서울서부지방법원 2026타경50234. 은평구 구산동 삼성빌리지 에이동 3층 302호, 전용 48.95㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 표면만 보면 위험해 보입니다. 실제 임차인 홍성용은 2021.05.28. 전입·점유를 시작했고 2021.05.18. 확정일자를 갖췄습니다. 반면 현재 남아 있는 말소기준권리는 2021.12.17. 서민금융진흥원의 가압류 8,617,105원입니다. 따라서 홍성용은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 일반적으로 그 부족분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사는 홍성용의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.27. 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 홍성용 보증금의 룰상 미배당액 80,953,600원은 존재하지만 매수인이 실제로 부담할 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 0원

과거 장은영 전세권 120,000,000원, 국민은행 근저당권 112,560,000원, 우리은행 근저당권 110,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.12.17. 서민금융진흥원 가압류입니다. 홍성용의 전입·점유는 2021.05.28.로 그보다 앞서며, 확정일자도 2021.05.18.이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

② 가격 비교 — 182,400,000원이 싸 보이지만 시세 표본은 1건

이 물건과 면적이 일치하는 삼성빌리지(188-52)의 비교 거래는 1건입니다. 표시된 거래는 2021.06, 전용 48.95㎡·3층·260,000,000원입니다. 비교 기준 평균·최고·최저도 모두 같은 260,000,000원이며, 현재 최저가 182,400,000원은 이 비교 기준의 70.2%입니다.

다만 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 현재 확인되는 거래 표본 자체가 1건이고, 표시된 최신 거래월도 2021.06입니다. 따라서 260,000,000원을 현재의 확정적인 시장가격처럼 사용하기에는 근거가 얇습니다. 현재 회차 실질취득액 182,400,000원이 비교값보다 낮다는 사실은 확인되지만, “현재 시세보다 확실히 싸다”는 결론까지 확대하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)

배당 계산상 홍성용 보증금은 179,046,400원만 배당되고 80,953,600원이 부족합니다. 다만 주택도시보증공사가 홍성용의 보증금반환채권 승계인으로서 잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 이 부족액은 룰상 미배당액일 뿐 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 260,000,000원 청구는 홍성용 보증금 채권을 승계한 것이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 반영 시 실질취득은 낙찰가와 동일

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건은 확약이 적용되는 홍성용 보증금에 관해 잔존청구권이 포기되므로, 확약이 그대로 유효하게 적용되는 한 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 동일하게 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 3층 302호 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 3층이며, 총 8세대입니다.
• 입지. 구산중학교 남측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택과 빌라가 주를 이루고 간선도로변에 근린생활시설·점포·상가가 위치합니다. 근거리에 각급 학교와 근린공원이 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 도보 약 2~3분, 구산역(6호선)이 도보 약 16~18분 거리로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며, 토지는 평지·정방형이고 공시지가는 3,088,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 내용도 기재돼 있습니다.
• 현황 확인. 폐문 및 관계인 부재로 내부 이용상황은 건축물현황도·인근주민 탐문·외관조사를 병행해 개략적으로 조사됐으며, 실제 현황과 다를 수 있다는 감정평가서 기재가 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.04.27. 제출된 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각기록에서 적용 범위와 유효성을 직접 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 분석되지만, 확약 내용과 실제 말소 처리 절차를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 홍성용의 260,000,000원과 주택도시보증공사의 260,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 같은 보증금반환채권의 승계인입니다.
• 시세 검증. 확인 거래는 2021.06의 260,000,000원 1건입니다. 현재 최저가가 그 70.2%라는 이유만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정하지 말고 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대로 거래 표본이 제한적입니다. 아파트식 시세 비교보다 개별 호수 상태·주차·층·접근성·실수요를 더 보수적으로 확인해야 합니다.
• 내부 현황. 감정 당시 폐문·관계인 부재로 내부가 개략 조사된 만큼 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세 관계를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 260,000,000원 자체가 아닙니다. 홍성용은 분명 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 확정일자도 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 182,400,000원으로 배당하면 계산상 80,953,600원이 부족합니다. 확약이 없었다면 매수인 인수 위험이 핵심인 사건입니다.

그러나 주택도시보증공사가 이 보증금반환채권을 승계한 신청채권자로서 2026.04.27. 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 제공된 자료 기준으로는 매수인의 실질 인수액이 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 182,400,000원입니다.

가격은 별개의 문제입니다. 비교 거래 260,000,000원 대비 현재 최저가는 70.2%지만, 확인되는 거래가 2021.06의 1건뿐이고 건물도 8세대 규모 다세대입니다. 따라서 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 현장 시세를 추가 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.