 말소기준인 제주시수산업협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 김미진 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 228,000,000원에서 한 차례 유찰돼 159,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 216,500,000원의 73.7%, 최신 거래 210,000,000원보다도 낮아 현재 가격에는 시세 대비 간격이 존재합니다. 다만 최근 거래 흐름이 -9.8% 하락했고 거래 표본이 많지 않은 16세대 다세대인 만큼, 단순 할인율보다 향후 환금성과 추가 가격 조정 가능성을 함께 따져야 합니다. 권리는 통과, 가격은 매력적이지만 하락 추세와 소규모 단지 환금성을 반영한 보수적 응찰이 핵심입니다.
