수원지방법원 2025타경482. 시흥시 대야동 트윈프라자 지1층 비101호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사지앤피이고, 2022.10.20 소유권을 취득한 같은 날 하나은행이 채권최고액 315,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.05 하나은행의 임의경매개시결정과 2025.04.29 트윈프라자에이동의 가압류 30,186,390원은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
권리구조는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 503,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 59,177,000원, 감정가의 11.76%입니다. 그러나 감정평가 이용상태가 공실이고 임대관계는 미상이며, 지하층 근린시설이라는 용도 특성까지 겹칩니다. 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼 큰 할인율 자체를 시세 메리트로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경482 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 544-1 트윈프라자 지1층 비101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근생시설용도 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지앤피 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 59,177,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 270,059,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 기준 이용상태는 공실이고 임대관계는 미상입니다. 등기상 말소기준은 2022.10.20 하나은행 근저당이며, 이후 경매개시결정과 트윈프라자에이동 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 11.76%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가 59,177,000원은 감정가 503,000,000원의 11.76%입니다. 유찰 횟수만 놓고 보면 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 없어, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지를 직접 비교할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 59,177,000원 | 288,074,576원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 41,423,900원 | 305,508,120원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 28,996,730원 | 317,711,601원 |
③ 예상배당표 (매각가 59,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,465,186원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 315,600,000원 | 57,711,814원 |
| 2. 가압류 · 트윈프라자에이동 | 30,186,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권총액 345,786,390원 중 57,711,814원이 배당되고 288,074,576원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 대야초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 근생시설용도이며 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물 내 지1층 비101호입니다. 승강기설비·급배수설비·소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 대상 빌딩 서측 약 15m 내외, 북측·동측 약 8m 내외 포장도로에 접하고 남측 약 15m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 572.3㎡, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,316,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 감정가의 11.76%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 실제 인근 지하 근린시설 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 기준 현재 공실입니다. 내부 상태, 원상복구 필요 여부와 향후 임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하층 환금성 점검. 지1층 근린시설은 같은 상권의 지상층과 수요층이 다를 수 있어 재매각 기간과 임차 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행과 가압류 채권에 큰 미배당이 생기더라도 등기상 해당 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 집합건물 공용부분 관리비와 실제 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2022.10.20 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 물건 자체는 지1층 근린시설·현재 공실이고 이미 6회 유찰됐습니다. 감정가 503,000,000원에서 최저가 59,177,000원까지 내려왔다는 사실은 크지만, 실거래 비교 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 바꿔 읽을 수는 없습니다. 권리분석은 합격권, 투자판단은 환금성·임대수요 검증 후. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 그 가격에 실제로 다시 팔거나 임대할 수 있느냐입니다.
