서울북부지방법원 2023타경117436. 수유동 남양하이츠빌라 1층 101호, 전용 50.28㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 최회진입니다. 최회진은 2018.06.08 확정일자를 받고 2018.07.19 점유를 개시했으며 2018.07.23 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 주식회사하나스틸 근저당권은 2018.11.23 설정됐으므로 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 122,000,000원이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
통상 이런 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어 매수인 인수액도 증가합니다. 실제 계산에서도 현재 회차의 룰상 인수액은 3,691,200원, 2회 유찰 시 27,499,520원, 3회 유찰 시 46,479,616원으로 커집니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2024.03.11 확약서를 제출해 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경117436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로28나길 11, 1층101호 (수유동,남양하이츠빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 50.28㎡ · 제4층 내 제1층 제101호 |
| 현재 소유자 | 주식회사명진하이테크 · 2018.07.31 소유권이전 · 거래가액 144,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 120,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,097,062원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.23 주식회사하나스틸 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 확약이 반전
말소기준권리는 2018.11.23 주식회사하나스틸 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 부산신용보증재단 가압류, 강북구·연제구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 문제는 등기 순서가 아니라 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 최회진의 전입은 2018.07.23으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최회진 | 1층 101호 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.07.23 | 2018.06.08 | 122,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계신고 아님 확약 有 |
최회진은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되며, 배당요구도 했습니다. 보증금 122,000,000원 중 현재 최저가 120,800,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,491,200원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 118,308,800원이 배당되고, 3,691,200원이 미배당으로 계산됩니다. 확약이 없다면 이 미배당액은 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 120,800,000원 | 3,691,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 27,499,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 77,312,000원 | 46,479,616원 | 0원 |
룰상 인수액은 배당표·시나리오의 미배당 보증금 계산값입니다. 위 실질 인수 0원 판단은 2024.03.11 확약서가 해당 임차보증금에 그대로 적용된다는 전제입니다.
④ 시세 비교 — 자료상 81.9%, 거래시점은 반드시 확인
남양하이츠빌라는 총 7세대, 2003.03.21 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 50.28㎡에 맞는 실거래 표본은 2건이며 거래시점은 2021.07과 2021.09입니다. 평균 거래금액은 147,500,000원, 최저 135,000,000원, 최고 160,000,000원, 최신 거래는 2021.09의 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 50.28㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 50.28㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 평균 | 50.28㎡ | 2건 | 147,500,000원 |
확약 반영 실질취득액 120,800,000원은 자료상 실거래 평균 147,500,000원 대비 81.9%입니다. 다만 이 비율만 보고 현재 시세 대비 할인이라고 단정해서는 안 됩니다. 비교 가능한 거래가 2021.07과 2021.09 두 건이므로, 2026.09.01 입찰 판단의 현재 시세 근거로는 시점과 표본이 제한적입니다. 이 사건은 최저가 자체보다 확약 반영 실질취득액을 기준으로 비교해야 하고, 그 기준에서는 120,800,000원이 비교값입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 120,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,491,200원 |
| 1. 임차인 최회진 보증금 | 122,000,000원 | 118,308,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나스틸 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,333,319원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 149,097,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당 보증금은 3,691,200원이나, 2024.03.11 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구가 포기되어 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액을 바꿀 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 50.28㎡입니다.
- 입지. 서울유현초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설이 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 삼양역(우이신설선)과 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 완경사 지대의 사다리형 주거용 건부지이며, 북서측 및 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,573,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 철근콘크리트조 제4층 건물의 제1층 101호이며 위생·급배수·난방·소방설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 남양하이츠빌라는 7세대 규모이고 확인되는 동일면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 개별 매수층과 현장 상태 확인 비중이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2024.03.11 제출된 매수인 상대 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 최신 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 임차인 인수액을 이중 계산하지 않기. 현재 회차 룰상 3,691,200원이지만 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 실질취득 판단은 120,800,000원을 기준으로 합니다.
- 세금 배당순서 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 표본의 시점 확인. 가격지표 81.9%의 비교 거래는 2021.07·2021.09 두 건입니다. 2026.09.01 입찰가를 정하기 전에 현 시점 거래·호가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 1층 다세대주택이며 감정평가상 주위환경과 교통상황은 보통입니다. 내부 상태와 실제 점유·인도 상황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 최신 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 122,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 120,800,000원보다 커 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 3,691,200원의 보증금 부족분이 생깁니다. 하지만 2024.03.11 주택도시보증공사의 확약이 핵심 변수가 됩니다. 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어, 이를 반영하면 실질 인수 0원, 실질취득 120,800,000원입니다.
가격 면에서는 자료상 실거래 평균 147,500,000원 대비 81.9%이지만, 확인되는 거래가 2021.07·2021.09 두 건이라는 한계가 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 확약으로 크게 정리됐지만, 가격은 오래된 소수 실거래만으로 확정하지 말 것”입니다. 입찰 전에는 확약서의 최신 유효상태, 세금 배당순서, 실제 점유와 현재 시장가격을 마지막으로 대조하는 것이 핵심입니다.
