인천지방법원 2025타경507270. 인천 남동구 간석동 ‘엑설런트’ 8층 806호, 전용 17.12㎡의 주거용 도시형생활주택입니다. 소유자 한기호가 2022년 3월 9,000만원에 취득했고, 같은 시기 김하나가 전입·점유를 시작해 보증금 9,000만원의 임차권을 갖춘 구조입니다. 김하나는 말소기준인 2023년 7월 24일 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 전입했으므로 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 회차 최저가 4,361만원을 기준으로 집행비용 1,184,980원을 먼저 차감하면 김하나에게 42,425,020원이 배당되고, 보증금 부족분은 47,574,980원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 약 9,000만원 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 280-7 엑설런트 제8층 제806호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용 도시형생활주택 · 전용 17.12㎡ · 지상 8층 중 8층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2011.07.12 사용승인 · 외벽 드라이비트 마감 · 샷시 이중창 |
| 소유자 | 한기호 (2022.03.15 소유권이전, 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 43,610,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 93,841,354원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 과밀억제권역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2011년 국민은행 근저당권 41,400,000원은 2022년 3월 14일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 7월 24일 접수된 주택도시보증공사 가압류 425,000,000원입니다. 이후 남동구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 김하나의 임차권입니다. 임차권등기 자체는 2024년 4월 24일 접수됐지만, 전입일과 점유개시일이 2022년 3월 11일로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 90,000,000원, 확정일자 2022년 3월 14일, 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재돼 있어, 확약의 유효성과 실제 말소 이행 여부가 최종 인수액을 결정합니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 806호 전부 · 임차권등기 | 2022.03.11 2022.03.14 | 90,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 확약 유효 시 0원* 불이행 시 47,574,980원 |
| 고영민 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.11.06 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 자료상 인수 없음 보증금·점유 원인 별도 확인 |
임차권등기의 2024.07.10 경정은 2022.02.19 및 2022.03.11 임대차계약일자와 2022.02.23 및 2022.03.14 확정일자를 추가한 정정사항입니다. 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
이 물건은 감정가 89,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 43,610,000원까지 내려왔습니다. 전체 12건 평균은 66,750,000원이지만, 이 평균에는 2021~2022년의 78,000,000원~90,000,000원 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 15.85㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2024.05 | 15.85㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.10 | 15.85㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2022.08 | 15.85㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2022.06 | 15.85㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2022.06 | 17.12㎡ | 8 | 30,000,000원 |
| 2022.05 | 15.85㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 15.85㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2022.03 | 15.85㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 2022.03 | 17.12㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2022.01 | 17.12㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2021.12 | 15.85㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 66,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 40,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 40,000,000원입니다. 확약이 유효해 인수가 0원이 되더라도 실질취득액 43,610,000원은 최근 시세의 109.0%로, 최근 거래보다 높은 가격입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 42.2% 하락한 흐름도 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,184,980원 |
| 1. 임차인 김하나 보증금 | 90,000,000원 | 42,425,020원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 41,400,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 425,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 주택도시보증공사 | 93,841,354원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표는 현재 회차 최저가를 기준으로 한 규칙상 배당입니다. 김하나 보증금 미배당액은 47,574,980원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 금액의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 총부담은 달라진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 규칙상 인수 | 확약 유효 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 43,610,000원 | 47,574,980원 | 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 30,526,999원 | 60,422,487원 | 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 24.01% | 21,368,899원 | 69,415,741원 | 인수 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 43,610,000원에서 30,526,999원, 21,368,899원으로 내려가도 인수액이 47,574,980원, 60,422,487원, 69,415,741원으로 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐 총 부담은 보증금 약 9,000만원 수준에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하면 인수액이 0원이므로 유찰에 따라 실질취득액 자체가 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 자료 기준)
- 이용상태. 주거용 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 17.12㎡입니다.
- 입지. 주위에 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역이 있습니다.
- 건물. 2011.07.12 사용승인된 8층 건물의 최상층 806호이며, 승강기·도시가스난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 엑설런트는 총 28세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 가격 흐름. 최근 거래는 40,000,000원이고 과거 거래 대비 추세가 -42.2%로 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 확약 주체, 대상 임차권, 말소동의 범위, 효력 발생 조건과 낙찰 후 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 김하나 임차권 말소 확인. 확약이 이행되지 않을 경우 규칙상 미배당액 47,574,980원 인수 가능성이 생깁니다.
- 고영민 점유 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금, 계약기간, 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 66,750,000원이 아니라 최근 12개월 평균 및 최신 거래 40,000,000원을 응찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 42.2% 낮아진 상태이므로 2회 유찰만으로 가격 안전마진이 확보됐다고 볼 수 없습니다.
- 소형 주택 환금성. 전용 17.12㎡, 28세대 규모와 단지 경매 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비와 지방세 등 매수인이 사실상 부담할 수 있는 비용을 관리주체와 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 확약은 권리를 낮추지만 가격을 싸게 만들지는 않는다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 김하나는 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 원칙적으로 현재 회차 미배당액 47,574,980원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 김하나 관련 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적으로 바뀌는 것은 아닙니다. 확약 유효 시 실질취득액 43,610,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 40,000,000원보다 9.0% 높고, 거래 추세는 -42.2%입니다. 이미 2회 유찰됐지만 최근 시세보다 높은 데다 전용 17.12㎡의 소형 도시형생활주택, 28세대 규모, 단지 경매 낙찰률 0.0%가 함께 겹칩니다.
확약 원본이 완전하면 권리상 인수는 해소되지만, 현재 회차 가격은 보류가 타당합니다. 확약을 확인하지 못하면 약 9,000만원 총부담 구조이고, 확약을 확인해도 최근 시세보다 높은 가격입니다. 이 물건은 “인수 0원” 문구보다 확약의 실제 이행과 최근 4,000만원 시세를 함께 보는 것이 결론을 좌우합니다.
