서울북부지방법원 2023타경117436. 강북구 수유동 남양하이츠빌라 1층 101호, 전용 50.28㎡의 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했고, 청구금액은 149,097,062원입니다. 감정가 151,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 96,640,000원입니다.
등기부상 말소기준권리는 2018.11.23 설정된 주식회사하나스틸의 근저당권(채권최고액 60,000,000원)입니다. 그런데 실제 임차인 최회진은 그보다 앞선 2018.07.23 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자도 2018.06.08로 앞서 있어, 단순히 말소기준권리 이후에 임차권등기가 설정됐다는 이유만으로 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
이 사건에는 결정적인 추가 사정이 있습니다. 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 선순위 대항력과 배당 부족액은 구분해 분석하되, 확약으로 포기된 청구액을 실제 매수인 인수금으로 다시 합산하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경117436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로28나길 11, 1층 101호 (수유동, 남양하이츠빌라) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 (감정평가 이용상태: 다세대주택) |
| 전용면적 / 층 | 50.28㎡ · 1층 101호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 콘크리트지붕 · 4층 건물 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 7세대 · 2003.03.21 |
| 소유자 | 주식회사명진하이테크 (2018.07.31 소유권이전 · 거래가액 144,000,000원) |
| 감정가 | 151,000,000원 |
| 최저매각가 | 96,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 149,097,062원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.23 · 을구 9번 · 주식회사하나스틸 근저당권 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준인 주식회사하나스틸 근저당권과 이후의 압류·가압류·경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 최회진의 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사실은 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최회진 1층 101호 전부 주거 · 임차권등기 |
122,000,000원 | 전입 2018.07.23 확정 2018.06.08 점유개시 2018.07.19 |
대항력 有 우선변제 有 배당요구 |
실질 0원 확약 미반영 계산상 부족분 27,499,520원 |
실제 임차인은 최회진 1명입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 채권은 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 최회진의 보증금은 122,000,000원이며, 배당요구가 확인됩니다.
주택도시보증공사(2024.03.11 확약서 제출) — 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의.
이에 따라 해당 확약이 적용되는 보증금 잔액은 매수인 실질 인수액 0원으로 반영합니다. 배당계산상 발생하는 27,499,520원을 매수인이 추가로 부담하는 것으로 계산하지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 입찰 전 확약서 원본과 권리승계 범위, 임차권등기 말소 이행 조건을 최종 확인해야 합니다.
확약의 효력은 해당 보증금 반환청구 및 임차권등기에 한정됩니다. 확약 적용 대상이 아닌 별개의 임차인이 확인되는 경우 그 권리까지 포기된 것으로 보아서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 대비 할인, 현재 시세는 별도 검증
남양하이츠빌라의 동일 면적 거래는 확인된 표본이 많지 않습니다. 비교 가능한 전용 50.28㎡ 거래는 2021년 2건이며, 자료상 평균은 147,500,000원입니다. 최저가 96,640,000원은 이 평균의 65.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 50.28㎡ | 2층 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 50.28㎡ | 2층 | 135,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 50.28㎡ | 2건 | 147,500,000원 |
과거 거래가격과 비교하면 최저가에 상당한 차이가 있습니다. 하지만 거래 시점이 모두 2021년이고 대상 물건은 1층인 반면 비교 거래는 2층입니다. 따라서 147,500,000원을 현재 확정 시세로 간주하거나, 65.5%라는 비율만으로 지금도 시세보다 저렴하다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,139,520원 |
| 1. 임차인 최회진 · 우선변제 | 122,000,000원 | 94,500,480원 |
| 2. 을구 9번 · 주식회사하나스틸 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 · 부산신용보증재단 가압류 | 14,333,319원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 149,097,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 국세·지방세 등 당해세 및 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 세금이 선순위로 배당되는 경우 임차보증금 배당액도 감소할 수 있으나, 확약이 적용되는 잔존 보증금 청구를 매수인 인수액으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 계산상 보증금 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가 64% |
96,640,000원 | 27,499,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
77,312,000원 | 46,479,616원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
61,849,600원 | 61,663,693원 | 0원 |
각 회차의 보증금 부족분은 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오상의 추정값입니다. 실제 인수액은 확약의 유효성과 적용 범위 확인을 전제로 표시했습니다. 세금·집행비용·배당순서의 변동은 별도 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 서울유현초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성된 주거지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 우이신설선 삼양역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·소방설비가 구비되어 있습니다. 2003.03.21 사용승인된 총 7세대 다세대주택입니다.
- 도로 및 지형. 완경사지에 조성된 사다리형 토지로, 북서측과 남서측에 폭 약 4미터 내외 포장도로가 접합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구, 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역 등으로 표시되어 있습니다. 토지의 공시지가는 2,573,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 누수·결로·설비 보수 필요성은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 7세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래가 2021년 2건에 그칩니다. 거래가 지속적으로 형성되는 대규모 공동주택과 달리 매도 시 가격 발견과 매수자 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2024.03.11 제출한 확약서의 잔존 보증금 반환청구 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 내용을 법원 비치 서류와 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 10번 최회진 임차권등기의 말소 이행 조건, 주택도시보증공사의 권리승계 범위와 낙찰 후 처리 절차를 확인하세요.
- 선순위 임차인 구분. 최회진의 대항력은 인정되는 구조입니다. 확약 때문에 실질 인수액이 0원이 되는 것이지 대항력 자체가 처음부터 없었던 것으로 처리해서는 안 됩니다.
- 국세·지방세. 동래세무서·강북구·연제구의 압류 내역을 확인하고, 당해세 및 우선징수 대상 세금이 실제 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
- 점유 및 명도. 등기된 임차권과 현재 실제 점유 상태는 별개입니다. 낙찰 후 인도·명도 가능성과 점유자를 현황조사 및 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 2021년 거래 2건만으로 현재 가격을 확정할 수 없습니다. 동일·유사 면적의 인근 다세대 매매 사례와 1층 물건의 실제 거래 가능 가격을 비교하세요.
- 관리비 및 수선 상태. 소규모 빌라의 공용부분 관리 현황, 미납 관리비, 방수·누수·설비 상태 및 향후 수선 부담을 확인하세요.
- 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 확약서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 122,000,000원이 최저매각가 96,640,000원보다 큰 물건입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 배당 부족분 27,499,520원이 매수인에게 승계될 가능성이 있어, 최저가만 보고 가격 경쟁력을 판단하기 어려운 구조였습니다.
그러나 주택도시보증공사의 2024.03.11 확약서로 해당 잔존 보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 따라서 확약이 적용되는 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영하는 것이 타당합니다.
남은 핵심 검토 사항은 확약의 실제 적용 범위와 현재 시세, 점유·명도 및 소규모 빌라의 환금성입니다. 감정가 대비 64%라는 할인율은 확인되지만, 시세 비교의 기준이 되는 거래는 2021년 자료이므로 현재 가격 경쟁력까지 확정된 것은 아닙니다. 권리의 핵심은 확약으로 해소됐으나, 가격 판단에는 최신 거래 검증이 필요합니다.
