8,893,000원
수원지방법원 2025타경479. 시흥시 거모동 가림주택나동 2층 202호, 전용 49.38㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 108,000,000원이지만 7회 유찰을 거치면서 현재 최저가는 8,893,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 하지만 이 사건에서 봐야 할 것은 감정가 대비 할인폭이 아니라 낙찰 후 실제로 떠안을 임차보증금입니다.
현재 등기상 말소기준은 2024.08.07. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 먼저 들어온 점유자입니다. 유현주는 2022.02.10. 전입, 2022.01.10. 확정일자, 2025.02.28. 배당요구가 확인됩니다. 박상필은 2022.03.02. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경479 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 거모동 1778-14 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.38㎡ · 5층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등 |
| 사용승인 | 2001.05.03 |
| 소유자 | 조영배 · 2022.03.02. 매매 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 8,893,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 남을 수 있다
현재 등기부상 존속 근저당권은 없습니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당권과 압류·경매등기는 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2024.08.07. 주택도시보증공사 가압류이고, 2024.08.21. 국세 압류와 2025.03.07. 유현주의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유현주 | 2022.02.10 | 2022.01.10 | 미상 | 2025.02.28 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 박상필 | 2022.03.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
유현주는 전입과 확정일자가 모두 말소기준 2024.08.07.보다 앞서고 배당요구도 했습니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으므로 배당 후 남는 보증금이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 박상필 역시 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 비교 — 8,893,000원이 ‘실질 매수가’는 아니다
확인되는 동일 단지 실거래 표본은 2건입니다. 2022.01. 49.64㎡ 3층이 89,000,000원, 2022.03. 49.38㎡ 2층이 135,000,000원에 거래됐고 평균은 112,000,000원입니다. 최신 거래는 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.38㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.01 | 49.64㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 112,000,000원 |
현재 최저가 8,893,000원은 실거래 평균 112,000,000원의 7.9%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 보여주는 지표가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가는 임차보증금 잔액에 의해 결정됩니다. 현재는 보증금이 미상이므로 실거래 평균과 비교할 실제 취득원가 자체를 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,893,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 560,074원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,014,500,000원 | 8,332,926원 |
| 3. 경매개시결정 · 유현주 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 2,149,500,000원 중 채권자 예상배당은 8,332,926원, 미배당은 2,141,167,074원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로, 임차보증금 인수 여부·금액을 판단하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 8,893,000원 | 8,332,926원 | 2,141,167,074원 |
| 8회 유찰 시 | 6,225,100원 | 5,713,048원 | 2,143,786,952원 |
| 9회 유찰 시 | 4,357,570원 | 3,879,134원 | 2,145,620,866원 |
낙찰가가 8,893,000원에서 6,225,100원, 4,357,570원으로 내려가도 이 사건의 본질은 바뀌지 않습니다. 보증금이 미상인 대항력 임차 문제가 해소되지 않는 한 낮아지는 최저가와 실제 취득비용을 동일시할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군자동행정복지센터 남서측 인근. 다세대주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물, 사용승인 2001.05.03. 기본 위생·급배수·개별난방·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 5m 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부상 방 3개이나 현황은 방 2개이며 1개가 주방으로 변경돼 있습니다.
- 환금성. 가림주택나동은 8세대이고, 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 0.0으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 유현주·박상필의 실제 보증금과 임대차계약서, 지급내역을 확인하지 못하면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 유현주 관계 확인. 임차인 유현주와 강제경매 신청채권자 유현주의 동일인 여부와 임대차 실체를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 박상필 권리 확인. 전입은 2022.03.02.이나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력과 승계범위를 확정할 수 없습니다.
- 우선매수권 확인. 임차인의 우선매수신고 행사 여부를 매각기일 직전까지 확인해야 외부 낙찰 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 최저가 착시 금지. 8,893,000원은 입찰 출발가격일 뿐 실질취득가가 아닙니다. 인수보증금이 확정되기 전에는 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 방 3개, 현황 방 2개이므로 내부 구조 변경 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,893,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 물건의 감정가는 108,000,000원, 현재 최저가는 8,893,000원입니다. 실거래 평균 112,000,000원과 비교하면 표면가격은 극단적으로 낮습니다. 그러나 이번 경매에서는 그 할인율을 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 유현주의 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 변제되는지, 박상필의 임차관계가 어떤지 확인되지 않았기 때문입니다.
매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 실제 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’가 아니라 ‘얼마의 보증금을 추가로 떠안느냐’입니다. 우선매수권 행사 가능성까지 감안하면 외부 투자자 관점에서는 가격보다 권리확정이 먼저인 D등급 고위험 물건입니다.
