서울서부지방법원 2026타경50259. 은평구 역촌동 한주파크빌 2층 201호, 전용 27.24㎡ 다세대입니다. 이 사건은 등기만 보면 대항력 임차인의 고액 보증금 때문에 매수인 인수형으로 보이지만, 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 공혜지의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 제출일은 2026.4.27.입니다.
따라서 현재 최저가 174,400,000원에서 배당표상 공혜지 보증금의 미배당액 78,841,600원이 산출되더라도, 그 금액을 그대로 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다. 확약이 적용되는 공혜지 보증금의 실질 인수는 0원이며 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 174,400,000원입니다. 다만 이 확약은 공혜지 보증금 채권에 관한 것이므로, 다른 별개의 인수권리가 존재한다면 자동으로 소멸시키는 문서는 아닙니다. 이 사건 자료상 별도의 실제 임차인은 확인되지 않고, ‘시보증’ 표기는 공혜지 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 26-37 한주파크빌 2층 201호 · 서울특별시 은평구 진흥로7가길 2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.24㎡ · 방2·거실·주방·욕실·현관 · 지상 5층 중 2층 |
| 이용상태 | 2021.01.14 사용승인 · 다세대주택 · 총 10세대 |
| 소유자 | 임정숙 (2021.07.14 매매 · 거래가액 250,000,000원 · 2021.08.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 174,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2022.03.08 우정란 근저당권 45,000,000원입니다. 공혜지는 2021.08.05 전입·점유 개시 및 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권도 있음으로 판정됩니다. 임차권등기는 2023.08.14에 이루어졌지만 그보다 앞선 전입·점유가 대항력 판단의 핵심입니다.
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공혜지 · 실제 임차인 | 2021.08.05 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 0원 |
| 시보증 · 보증기관 승계 중복신고 | 2021.08.05 | 0원 | 승계 표기 | 승계 표기 | 공혜지 보증금 승계 |
실제 임차인은 1명인 공혜지입니다. ‘시보증’은 공혜지 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 확약 때문에 현재 회차의 실질취득이 174,400,000원으로 정리됩니다. 따라서 가격 비교도 이 실질취득액과 최근 거래를 비교해야 합니다. 한주파크빌의 최근 12개월 확인 거래는 1건이며, 2026.01 전용 25.86㎡ 4층이 205,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 25.86㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.24㎡ 대상 | 1건 | 205,000,000원 |
현재 실질취득액 174,400,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 205,000,000원의 85.1%입니다. 이 기준에서는 현재 회차가 최근 확인 거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 205,000,000원을 넓은 의미의 확정 시세로 단정하기보다는, 현장 매물·층·향·내부 상태를 함께 확인하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,241,600원 |
| 1. 공혜지 보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 171,158,400원 |
| 2. 근저당권 · 우정란 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 9,215,146원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 26,343,882원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,566,080원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 공혜지 보증금의 부족분은 78,841,600원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.4.27. 확약으로 해당 잔존 보증금반환청구권은 매수인에 대해 포기되고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 이 사건의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 174,400,000원 | 78,841,600원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 139,520,000원 | 113,233,280원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 111,616,000원 | 140,746,624원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 공혜지 보증금에 대한 잔존청구 포기 확약이 있기 때문에, 표의 ‘룰상 인수액’을 실질 취득원가에 더하지 않습니다. 확약 적용을 전제로 하면 매수인의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 2021.01.14 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 중 2층 201호입니다. 내부는 방2·거실·주방·욕실·현관 등으로 이용 중이며, 총 10세대입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 역촌역 남서측 인근의 기존주택지대로, 단독·다세대주택과 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며 북측 약 8미터, 남측 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,450,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역· 대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 확인 거래는 1건이고 총 10세대의 소규모 다세대이므로, 가격 비교와 재매각 계획은 아파트보다 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 2026.4.27. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 법원 비치 원문과 적용 대상이 공혜지 보증금 채권인지 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수 혼동 금지. 실제 임차인은 공혜지 1명이며, ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 룰상 인수액을 실질 원가에 중복 가산하지 않기. 현재 배당계산의 78,841,600원은 확약이 없다면 중요한 인수위험이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 평균 205,000,000원은 거래 1건에서 나온 값입니다. 현재 매물·동일 또는 유사 면적·층·내부 상태를 함께 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 10세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 취득가격뿐 아니라 향후 매도 기간과 매수층의 폭을 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·세금·현황 확인. 실제 체납 관리비, 당해세, 점유 현황 및 명도 상태는 입찰 직전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 안 된다
이 물건의 핵심은 공혜지의 대항력 자체가 아니라 그 보증금 채권의 최종 처리입니다. 공혜지는 2021.08.05 전입·점유·확정일자를 갖춰 2022.03.08 말소기준권리보다 빠르고, 보증금도 250,000,000원이어서 원칙적인 배당계산만 보면 현재 회차에서 78,841,600원의 인수 위험이 생깁니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 공혜지의 보증금반환채권 승계인으로서 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 공혜지 관련 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차 실질취득액은 174,400,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 205,000,000원의 85.1%입니다. 가격 자체는 최근 확인 거래보다 낮지만, 거래 표본이 1건이고 총 10세대의 다세대라는 점에서 환금성까지 높은 점수를 줄 물건은 아닙니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐고, 남는 승부처는 확약서 원문 확인과 소규모 다세대의 시세·환금성 검증입니다.
